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Grundsteuererklärung: Das müssen Immobilienbesitzer im Tölzer Land jetzt wissen

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Von: Andreas Steppan

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Auf Immobilienbesitz wird Grundsteuer fällig. Die Berechnungsgrundlage dafür ändert sich ab 2025. Eigentümer müssen dazu in den kommenden vier Monaten die nötigen Angaben einreichen. Was uns umtreibt, ist die Frage, wie wir das alles in vier Monaten bewältigen sollen. Eva von Stülpnagel, Steuerberaterin aus Wolfratshausen Einige werden wohl mehr zahlen, andere weniger
Auf Immobilienbesitz wird Grundsteuer fällig. Die Berechnungsgrundlage dafür ändert sich ab 2025. Eigentümer müssen dazu in den kommenden vier Monaten die nötigen Angaben einreichen. Was uns umtreibt, ist die Frage, wie wir das alles in vier Monaten bewältigen sollen. Eva von Stülpnagel, Steuerberaterin aus Wolfratshausen Einige werden wohl mehr zahlen, andere weniger © DPA

Die Reform der Grundsteuer steht an. Im Vorfeld müssen alle Immobilieneigentümer tätig werden. Der Beratungsbedarf ist groß - das merken auch die Steuerberater.

Bad Tölz-Wolfratshausen – Immobilieneigentümer haben in den vergangenen Wochen Post vom Finanzamt bekommen – und seitdem stehen bei vielen Steuerberatern die Telefone nicht mehr still. Der Beratungsbedarf ist groß, und es muss innerhalb einer relativ kurzen Frist gehandelt werden. Anlass all dessen ist eine anstehende Reform der Grundsteuer. Experten aus dem Landkreis erklären, was jetzt zu tun ist.

Grundsteuer: 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Form für verfassungswidrig

Der Hintergrund: 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil die Grundsteuer in ihrer heutigen Form für verfassungswidrig. Die Richter kritisierten, dass die Höhe der Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten basiert, die sage und schreibe aus dem Jahr 1964 stammen – in den ostdeutschen Bundesländern gar von 1935.

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„Die Einheitswerte sollten grundsätzlich in Zeitabständen von je sechs Jahren in einer sogenannten Hauptfeststellung allgemein festgestellt werden“, erläutert der Tölzer Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Johannes Stehr. Nach 1964 allerdings habe es keine weiteren Hauptfeststellungen mehr gegeben – „aufgrund des Verwaltungsaufwands“, so Stehr.

Einige Bundesländer, darunter Bayern, beschreiten einen eigenen Weg

„Die tatsächlichen Wertverhältnisse sind mittlerweile stark verzerrt“, stellt auch Sina Müller von der Pressestelle des Landesamts für Steuern fest. „Daher wurde der Gesetzgeber vom Bundesverfassungsgericht mit einer Neuregelung der Grundsteuer beauftragt.“

Für diese Neuregelung gibt es nun generell ein „Bundesmodell“. Einige Bundesländer, darunter Bayern, haben aber von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, einen eigenen Weg zu beschreiten – oder, in Sina Müllers Worten, „die Chance für die Umsetzung eines unbürokratischen Grundsteuermodells ergriffen“. Im Freistaat werde die Grundsteuer künftig auf der Basis von rein physischen Flächenwerten ermittelt. Es zählen allein die Grund- und Nutzfläche einer Immobilie – und nicht ihr tatsächlicher Wert. Die Quadratmeterzahlen werden dann mit einem „Äquivalenzmessbetrag“ multipliziert. Heraus kommt ein „Grundsteuermessbetrag“.

Den Hebesatz legt jede Kommune selbst fest

Und auf den wird dann der Grundsteuerhebesatz angewandt, den jede Kommune selbst festlegt. Denn bei den Städten und Gemeinden verbleiben schließlich auch die Einnahmen aus der Grundsteuer.

Dr. Stehr macht eine Beispielrechnung für eine Immobilie mit 600 Quadratmetern Grund und Boden, davon 160 Quadratmeter Wohnfläche. Die 600 Quadratmeter werden mit der Äquivalenzzahl von 4 Cent multipliziert, die 160 Quadratmeter Wohnfläche mit 35 Cent. Das Ergebnis ist ein Grundsteuermessbetrag von 80 Euro. Bei einem kommunalen Hebesatz von 400 Prozent kommt eine Steuerschuld von 320 Euro im Jahr heraus.

