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Besonders bei Neubauvorhaben sollten Bankkunden bedenken: Wer seinen Immobilienkredit erst nach und nach abruft, zahlt unter Umständen viel Bereitstellungszinsen. Foto: Monique Wüstenhagen

Immobilienkredit

Zinsaufschlag oder Bereitstellungszinsen? Laufzeit elementar

Wenn Häuslebauer ihren Hypothekenkredit verspätet abrufen, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Diese sind relativ hoch. Manchmal fahren Bauherren mit einem Zinsaufschlag besser.

Schwerin (dpa/tmn) - Die Bauzinsen sind im Keller, da sichert sich manch einer sein Wunschobjekt. Die meisten Bauherren brauchen dazu einen Kredit von der Bank. Bei der Suche nach dem günstigsten Darlehen achten sie auf den Zinssatz, um die Angebote zu vergleichen.

Ein Posten bleibt oft unberücksichtigt: die Bereitstellungszinsen. Diese können das Vorhaben aber verteuern, vor allem wenn ein Darlehen erst nach und nach abgerufen wird, was bei Neubauten typisch ist. In bestimmten Konstellationen lohnt die Alternative Zinsaufschlag.

Bereitstellungszinsen hält Axel Drückler von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern in Schwerin für vollkommen überflüssig. "Ein Anachronismus" sei diese Art Serviceentgelt, das die Banken seit eh und je kassieren, weil sie dem Darlehensnehmer zugesagtes Geld quasi auf Abruf verwahren und es deshalb nicht anderweitig einsetzen können. Die Zinsen sind also eine Art Entschädigung für die Institute. Oder wie Drückler meint, "eine lukrative Einnahmequelle". Denn anders als die extrem niedrigen Bauzinsen sind die Bereitstellungszinsen kaum gesunken. Verlangt werden üblicherweise 0,25 Prozent im Monat oder 3 Prozent aufs Jahr. Baugeld gibt es bereits für weniger als 2 Prozent Zinsen.

Meistens billigen die Banken angehenden Immobilienbesitzern eine Frist zu, in der sie keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Die Dauer der Karenzzeit variiert. Üblich sind sechs Monate. Die zinsfreie Zeit wird im Kreditvertrag festgehalten. Auf weniger als sechs Monate sollte sich kein Bauherr einlassen und entsprechend mit der Bank verhandeln, findet Drückler. Manche Institute warten aber auch ein Jahr oder länger.

Da kann es sich lohnen, einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen, für den manche Institute bereit sind, auf Bereitstellungszinsen zu verzichten. Diesen Verzicht lassen sie sich mit 0,01 bis 0,1 Prozent vom Gesamtdarlehen honorieren. Ob Bauherren damit besser fahren, hängt von mehreren Faktoren ab. Zentral ist die Laufzeit der Hypothek: "Grundsätzlich kann man davon ausgehen, je kürzer die Laufzeit, desto eher lohnt ein Zinsaufschlag", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. "Bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren sind in der Regel Bereitstellungszinsen günstiger."

Eine Rolle spielt auch das jeweilige Bauvorhaben. Bei Neubauten zum Beispiel ist der Abruf des Geldes weitgehend vorhersehbar. "Zahlung nach Baufortschritt: Keller, Rohbau, Dach", zählt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf auf. Bei Bauträgerprojekten gibt die Makler- und Bauträgerverordnung den Rhythmus vor. Bezahlung erst nach Fertigstellung wäre aus Sicht des Bauherrn zwar optimal. Er muss sich dann weder mit Bereitstellungszinsen noch Zinsaufschlag herumschlagen. Allerdings lassen sich Bauträger selten auf eine solche Lösung ein.

Erwerbern von Eigentumswohnungen rät Axel Drückler, auf die Formulierung im Kaufvertrag zu achten. Dort sollte möglichst "Zahlung nach Fertigstellung und Übergabe" stehen. Dann wird die Summe auf einen Schlag bezahlt. Die Verfügbarkeit des Geldes zu diesem Termin sichern sich angehende Eigentümer über eine Finanzierungszusage ihrer Bank. Der Kreditvertrag wird geschlossen, kurz bevor das Geld gebraucht wird.

FMH

Tipps der Stiftung Warentest zum Immobilienkauf

Fragen und Antworten zur Baufinanzierung der VZ NRW

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