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Alle Möglichkeiten ausgeschöpft: Wer in München Zimmer oder Wohnung sucht, muss sich ins Zeug legen.

Zimmer für Studenten?

Vorsicht bei der Untermiete - Worauf sie achten müssen

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München - Münchner sollen Zimmer an Studenten vermieten, appelliert OB Dieter Reiter – wir erklären, worauf man achten muss.

Sie bieten an, sämtliche Haushaltsarbeiten zu übernehmen, die Einkäufe und alles andere, worum sich Mieter kümmern müssen, was aber nur wenig Spaß macht. Oft sind sie Studenten, sind verzweifelt – vor allem aber sind sie in München auf Wohnungssuche und genau das wird immer noch schwieriger. Für viele Mieter lohnt es sich, das ohnehin leer stehende Gästezimmer oder das Arbeitszimmer, das mehr einer Rumpelkammer gleicht, für einen Untermieter freizugeben. Doch: Darf man das ohne Weiteres? Was muss man bei einer Untermiete beachten? Und: Auf welche Risiken lässt man sich ein? Wir haben beim Deutschen Mieterbund nachgefragt.

Muss ich wegen eines Untermieters mit einer Mieterhöhung rechnen?

Eine Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn die Kosten der Wohnung deswegen aus konkreten Gründen steigen. Das ist dann möglich, wenn die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden und auch Warmwasser inbegriffen ist. Im Gegensatz zu den Heizkosten fällt beim Wasser auf, wie viele Personen im Haushalt leben – weil der Verbrauch klar pro Kopf abhängig ist. Zieht eine Person zu, darf der Vermieter diesen Verbrauch anteilig erhöhen. Zieht ein Untermieter ein, weil vorher der Partner des Hauptmieters ausgezogen ist, ist eine pauschale Erhöhung der Nebenkosten nicht zulässig. Der Verbrauch ändert sich schließlich nicht. Werden die Nebenkosten hingegen vorausgezahlt und am Ende des Jahres abgerechnet, darf der Vermieter die Höhe nicht allgemein verändern. Auch die Netto-Kaltmiete darf der Vermieter nicht anheben, nur, weil ein Untermieter mit seiner Erlaubnis zuzieht.

Ist eine Untermiete immer erlaubt?

Nein. Besteht kein wichtiger Grund, muss der Vermieter einer Untermiete nicht zustimmen. Anders ist das, wenn der Mieter eine Situation nachweisen kann, die ihn wirtschaftlich schwächt und er deshalb eines seiner Zimmer untervermieten will. Zum Beispiel, weil ihm das Gehalt gekürzt wurde oder der Ex-Partner ausgezogen ist. Unter solchen Umständen muss der Vermieter die Erlaubnis sogar erteilen. Tut er das nicht, hat der Mieter im Gegenzug das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen – auch, wenn Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder das Kündigungsrecht zeitlich befristet ausgeschlossen haben. Voraussetzung ist generell, dass die Wohnung für einen zusätzlichen Untermieter groß genug ist.

Ab wann muss der Vermieter Bescheid wissen?

Der Vermieter muss immer Bescheid wissen – und zwar noch bevor ein Vertrag mit dem Untermieter abgeschlossen wird. Findet der Vermieter im Nachhinein heraus, dass der Hauptmieter ein Zimmer oder gar die ganze Wohnung untervermietet, muss er den Hauptmieter abmahnen. Nach einer vom Vermieter gesetzten Frist muss der Untermieter ausgezogen sein – ist das nicht der Fall, darf der Hauptmieter fristlos gekündigt werden. Einzige Ausnahme ist die Sechs-Wochen-Regel: Jeder Mieter darf Freunde oder Verwandte bis zu sechs Wochen lang in der Wohnung beherbergen, ohne dem Vermieter Bescheid zu geben. Geld darf er von seinem Besuch jedoch nicht verlangen.

Wer haftet für Schäden?

Hier ist Vorsicht geboten, denn: Selbst, wenn der Untermieter einen Schaden an der Wohnung anrichtet – haften muss immer der Hauptmieter. Kann der Untermieter zum Beispiel nicht für entsprechende Reparaturkosten aufkommen, ist der Hauptmieter verpflichtet, die Rechnung zu begleichen. Zu empfehlen ist deshalb, für solche Fälle auch vom Untermieter eine Kaution anzufordern und vertraglich festzulegen.

Was gehört in einen Untermietvertrag unbedingt rein?

Generell gilt: In einen Untermietvertrag gehört alles rein, was in einem regulären Mietvertrag auch steht. Manchmal muss noch einen Schritt weiter gedacht werden. Zum Beispiel was die Kaution angeht, weil der Hauptmieter für alles haftet, was sein Untermieter tut. Außerdem muss der Hauptmieter auch die Pflichten des Untermieters klar festlegen. Zum Beispiel: Wie soll das Zimmer bei Auszug übergeben werden? Und: Soll er sich auch an der Instandhaltung der Gemeinschaftsräume beteiligen? Wenn ja, muss der Mieter das im Vertrag festhalten – sonst hat sich der Untermieter nur um seinen angemieteten Raum zu kümmern. Alle Vorschriften, die der Mieter aufgestellt hat und die der Hausordnung entsprechen, muss der Untermieter einhalten. Selbst fragwürdige Regeln wie eine Küchennutzung nur zu bestimmten Zeiten oder, dass er das Wohnzimmer nicht nutzen darf, sind erlaubt – wenn der Untermieter unterschreibt.

Franziska Bär

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