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Für viele würde der Traum vom Eigenheim ein Traum bleiben, wenn es nicht die Möglichkeit gäbe, auf dem Grundstück der Eltern zu bauen. Doch vorher müssen heikle Fragen geklärt werden, sonst gibt es schnell Ärger.

Familienbande schützt nicht vor Fallstricken

Wenn man bei den Eltern baut - das ist zu beachten

München - Es klingt nach familiärer Idylle: Ein eigenes Haus auf dem Grundstück der Eltern. Doch Familienbande schützt nicht vor Fallstricken beim Hausbau. Grundbesitz, Erbe, Rückzugsräume – vieles muss bedacht werden.

Kind, du kannst doch bei uns bauen! – Für Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, kann ein Haus auf dem elterlichen Grundstück die Lösung sein. Schließlich muss nicht extra ein Bauplatz gekauft werden. Aber es gibt vorher heikle Fragen zu klären.

-Darf dort überhaupt gebaut werden?

Am Anfang sollte eine ganz grundsätzliche Frage stehen: Dürfen wir dort überhaupt bauen? Das zuständige Bauamt gibt diese Auskunft kostenlos, wie Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren erklärt. Maßgeblich ist der Bebauungsplan. Möglich ist etwa, dass er nur einen An-, aber keinen Neubau zulässt. Bei Flächen ohne Bebauungsplan greift der Paragraf 34 des Baugesetzbuchs. „Dieser regelt, dass sich ein neues Gebäude in die vorhandene Umgebung einfügen muss“, erklärt Reinhold-Postina. Erstmal muss dann eine Bauvoranfrage an das Bauamt gestellt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die kostet Geld, genau wie die Entwurfsskizzen eines Architekten, die für die Voranfrage nötig sind.

Ein weiteres Problem können die Nachbarn sein. Denn im Gegensatz zu einem vorliegenden Bebauungsplan sei der Paragraf oft Auslegungssache, sagt die Bauexpertin. „Und darüber entscheiden dann im Zweifel Juristen.“ Vor Gericht kann es etwa gehen, wenn die Nachbarn gegen den Neubau klagen.

-Wem gehört dann das Grundstück?

Steht die Entscheidung fest, auf dem elterlichen Grundstück Wurzeln zu schlagen, müssen die Besitzverhältnisse geklärt werden. Bleiben die Eltern alleinige Eigentümer, sollten sich die Kinder ein Erbbaurecht im Grundbuch eintragen lassen, empfiehlt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „So ist auch im Fall einer Pfändung oder eines Verkaufs – zum Beispiel, weil die Eltern in finanzielle Schieflage kommen – die Nutzung des Hauses gesichert.“ Eine solche Klausel schmälere aber den Verkaufswert des Grundstücks erheblich. Wird man hingegen als Miteigentümer des Grundstücks eingetragen, werden vorhandene Lasten geteilt, etwa eine Grundschuld. Auch das Erbrecht muss bei dieser Option genau geklärt werden. Sonst könne es zum Beispiel sein, dass nach dem Tod der Eltern Geschwister Teileigentümer des Hauses sind, sagt Reinhold-Postina. „Am besten setzen sich Eltern und Kinder mit einem Steuerberater oder einem Anwalt für Erbrecht zusammen und klären alle diese Punkte ab.“ Man sollte nicht denken: Das regelt sich schon später.

Die sauberste Lösung ist laut den beiden Experten die Aufteilung des Grundstücks. „Das ist aber nur möglich, wenn die Flächen danach noch dem geltenden Bebauungsplan entsprechen“, gibt Happ zu bedenken. Die neuen Grundstücksgrenzen vermisst ein Sachverständiger des Bauamtes.

-Was ist bei der Aufteilung zu beachten?

Führen Zufahrt und Abwasserrohre durch das Grundstück der Eltern, werden entsprechende Leitungs- und Wegerechte im Grundbuch festgehalten. „Sonst droht Ärger, sobald das elterliche Grundstück verkauft wird“, mahnt Happ. Denn ohne den Grundbucheintrag kann sich der neue Eigentümer die Nutzung seines Grundstücks für Rohre und Zufahrt teuer bezahlen lassen.

Vor der Teilung gilt es laut Happ zu überlegen, ob der Grundstücksanteil verkauft oder verschenkt werden soll. Beim Verkauf müssten die Eltern Grunderwerbssteuer zahlen. Bei einer Schenkung an die Kinder gebe es hingegen einen Freibetrag in Höhe von 400 000 Euro. Liegt der Wert unter dieser Summe, wird keine Schenkungssteuer fällig. So lässt sich unter Umständen Geld sparen. Übrigens: Egal ob man nur auf dem Grundstück baut, Miteigentümer wird oder die Fläche teilt, so dass jeder seines hat – Notarkosten fallen immer an.

-Was gilt es beim Bau des zweiten Hauses zu beachten?

Bei aller familiären Atmosphäre, privater Rückzug muss sowohl für Eltern als auch Kinder möglich sein. „Jeder braucht seine eigenen Bereiche“, sagt Jakob Oberpriller, Architekt aus Hörmannsdorf bei Landshut. Dafür müssen entsprechende Zonen geschaffen werden. Das geht auf dem Grundstück zum Beispiel, indem man durch die Position des Neubaus ein Stück Garten abtrennt. Besonders private Bereiche wie das Schlafzimmer sollten eher zu dem separaten Gartenbereich hin liegen als in Richtung Elternhaus.

Wird statt einem neuen Haus ein Anbau an das bestehende Gebäude geplant, gilt es, noch stärker auf die Abtrennung privater Zonen zu achten. „Dazu zählt ein separater Eingang“, empfiehlt Oberpriller, der Mitglied im Landesvorstand beim Bund Deutscher Architekten in Bayern ist. Auch bei der Versorgung mit Strom, Wärme und Wasser wird besser genau geteilt: Andernfalls kommt es zu Konflikten.

Sind neue Anschlüsse nicht möglich, sollten Zwischenzähler installiert werden, rät Happ. Damit wird genau nachvollziehbar, wer wie viel verbraucht hat. In so einem Fall sollten Bauherren abklären, ob die bestehende Leitungskapazität überhaupt einen weiteren Haushalt versorgen kann.

Tom Nebe

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