Wenn der Vermieter wechselt: Was darf der neue Eigentümer?
Wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, herrscht oft Unsicherheit bei den bisherigen Mietern. Darf er sein Eigentum selbst nutzen oder die Miete erhöhen?
Wechselt bei einer Immobilie der Eigentümer, sind deren Mieter zunächst geschützt: "Kauf bricht Miete nicht. Das ist gesetzlich geregelt", erläutert Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin, und verweist auf Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist festgeschrieben: Der Käufer tritt anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf ihn über.
Kein neuer Mietvertrag nötig
"Oft will der neue Besitzer einen neuen Mietvertrag abschließen – zum Beispiel mit der Begründung, sein Name stehe im alten Vertrag ja nicht drin. Ein neuer Vertrag ist jedoch nicht notwendig, und der neue Eigentümer kann ihn auch nicht beanspruchen", erklärt Ropertz. Jeder Mieter, der mit einer solchen Situation konfrontiert ist, sollte äußerst vorsichtig sein und sich am besten fachlich beraten lassen. "In vielen Fällen enthält der neue Vertrag für den Mieter ungünstigere Vertragsbedingungen." Solange er nicht explizit über den Eigentümerwechsel informiert ist, zahlt der Mieter seine Miete auch weiter an den alten Besitzer. "Auch die schriftliche Mitteilung eines neue Besitzers ist nicht ausreichend", warnt Thomas Hannemann, Experte für Mietrecht im Deutschen Anwaltverein in Berlin. "Der Mieter sollte sich mindestens die Kopie des Grundbuchauszuges zeigen lassen, besser noch: die Angaben des neuen Eigentümers beim alten überprüfen." Erst dann sollte er an den neuen Besitzer zahlen.
Kaution wechselt zum neuen Eigentümer
Auch die Kaution geht an den neuen Eigentümer über. Steht irgendwann der Auszug an, bekommt der Mieter seine Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück – unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Der Käufer einer Immobilie ist erst dann ihr Eigentümer, wenn er im Grundbuch als solcher eingetragen ist. In vielen Kaufverträgen wird jedoch ein Datum fixiert, zu dem Nutzen und Lasten vom alten an den neuen Eigentümer übergeben werden. "Für den Mieter vollzieht sich all dies hinter den Kulissen", sagt Ulrich Löhlein, Berater im Immobilienverband Deutschland (IVD).
Eigenbedarf muss begründet werden
Der neue Eigentümer muss sich dann genau wie sein Vorgänger an die gesetzlichen Fristen und Kündigungsrechte im Vertrag halten. "Wenn er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Räume zu Wohnzwecken Moderninutzen möchte, kann er kündigen", sagt Hannemann. Voraussetzung auch dafür ist allerdings, dass er bereits im Grundbuch eingetragen ist. Und dass die Form der Kündigung stimmt: "Das Stichwort 'wegen Eigenbedarfs' im Kündigungsschreiben reicht nicht aus." Vielmehr müsse der Besitzer seinen Lebenssachverhalt schildern und die Notwendigkeit des Eigenbedarfs konkret erläutern. Außerdem haben Mieter die Möglichkeit, einer solchen Kündigung unter Berufung auf eine Sozialklausel zu widersprechen. Dann müssen sie allerdings besonders schwerwiegende Gründe wie hohes Alter, Krankheit oder keine Ersatzwohnung nachweisen.
Strenge Auflagen für Mieterhöhungen
Die Miete darf der neue Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – "allerdings nur unter zwei Voraussetzungen", sagt Ropertz. Zum einen müsse die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zum anderen dürfe die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent heraufgesetzt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung darf der Vermieter aber über die Vergleichsmiete hinausgehen. "Dann darf er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Solche Maßnahmen verbessern den Wohnwert erheblich und tragen meist wesentlich zur Energieersparnis bei. Davon profitiert der Mieter", sagt Löhlein.
Mieter sollten trotzdem genau im Blick haben: Reparaturen gelten nicht als Modernisierung. Sie müssen vom Vermieter aus der laufenden Miete bestritten werden und dürfen nicht in die Modernisierungskosten eingehen. Außerdem haben Mieter ein Recht auf Mietminderung, wenn sie durch die Modernisierungsarbeiten beeinträchtigt sind. Auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung gilt: Mieter sollten sich beraten lassen, zum Beispiel über Härteklauseln oder ob der Standard der Modernisierung angemessen ist.
Vorsicht bei Betriebskosten
Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende einer abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter ist. Darauf verweist Ropertz. Der Vorvermieter ist also für Zeiträume – und daraus folgende Gutschriften oder Nachzahlungen – zuständig, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Der neue Eigentümer muss den gesamten Zeitraum abrechnen, innerhalb dessen er in das Mietverhältnis eingetreten ist. Er muss also auch die vor dem Eigentümerwechsel und nach Ende des vorherigen Abrechnungszeitraums gezahlten Vorschüsse berücksichtigen und eventuelles Guthaben auszahlen.
Lesen Sie hier, ob der Vermieter Ihnen das Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten darf und welche Mängel er bei Ihrem Auszug hinnehmen muss.
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Eva Neumann
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