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Die Erwerbsnebenkosten können sich ganz schön summieren. Kleingeld ist das dann nicht mehr.

Kostenfaktoren beim Immobilienerwerb

Achtung Nebenkosten

Mit dem Kaufpreis ist es nicht getan. Hinzu kommen Amtsgebühren, Notar, Steuer und eventuell Makler. Wie Sie den Überblick behalten.

Ein großer Fehler bei der Finanzierung einer Immobilie ist es, die Nebenkosten des Erwerbs außer Acht zu lassen. Wer sein gesamtes Eigenkapital und die volle Kreditsumme komplett in den Kauf- oder als Bauherr in den Hestellungspreis steckt, hat schnell ein Riesenproblem in Form eines fünfstelligen Fehlbetrags am Hals. Wer damit dann zu seiner Bank geht, muss als Bittsteller um eine Nachfinanzierung betteln und sich nicht wundern, wenn die Bank nicht mehr die besten Konditionen bietet oder sogar gleich die Seriösität des ganzen Unternehmens anzweifelt. Also lieber vorher nachrechnen und eher großzügige Puffer einbauen. 

Die Grundregel dabei: Mindestens fünf Prozent des Kaufpreises kommen dazu.

Minimum 5 Prozent 

Vor dem Erwerb kommt der Notar. Seine Kosten liegen – wenn es sich nicht gerade um die Villa am Starnberger See handelt – bei etwa 1,5 Prozent. Zwar errechnen sich die Notarkosten nicht nach einem Prozentwert vom Kaufpreis sondern nach einer festen Tabelle, aber mit einem Wert von 1,5 Prozent ist man im Normalfall immer auf der richtigen Seite. Manchmal reicht auch schon ein Prozent. 

Kaum hat der Notar seine Arbeit getan, kommt der Fiskus und will an dem Geschäft teilhaben. Die Grunderwerbsteuer ist seit einiger Zeit Ländersache und beträgt beispielsweise in Berlin inzwischen 6 Prozent. In Bayern sind es noch 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Dabei spielt es für das Finanzamt keine Rolle, ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist. Für den Käufer aber schon. Denn in letzterem Fall zahlt er nicht nur für den (vergleichsweise günstige) Boden sondern auch für das (teure) Gebäude, also die Bauleistung, 3,5 Prozent Steuer.

Bargeld-Reserve 

Banken empfehlen gern eine Bargeld-Reserve von drei Nettogehältern; es geht aber auch mit weniger, wenn man gut kalkuliert und auch eventuelle Gebühren für Katasteramt und Baugenehmigungsbehörden im Blick hat. Auch Vermessungen und nachträgliche Grenzfeststellungen kosten Gebühren (die sich aber im Rahmen halten).

VORSICHT: KEIN STEUER-SPAR-MODELL

Notare weisen immer wieder daraufhin, dass die Trennung von Grunderwerb und Bauleistung beim Kauf eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses kein Steuer-Spar-Modell darstellt. Die Idee: Erst vom Bauunternehmen den Boden kaufen (und dafür Steuern zahlen), dann vom selben Unternehmen die Bauleistung erbringen lassen (und dafür keine Steuern zahlen). Doch der Fiskus riecht den Braten: Erworben werden soll nicht nur ein unbebautes Grundstück sondern ein bebautes – also will er dafür Geld sehen. Anders verhält es sich bei einem Grunderwerb mit anschließender freien Vergabe der Bauleistungen für die einzelnen Gewerke – also dem klassischen Fall des Grundbesitzers als Bauherr.

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