Hier soll das neue Baugebiet Hintersberg entstehen.
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Hier soll das neue Baugebiet Hintersberg entstehen.

Grünen-Vorschlag wird noch im Stadtrat diskutiert – Die Kämmerei ist skeptisch

Tölzer Bauvorhaben: Pro und contra Erbbaurecht am Hintersberg

Günstiges Wohneigentum für junge Tölzer Familien? Die Grünen-Fraktion im Stadtrat glaubt, das Ei des Kolumbus entdeckt zu haben und schlägt auch Erbbaurecht für die 23 städtischen Bauparzellen am Hintersberg vor. Das Rathaus kann sich für diese Idee allerdings weniger erwärmen. Da es inzwischen einen förmlichen Antrag gibt, wird der Stadtrat in einer seiner nächsten Sitzungen zu entscheiden haben.

Bad Tölz - Was ist Erbbaurecht? Es ermöglicht Häuslebauern den Bau der eigenen vier Wände, ohne dass sie das Grundstück kaufen müssen. Stattdessen zahlen sie dem Eigentümer (in dem Fall der Stadt) auf Jahrzehnte hinaus einen jährlichen Erbbauzins. Stadtrat Richard Hoch, der das Thema für die Grünen vorantreibt, erkennt in dem Modell sowohl für die Bauwerber als auch die Stadt viele Vorteile. Die Kommune bleibe langfristig im Besitz der Immobilie, sie wirke privater Bodenspekulation entgegen und generiere durch den Erbbauzins langfristige Einnahmen. Mit am wichtigsten: „So erhalten auch weniger zahlungskräftige Familien in Tölz eine Chance zum Bau eines Eigenheims.“ Für diese Familien, so rechnet Hoch an einem Fallbeispiel vor, reduziere sich die monatliche Belastung gegenüber dem Kauf monatlich um 25 bis 35 Prozent. Hoch setzt dabei den Erbbauzins mit 2,25 oder sogar nur 1,5 Prozent des Bodenwerts an. Sogar eine Staffelung hält er für denkbar, wenn Kinder oder Pflegebedürftige zur Familie zählen.

Ohne Gegenfinanzierung „tut uns das im Haushalt richtig weh“

Gibt es in Tölz Erbbaurecht? Ja, etwa am Ketteler-Ring auf Kirchengrund. Oder in der Tölzer Siedlung. Bei einer Umfrage der Stadt 2019 war das Erbbaurechtsmodell allerdings bei Wohnungssuchenden überhaupt nicht gefragt. Nur 1 Prozent votierte dafür. 53 Prozent waren für Kauf, 40 für Mieten.

Kämmerer Hermann Forster ist aus mehreren Gründen kein Freund eines Erbbaurechts am Hintersberg. Die Stadt habe dort selbst erst Grund erwerben müssen. Ohne Gegenfinanzierung durch den Verkauf der Parzellen „tut uns das im Haushalt richtig weh“. Der Erbbauzins sei dagegen marginal.

Die von Hoch veranschlagten 1,5 oder 2,25 Prozent Erbbauzins kann Forster nicht nachvollziehen. Der Zins orientiere sich nicht am – sehr niedrigen – Kapitalmarktzins, sondern am langjährigen Mittel und liege bei 4 Prozent. Damit sei er eben nicht mehr attraktiv für junge Familien, die sich heute teilweise für 0,7 bis 0,8 Prozent Zinsen Baugeld leihen können.

„Tölzer Weg“ mit kleinen, bezahlbaren Grundstücken

Angenommen, die Stadt geht unter die 4 Prozent? Dann, argumentiert Forster, subventioniere sie die Baupreise und falle automatisch unter EU-Recht. Letzteres erkennt Einheimischenmodelle inzwischen zwar an. Die Einkommensgrenzen für Bauwerber sind aber so eng gezogen, dass eine junge Familie in Tölz faktisch nicht zum Zuge käme. Die Stadt bemüht sich deshalb um einen EU-unabhängigen „Tölzer Weg“. Er setzt auf kleine, bezahlbare Grundstücke und das Ausschalten von Bauträgern sowie einen noch nicht im Detail definierten Kriterienkatalog. Familienstand, Kinder, Arbeitsplatz, Wohnsitz sind einige Merkmale.

Der Kämmerer und Geschäftsleiter Falko Wiesenhütter verweisen noch auf einen weiteren Punkt. Die Stadt wolle mit dem Wohngebiet Hintersberg günstigen Mietwohnraum fördern, nicht günstiges Eigentum.

Ist das nicht ein Widerspruch angesichts des geplanten Verkaufs von 23 Parzellen? Nein, sagt Forster. In der Arbeitsgruppe Wohnen habe mehrheitlich ein Grundkonsens darüber bestanden, dass die Hintersberg-Parzellen verkauft werden, um den Erlös in ein neues, städtisches Bauprojekt für günstige Mietwohnungen zu stecken.

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