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Häuser im Umland Münchens kosten ein Vielfaches weniger als in der Landeshauptstadt.

Münchens Umland wird immer attraktiver

Marktentwicklung rund um die Landeshauptstadt

In 2015 hat sich der Preisanstieg verlangsamt, über die Jahre gesehen ist er im Umland trotzdem hoch. Alles über die Lage in den Landkreisen rund um München.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Maklerverbands IVD Süd hat im Frühjahr seinen Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland vorgelegt (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen). Demnach hat sich der Preisanstieg etwas verlangsamt; auf die letzten Jahre gesehen haben aber alle Landkrteise kräftig zugelegt.

Zweistelliger Zuwachs 

Betrachtet man die Entwicklung der vergangenen 5 Jahre hatten alle untersuchten Kreisstädte des Münchner Umlandes steigende Werte im zweistelligen Bereich. Im Vergleich Herbst 2014 zu Herbst 2009 lag der Anstieg des Kaufpreisniveaus bei den Eigentumswohnungen im Bestand mit gutem Wohnwert in Freising mit +45,5 % und Erding +39,3 %, gefolgt von Starnberg mit +39,0 % am höchsten unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes. Die im bundesweiten Vergleich sehr hohen Preise in den Gemeinden des Münchner Umlandes bewegen sich aber hierbei meistens noch deutlich unter dem Kauf- und Mietpreisniveau der Landeshauptstadt München.

Teures Starnberg 

Die höchsten Kaufpreise unter den Kreisstädten des Münchner Umlandes verzeichnet die Stadt Starnberg. Das Preisniveau für freistehende Einfamilienhäuser liegt hier mit 1.400.000 Euro pro Objekt (guter Wohnwert) sogar höher als in der Landeshauptstadt.

Günstiges Ebersberg 

Die günstigsten Kaufpreise im Eigenheimbereich der Kreisstädte findet man im Münchner Umland im Herbst 2014 in der Kreisstadt Ebersberg. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt hier durchschnittlich bei 530.000 Euro.

Günstiges Erding 

Bei Eigentumswohnungen meldet die Kreisstadt Erding im Herbst 2014 die niedrigsten Werte. Bei den Objekten mit gutem Wohnwert werden hier Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2.550 Euro bezahlt.

Nähe zu München 

Das Preisgefüge auf dem Immobilienmarkt in der Region München gestaltet sich wie folgt: je weiter man sich aus dem Münchner Stadtgebiet heraus bewegt, desto günstiger wird es in der Regel. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Ebersberg und Fürstenfeldbruck beispielsweise bei 46 % des Münchner Niveaus und in Petershausen an der S 2 nur noch bei 26 %.

S-Bahn zählt 

Dabei weisen die Gemeinden, die einen eigenen S-Bahn-Anschluss haben, ein etwas höheres Preisniveau auf als Nachbargemeinde ohne einen solchen.

Verkehrsausbau 

Im Verdichtungsraum München sollte die Wohnungsproduktion zusammen mit dem Ausbau der Infrastruktur betrachtet werden. Kippes: „Die Entwicklung muss durch den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und hier vor allem die längst überfällige zweite S-Bahnstammstrecke sowie den Ausbau des 10-Minuten-Taktes auf mehreren S-Bahnlinien begleitet werden.“ 

Hier ist die Entwicklung in den Kreisstädten des Münchner Umlandes:

Dachau 

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Dachau unverändert hoch. Das Angebot ist dagegen in allen Marktsegmenten sehr gering. Baugrundstücke gehören nach wie vor zu den begehrtesten Objekten in der Stadt. Das Preisniveau hat im Herbst 2014 im Vergleich zum Vorquartal sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiter angezogen.

Ebersberg 

Das Angebot ist in vielen Segmenten des Kaufmarktes sowohl in der Stadt Ebersberg als auch im gesamten Landkreis deutlich geringer als die Nachfrage. Das Preisniveau im Herbst 2014 kann jedoch als stabil bezeichnet werden. Die Angebotspreise werden von Kaufinteressenten aber zunehmend kritisch hinterfragt. Deutlich überzogene Preise werden nicht akzeptiert. Erding Eine starke Nachfrage kann sowohl seitens der Eigennutzer als auch vermehrt durch Kapitalanleger festgestellt werden. Im Landkreis werden derzeit mehrere größere Neubauprojekte realisiert. Die derzeit hohe Nachfrage werden diese aber voraussichtlich nicht decken können. Vor dem Hintergrund eines seit Jahren stark anhaltenden Bevölkerungszuzugs bietet das ab 2019 frei werdende Fliegerhorstgelände eine Chance für die städtebauliche Entwicklung.

Fürstenfeldbruck 

Die Nachfrage in Fürstenfeldbruck lag 2014 in allen Marktsegmenten auf einem hohen Niveau. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet sich weiter. Nachgefragt werden derzeit Objekte aller Größen: von kleineren Apartements bis zu großzügigen familiengerechten Wohnungen. Auch Gartenwohnungen sind sehr begehrt. Die Vermarktungsdauer dieser Objekte ist kurz.

Freising 

Neben dem zentrumsnahen Bereich gehören Lankesberg, Weihenstephaner Berg und das nördliche und nordwestliche Stadtgebiet zu den meistgefragten Wohnlagen. Beliebt sind auch die Gemeinden im Umkreis von Freising, besonders Kranzberg, Allershausen, Zolling, Marzling und Langenbach.

Starnberg 

Einen überproportionalen Angebotsrückgang gab es 2014 für Baugrundstücke und Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Dies hatte für deutliche Preisanstiege in diesen Segmenten gesorgt. Da es auf absehbare Zeit nicht zu einer Änderung in der Baulandpolitik der Stadt kommen wird, kann dies die Situation auf diesem Teilmarkt weiter verschärfen.

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