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In luftiger Höhe über der Altstadt zu wohnen, liegt schwer im Trend.

Zurück in die City

Megatrend Altstadt

Münchner Altstadtlagen steht eine große Zukunft bevor. Wir erklären, warum der Run auf die Cities noch länger dauern wird. 

Die Villa weit draußen im Grünen, gut geschützt vor der Hektik der Stadt hat ihren Reiz verloren. Die teuersten Wohnungen entstehen längst nicht mehr in Grünwald oder Pullach sondern am Viktualienmarkt in luftiger Höhe mit Panoramablick oder als Stadthaus mit Dachterrasse in einem ehemaligen Werkstatt-Hinterhof gleich neben dem Volkstheater beim Stiglmaierplatz und dem Löwenbräukeller.

Aber nicht nur in München hat der Run auf die raren Innenstadtlagen längst zu einer Preisexplosion geführt. Auch im Umland strebt alles wieder zurück in meist liebevoll neu gestaltete alte Ortskerne. Die Altstadt als Wohnstandort erfindet sich gerade neu. Dafür gibt es einige gute Gründe.

Pluspunkt Mobilität 

„Das Haus im Grünen ist nicht mehr so erstrebenswert, weil es zu weit von der Großstadt entfernt ist“, erklärt Walter Plank, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter in Bayern. Die Verkehrsinfrastruktur der Innenstädte, besonders der großen Metropolen, macht diese so attraktiv. Hinzu kommt, dass Negativeinrichtungen wie produzierendes Gewerbe die Innenstädte verlassen und modernere Produktionsstätten auf günstigem Grund am Stadtrand errichten. Bestes Beispiel in München: Die Paulanerbrauerei hat das angestammte Areal in der Au verlassen und viel Platz für Wohnraum in einer der begehrtesten Lagen an der Isarhangkante geschaffen.

Großstädte vorn 

„Die so genannte Re-Urbanisierung vollzieht sich vor allem in Deutschlands Großstädten“, bestätigt Jürgen Pholan, Stadtsoziologe an der Hafenuniversität Hamburg. Mittlerweile ziehen deutlich mehr Menschen in die Großstadt als in deren Peripherie. So verbuchte die Hansestadt Hamburg seit 2000 ein sattes Einwohnerplus von 5,4 Prozent, während die Umlandkreise nur um ein Prozent zulegten. Und während die Einwohnerzahl in Münchens Umland im vergangenen Jahrzehnt um rund fünf Prozent wuchs, fiel der Bevölkerungszuwachs der bayerischen Landeshauptstadt mit mehr als acht Prozent deutlich höher aus. 

1,5 Millionen in München

Mittlerweile hat die Bevölkerungszahl die magische 1,5 Millionen-Marke eben erst geknackt. Als Grund für den Wunsch, in der Stadt zu wohnen, wurden bei Bewohnerbefragungen vor allem die Attraktivität der Stadt und des innenstadtnahen Bereichs genannt. Gerade hier sind in den letzten Jahren hochqualifizierte Arbeitsplätze für jene entstanden, die eine Trennung von Arbeit und Wohnen ablehnen.

Pluspunkt Versorgung 

Eine Untersuchung der Landesbausparkassen bestätigt den Trend zu „Lieber Kino als Bauernhof“: Die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser in westdeutschen Städten stieg in den letzten Jahren um 52 Prozent; das ländliche Umfeld hingegen verzeichnete bei Baugenehmigungen ein Minus von 26 Prozent. Anziehend wirken die Städte nicht zuletzt auf Grund ihrer guten Infrastruktur: Beispielsweise sind Kultur, Einkaufsmöglichkeiten und umfassende ärztliche Versorgung gewichtige Argumente für ein Leben in der Stadt. Nicht zuletzt auch Senioren und Familien mit Kindern schätzen das dichte Versorgungsnetz und entdeckten die Städte wieder für sich. Für eine Familie mit mehreren Kindern kann das Mobilitätskriterium bei der Standortwahl schnell zu einem K.o.-Kriterium werden.

Rentner in die City 

Vor allem für die Gruppe der Frührentner gewinnt das Wohnquartier, in dem sie leben, eine enorme Bedeutung. Genau diese Gruppe wird in Deutschland aber immer größer – schon heute hat nach OECD-Angaben Deutschland die niedrigste Quote bei den Erwerbstätigen im Alter zwischen 55 und 65 Jahren. „Ältere Menschen suchen bevorzugt barrierefreie Wohnungen in den Städten“, betont Tobias Just, Analyst bei Deutsche Bank Research. Das liege nicht nur daran, dass die medizinische Versorgung besser ist als auf dem Land. Auch das große kulturelle Angebot in den Städten locke Angehörige der Generation 50plus, ihr Haus im Grünen gegen eine Wohnung in der Stadt zu tauschen. Just: „Für jemanden, der 60 Jahre alt ist, macht es einen Unterschied, ob er mit Bus, Bahn oder Taxi schnell zur Oper oder ins Theater fahren kann oder einen Anfahrts- und Heimfahrweg von 40 Kilometern in Kauf nehmen muss.“

Liebhaber-Lagen 

Allerdings zeigt die neue Liebe zur Großstadt erste finanzielle Auswirkungen. „Speziell einzelne Stadtbezirke und Stadtteile sind von auffälligen und überdurchschnittlichen Miet- und Kaufpreisanstiegen gekennzeichnet“, unterstreicht Stefan Mergen vom Marktbeobachter Jones Lang LaSalle. Einfamilienhäuser und großzügige Eigentumswohnungen in Top-Lagen werden damit immer teurer und beginnen einen eigenen Liebhabermarkt zu bilden, denn die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Von den 30 deutschen Städten mit den höchsten Preisen für neu gebaute Eigentumswohnungen und Reihenhäuser befinden sich nach dem Preisspiegel von LBS und Sparkassen satte 19 im Freistaat. Demnach liegt derzeit der Durchschnittspreis für ein neues Reihenhaus in München bei über 700.000 Euro und damit höher als in jeder anderen deutschen Stadt. Auch die folgenden Plätze besetzen mit Unterhaching, Unterschleißheim, Dachau, Garmisch-Partenkirchen und Starnberg oberbayerische Städte. „Die Preisentwicklung zeigt, wie begehrt Wohnimmobilien in Bayern bei Selbstnutzern und Kapitalanlegern sind. Eine gesunde Wirtschaft, ein starker Arbeitsmarkt und ein hoher Freizeitwert sorgen dafür, dass Menschen hier gerne leben. Dadurch haben viele bayerische Städte eine Anziehungskraft, die auch in den kommenden Jahren anhalten und für Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgen wird“, erklärt Franz Wirnhier, Sprecher der Geschäftsleitung der LBS Bayern.

 

Wie ideales Wohnen aussieht, wusste auch Kurt Tucholski und hat es 1927 aufgeschrieben:

Ja, das möchste:

Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,

vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße;

mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,

vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn

aber abends zum Kino hast dus nicht weit.

Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit:

Neun Zimmer – nein, doch lieber zehn!

Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn,

Radio, Zentralheizung, Vakuum,

eine Dienerschaft, gut gezogen und stumm,

eine süße Frau voller Rasse und Verve

(und eine fürs Wochenend, zur Reserve),

eine Bibliothek und drumherum

Einsamkeit und Hummelgesumm.

Im Stall: Zwei Ponies, vier Vollbluthengste,

acht Autos, Motorrad – alles lenkste

natürlich selber – das wär ja gelacht!

Und zwischendurch gehst du auf Hochwildjagd. (...)

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