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Gebaut wird viel in München, am Schwabinger Tor entsteht ein neues Wohnviertel. Die Mietpreise bleiben unverändert hoch.

Experten bewerten Entwicklung bis 2017

Der WOHNSINN in München geht weiter!

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München - München ist sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen die teuerste Stadt Deutschlands – und das wird sich auch nicht so bald ändern!

Dies geht aus einer Expertenbefragung der Stadt hervor, deren Ergebnisse der tz exklusiv vorliegen. Am Mittwoch sollen sie dem Planungsausschuss vorgestellt werden.

Die Stadt hat 77 Unternehmen befragt, darunter Bauträger, Banken, Genossenschaften und Verbände. 37 haben sich beteiligt. Die Befragung soll einen Überblick geben, wie sich der Markt bis 2017 entwickelt. Sie ist zudem Teil der städtischen Beobachtung des Marktes und mit Grundlage für die Wohnbauprogramme. Die Umfrage gibt es alle zwei Jahre.

Wie die Experten die derzeitige Situation in München und die Entwicklung einschätzen, zeigt die tz hier:

Grund

Ist-Zustand: Die Situation hat sich laut Experten seit 2013 zugespitzt. Das gilt inbesondere für den Bau von Geschosswohnungen in mittleren und einfachen Lagen. Entspannter ist die Situation bei Grundstücken in bester und guter Lage. Günstigeres Bauland gibt es indes im Umland.

Die Preise für Gebiete für den Geschosswohnungsbau haben mittlerweile die 3500 Euro pro Quadratmeter-Grenze überschritten. Sie sind um rund sieben Prozent gestiegen, bei guten und mittleren Lagen sogar um zehn. Die Kosten für Bauland machen in der Stadt durchschnittlich 60 Prozent des Verkaufspreises aus.

Prognose: Nach Einschätzung der Experten wird sich der Markt ein wenig entspannen. Das gilt insbesondere für den Bau neuer Eigentums- und Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau – vor allem in guten und sehr guten Gebieten. Bei den mittleren und einfachen Lagen werden die Preise indes ansteigen. Der Rückgang wird daher kaum spürbar sein, da der Markt sehr eng ist und die Zahl freier Grundstücke zurück geht.

Mieten

Ist-Zustand: Die Mieten in München sind seit 2013 erneut angestiegen. Bei Neu- und Wiedervermietungen im Schnitt um 1,15 Euro pro Quadratmeter. Insbesondere im Bereich der mittleren und guten Lagen verzeichnen die Experten den größten Anstieg. Zwar auch teurer geworden, doch im Vergleich weniger stark angestiegen sind indes die Mieten in einfachen und sehr guten Wohnlagen.

Durchschnittlich zahlt ein Mieter für eine Wohnung in einer sehr guten Lage rund 70 Prozent mehr als jener, der in einer einfachen Gegend wohnt. Dort beträgt die Durchschnitts-Miete 15,30 Euro pro Quadratmeter. In sehr guten Lagen haben die Preise erstmals die 19,50-Euro-Marke geknackt. Das gilt übrigens nicht nur für das eigentliche Münchner Stadtgebiet: Auch die Preise in den umliegenden Landkreisen ziehen an – und zwar um satte 13 Prozent im Durchschnitt!

Prognose: Ein Ausblick fällt den Experten derzeit schwer – aber lustig wird’s auf keinen Fall. Da vom Grundstücksmarkt zunächst keine Entlastung zu erwarten ist, werden die Mieten wohl auf dem hohen Niveau verharren.

Kaufen:

Ist-Zustand: Die Nachfrage nach Kapitalanlagen in Immobilien führt auch auf dem Markt der Eigentumswohnungen zu Spitzenpreisen. Auch in diesem Bereich spielt die Lage eine wichtige Rolle. In Bestlagen betragen die Preise nun durchschnittlich 8510 Euro pro Quadratmeter bei einem Erstkauf, was jedoch lediglich einer Steigerung von knapp einem Prozent entspricht. Vor zwei Jahren waren diese Preise noch um 25 Prozent geklettert. In mittleren Lagen sind die Preise ebenfalls exorbitant: Sie liegen bei etwa 1,4 Millionen Euro für ein durchschnittliches Reihenhaus. Zum Vergleich: Im Landkreis Nord sind es knapp 550 000 Euro. Kontinuierlich steigen in der Stadt die Kaufpreise für Wohnungen oder Häuser in einfachen Lagen. Mit 16 Prozent gab es in den vergangenen zwei Jahren hier die größte Steigerung.

Prognose: Die Entwicklung wird wohl konstant bleiben. Allerdings wird die Situation je nach Lage differenziert bewertet. Vor allem in guten und sehr guten Lagen gehen die Fachleute davon aus, dass die Preise für Eigentum stärker ansteigen als in einfachen Lagen.

… und so will die Stadt gegensteuern

Die Stadt hat gefragt, Experten haben geantwortet. Folgende Schlüsse zieht die Verwaltung aus dem Papier:

Klein und funktional: Laut den Experten werden vor allem niedrige und mittlere Einkommensgruppen verstärkt kompakte und funktionale Wohnungen nachfragen. Das heißt beispielsweise, dass auf einen eigenen Raum für die Küche verzichtet, stattdessen eine Kochzeile eingebaut wird. Auch geht der Trend zu kleineren Wohnungen.

Mischung erhalten: Die Stabilität Münchens ist auch auf die gute Mischung in den Vierteln zurückzuführen. Die Experten sehen diese Mischung gefährdet. Die Stadt soll darauf achten, bezahlbare Wohnunungen auch in guten und sehr guten Lagen zu fördern.

Energetische Sanierung: Angesichts weiter steigender Mieten wirken Maßnahmen zur Reduzierung der „zweiten Miete“ langfristig entlastend. Die Stadt soll daher Förderanreize und Beratunsangebote stärken und weiter ausbauen.

Nachverdichtung: Weniger Grün, mehr Wohnungen – insbesondere in den Lagen, die etwa durch Parks oder die nahe Isar bereits mit Erholungsraum ausgestattet sind. Dazu müssen die Bürger ins Boot geholt werden. Durch mehr Infos soll die Stadt den Anwohnern die Ängste nehmen.

Zusammenarbeit: OB Dieter Reiter (SPD) hatte bereits vor einer Weile im großen tz-Interview davon gesprochen, mit den Landkreisen besser zusammenzuarbeiten. Das sehen die Experten auch als notwendig an. Zuwanderung ist nicht ein Problem, das München allein wird bewältigen können. Dazu gehören auch gemeinsame Projekte bei Verkehr und Schulen.

Lesen Sie auch zum Thema: Spirale bei Mieten dreht sich weiter - Was bringt die Preisbremse?

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