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Um diese Wohnung geht es.

Ärger im Quadrat

Wohnfläche falsch berechnet - was nun?

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München - Eine Vermieterin berechnet die Quadratmeteranzahl ihrer Wohnung falsch - und muss den Mietern viel Geld zurückzahlen. Daran änderte auch der Gang vors Gericht nichts.

Seit sechs Jahren streitet Vermieterin Laura Lammel (42) mit ihrem Mieter, der namentlich nicht genannt werden will. Der Schriftwechsel füllt 13 Aktenordner, neun Mal ging ein Streit vor Gericht. Lammel wollte das Mietverhältnis wegen Zerrüttung kündigen. Das Amtsgericht aber sagte nein.

Vermieterin Laura Lammel.

Konkret ging es darum, dass Laura Lammel die Quadratmeterzahl des Mietshauses in Obermenzing falsch berechnet hat (unter anderem wegen des Kellers). Im Vertrag standen 185 Quadratmeter Wohnfläche für 1950 Euro. Der Mieter errechnete 148,46 Quadratmeter und minderte die Miete. Es kam zum Gerichtsverfahren, in dem ein Sachverständiger eine Wohnfläche von 158,46 Quadratmetern errechnete – Miete: 1670,25 Euro. Alles, was darüber hinausging, musste Lammel zurückzahlen. Der Mieter informierte seine Vormieter, die nach Berlin gezogen waren. Auch die verklagten Laura Lammel – sie musste ihnen 15 000 Euro erstatten.

„Der Mieter hat die Vormieter informiert, um mir in jeder Hinsicht zu schaden“, sagt die Vermieterin. Er selbst habe keinen Vorteil aus dem Prozess, es sei ihm nur darum gegangen, sie zu zermürben. Ebenso sei es mit anderen Streitigkeiten – zum Beispiel um ein undichtes Dachflächenfenster und einen zu kleinen Heizkörper im Wintergarten. Zu einem dazu auf Veranlassung des Gerichts erstellen Gutachten ließ der Mieter 73 neue Fragen aufwerfen. Der Mieter erklärte schriftlich auf Anfrage der tz: „Ein gutes Mietverhältnis ist uns wichtig. Meinungsverschiedenheiten gehören im Leben dazu, die klärt man im Einvernehmen – und dann muss es auch wieder gut sein.“ Die Vermieterin aber sagt: „Die Streitigkeiten nehmen kein Ende. Ich werde das Haus verkaufen müssen, um Frieden zu haben.“ Denn die Kündigung wegen Zerrüttung hat das Amtsgericht kassiert. „Durch die Weitergabe von Prozessunterlagen an den Vormieter, damit dieser gegen den ehemaligen Vermieter seine Ansprüche geltend machen kann, verletzt der Mieter keine Pflichten aus dem Mietvertrag“, heißt es im Urteil (Az. 452 C 2908/14).

„Das Urteil ist richtig, weil sich ja hier die Vermieterin rechtswidrig verhalten hat, indem sie die Wohnfläche falsch angegeben hatte“, sagt Anja Franz, Rechtsexpertin des Mietervereins München. Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München, sagt dagegen, dass es wegen verschiedener Berechnungsweisen schwierig sei, Wohnflächen zu ermitteln. Deshalb empfiehlt er Vermietern, im Vertrag keine Quadratmeterzahl anzugeben. Nach seiner Sicht hat der Mieter „einen formellen Fehler der Vermieterin ausgenutzt“. Er kritisiert, dass Münchner Gerichte kaum je eine Kündigung wegen zerrütteter Mietverhältnisse möglich machten, da sie wüssten, dass Mieter kaum Ersatzwohnraum finden. Fälle wie den von Laura Lammel gebe es öfters. Häufig sehe der Vermieter im Verkauf des Hauses die einzige Lösung. „Die Käufer sind meistens Selbstnutzer, die den Mieter dann wegen Eigenbedarfs kündigen“, so Stürzer.

Das will Laura Lammels Mieter natürlich nicht. Er zahlt jetzt einen Quadratmeterpreis von 10,50 Euro und schreibt: „Es wäre also – rein hypothetisch – so, dass wir im Falle eines Umzugs vermutlich eine deutlich höhere Miete in Kauf nehmen müssten – wenn wir überhaupt etwas finden würden.“ 

Zerrüttung: Die Urteile

Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn wegen Zerrüttung unzumutbar ist – so weit das Juristendeutsch. Tatsächlich geht’s immer um Einzelfälle, bei denen Gerichte abwägen. Es gelten strenge Maßstäbe. So entschied beispielsweise das Amtsgericht München, dass keine Zerrüttung gegeben ist, wenn der Mieter den Vermieter als Lügner beschimpft. Wohl aber dann, wenn er gegenüber dem Vermieter handgreiflich wird. Das Landgericht Köln sah eine Zerrüttung gegeben, nachdem ein Mieter seinen Vermieter in einem Zeitungsartikel als „Halunke mit der höflichen Maske“ bezeichnet hatte – Hintergrund war eine Sanierung. Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund, sagt: „In einer Ehe ist die Zerrüttung viel leichter zu beweisen als in einem Mietverhältnis …“

Die doppelte Abrechnung

Ich lebe seit 18 Jahren in meiner Mietwohnung. Bei der Nebenkostenabrechnung habe ich einen Fehler festgestellt. Eine Rechnung wurde doppelt eingefordert. In Absprache mit dem Vermieter habe ich den Betrag gekürzt. Leider habe ich den Fehler erst dieses Jahr bemerkt. Habe ich Anspruch auf Rückzahlung für zehn Jahre und rund 900 Euro? Doris H., Grafing

Die tz-Leserin kann von ihrem Vermieter Geld zurückverlagen, sagt Rechtsexpertin Anja Franz vom Münchner Mieterverein. Da nach drei Jahren allerdings Verjährung eintritt, sind die meisten Rückforderungsansprüche verjährt. Doris H. kann also nur diejenigen Beträge zurückfordern, die sie in den vergangenen drei Jahren zu viel bezahlt hat. Sie muss allerdings natürlich nachweisen, dass doppelt abgerechnet wurde. Und sie muss genau belegen, welchen Betrag sie geltend machen will. 

Susanne Sasse

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