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Berlin hat zum 1. Juni als erstes Bundesland die Mietpreisbremse eingeführt. In einigen weiteren deutschen Städten und Gemeinden soll sie jetzt folgen.

Mietpreisbremse

Wissenswertes zur Mietpreisbremse

Da sich die Große Koalition auf mehr Rechte für Mieter verständigt hat, wurden die Bundesländer ab dem 1. Juni 2015 ermächtigt, eine Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuführen. Dazu müssen die Landesregierungen die Gebiete festlegen, in denen sie einen angespannten Wohnungsmarkt sehen.

Berlin hat zum 1. Juni als erstes Bundesland die Mietpreisbremse eingeführt. In einigen weiteren deutschen Städten und Gemeinden soll sie jetzt folgen. In Nordrhein-Westfalen soll die Bremse zum 1. Juli kommen, während Thüringen, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz planen, die Regelung bis zur politischen Sommerpause einzuführen. Die übrigen Länder üben sich noch in Geduld und warten erst einmal ab.

Wann greift die neue Regelung?

Die Miete vieler Immobilien konnte in der Vergangenheit quasi nach Belieben erhöht werden, da neue Mietverträge mit einem höheren Mietzins vereinbart werden konnten, der oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Die Mietpreisbremse soll damit nun Schluss machen, indem Neuvermietungen in angespannten Lagen von vornherein im Preis gedeckelt werden.

Die Miete vieler Immobilien konnte in der Vergangenheit quasi nach Belieben erhöht werden.

Maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau darf die Miete künftig nur noch liegen. Als Vermieter muss bei einer Neuvermietung künftig darauf geachtet werden, ob der Standort der Wohnung vom Bundesland als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. Ist das der Fall, dann sollte bei der Ermittlung des Mietpreises geklärt werden, ob die Obergrenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus maximal zwei Prozent eingehalten wird. Auskunft über die örtliche Vergleichsmiete gibt in der Regel der örtliche Mietspiegel. Ein informatives E-Book zum Thema, wie viel man als Vermieter seit Einführung der Mietpreisbremse verlangen kann, wird von Lexware zur Verfügung gestellt.

Ausnahmen für Neubauten und Modernisierungen

Für Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen sind im neuen Gesetz Ausnahmen vorgesehen. Grundsätzlich gelten alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet worden sind, als Neubau. Für diese Bauten greift die Mietpreisbremse nicht.

Hohe Bodenpreise, Nebenkosten und gestiegene Materialkosten führen nämlich dazu, dass sich ein Neubau heute häufig nur dann lohnt, wenn eine Nettokaltmiete von mindestens zehn Euro verlangt werden kann. Auch Modernisierungen rechnen sich nur dann, wenn die Miete anschließend auf ein Niveau von mehr als zehn Prozent oberhalb des Mietspiegels erhöht werden kann.

Wenn mehr als ein Drittel der Mittel aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte, dann gilt die Modernisierung als umfassend und eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus ist erlaubt. Für einfache Modernisierungen können elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn die Gesamtmiete dann oberhalb der Zehn-Prozent-Schwelle liegt. Berücksichtigt werden dabei Modernisierungen, die bis zu drei Jahre zurückliegen.

Zu hohe Mietforderungen

Stellt man als Mieter fest, dass die Mietzahlungen mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so ist dies – abgesehen von den genannten Ausnahmen – unzulässig. Auch wenn man als Mieter einen Mietvertrag mit zu hohen Forderungen unterschrieben hat, kann man die zu viel verlangte Miete einbehalten.

Darauf muss der Vermieter in Form einer qualifizierten Rüge aufmerksam gemacht werden. Ist eine solche Rüge erteilt, kann der Mieter überbezahlte Beiträge ab diesem Zeitpunkt zurückverlangen. Zurückliegende Zahlungen können jedoch nicht eingefordert werden.

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