Immobilieneigentümer müssen Angaben zu ihren Liegenschaften machen

Das alles wird zwar erst ab 1. Januar 2025 gelten. Aber jetzt schon sind alle Immobilieneigentümer aufgefordert, die nötigen Angaben zur Größe ihres Grundstücks, zu Wohn- und Nutzfläche zu machen. Das muss zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 per Grundsteuererklärung passieren.

Eigentlich sind die Angaben nicht allzu kompliziert. „Den Eigentümern ist die Wohn- oder Nutzfläche in der Regel bekannt“, stellt Sina Müller fest. Die Angaben seien in Urkunden, wie zum Beispiel Kauf- oder Schenkungsverträgen, zu finden. Auch auf Unterlagen wie Bauaufzeichnungen oder Betriebskostenabrechnungen könne man zurückgreifen. Andernfalls könnten die Wohn- oder Nutzfläche auch „händisch ausgemessen“ werden. Zudem könnten Grundstücksangaben, zum Beispiel Flurnummer oder Fläche, ab Juli bis Ende 2022 im „Bayern-Atlas“ kostenlos online abgerufen werden.

Eigentümer sollten schon mal einige Daten zusammentragen

Stehr rät den Eigentümern, jetzt schon ein paar grundlegende Daten zusammenzutragen und bereitzuhalten beziehungsweise an den Steuerberater zu übermitteln, nämlich: Adresse, Grundbuchdaten inklusive Grundstücksgröße, Wohnfläche und Angaben, ob es sich um sozialen Wohnungsbau oder ein Denkmal handelt – denn in letzteren Fällen gibt es Steuerermäßigungen.

Viele Nachfragen gehen bei den Steuerberatern ein

Die Wolfratshauser Steuerberaterin Eva von Stülpnagel geht davon aus, dass 80 Prozent der Fälle problemlos „durchlaufen“ – aber es beim Rest doch noch an der ein oder anderen Stelle Klärungsbedarf gibt. Und so rechnet sie durchaus mit zusätzlicher Arbeit – auch wenn im Prinzip jeder die Grundsteuererklärung auch selbst tätigen könne, entweder über das Online-Portal Elster oder auch in Papierform. In der Kanzlei von Stülpnagel, Wurm, Freischlad jedenfalls gebe es aktuell „viele Nachfragen“, sagt Eva von Stülpnagel. „Die Anfragen haben sprunghaft zugenommen, seit das Informationsschreiben der Finanzverwaltung versandt wurde“, bestätigt ihr Tölzer Kollege Stehr.

Steuerberater befürchten Arbeitsüberlastung

Etwas Sorgen machen Eva von Stülpnagel dabei die Faktoren „Masse und Zeit“, wie sie sagt. „Was uns umtreibt, ist die Frage, wie wir das alles zwischen 1. Juli und 31. Oktober bewältigen sollen“, meint sie – und das in einem Jahr, in dem die Steuerberater allgemein auch noch alle Hände voll mit Finanzfragen in Zusammenhang mit der Pandemie zu tun haben. Lobend hebt die Steuerberaterin die Zusammenarbeit mit dem Finanzamt Wolfratshausen hervor. Dort habe es dieser Tage einen Informationsabend für Steuerberater gebeben. „Wir schauen, wie wir das gemeinsam gewuppt bekommen.“

Für manche wird es teurer, für andere günstiger

Und worauf muss sich der Steuerzahler einstellen? Wird es für ihn teurer oder günstiger? Dazu traut sich noch keiner der Experten eine Voraussage zu. Laut Sina Müller liegt es in der Natur jeglicher Reform, dass am Ende nicht genau die gleiche Steuerhöhe wie vorher herauskomme. Ziel der Reform in Bayern sei es, dass jede Kommune insgesamt nicht mehr und nicht weniger einnimmt als vorher.

Was den einzelnen betrifft, werde es wohl für manche teurer, für andere günstiger, sind sich von Stülpnagel und Stehr einig. Genaueres lasse sich aber erst sagen, wenn die Kommunen 2024 ihre Hebesätze für 2025 festlegen. Für die weitere Zukunft bewahre das bayerische wertunabhängige Modell die Grundeigentümer aber davor, dass die Grundsteuer mit steigenden Immobilienpreisen automatisch immer höher werde. Denn Neuermittlungen des Grundsteuermessbetrags alle sieben Jahre, wie es das Bundesmodell vorsieht, wird es in Bayern nicht geben.

Weitere Infos: gibt es im Internet unter www.grundsteuer.bayern.de oder bei der Informationshotline zur bayerischen Grundsteuer unter der Telefonnummer 089/30 70 00 77.

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