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Den Traum vom Eigenheim muss so manche junge Familie in Bad Tölz aus finanziellen Gründen aufgeben.

Wohnungsmarkt in Bad Tölz

Wer Immobilie will, braucht Geld und Geduld

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Eine Doppelhaushälfte ab 800 000 Euro: Wohneigentum in Bad Tölz ist für viele mittlerweile unerschwinglich.

Bad Tölz – Es ist nach wie vor das klassische Wunschbild für viele: mit der Familie im eigenen Haus mit Garten leben. Doch eine Immobilie zu erwerben, ist in Bad Tölz und Umgebung aktuell nicht einfach. Das zeigt einmal mehr der aktuelle Marktbericht des Immobilienverband Deutschland (IVD) – und wird von Experten vor Ort bestätigt.

„Eine Sonderrolle“ bescheinigt der IVD-Bericht der Gegend um Bad Tölz. Ohne direkt an Stadt beziehungsweise Landkreis München anzugrenzen, sei Bad Tölz doch dem „direkten Einzugsbereich der Landeshauptstadt“ zuzuordnen. Das wirkt sich auf den Markt aus. „Das Preisniveau sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte ist – auch aufgrund der landwirtschaftlich reizvollen, alpennahen Lage – hoch“, so das IVD-Resümee.

Laut der IVD-Statistik lag im Herbst 2019 der Preis für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert in Wolfratshausen bei 867 000, in Geretsried bei 720 000, in Bad Tölz bei 900 000 Euro.

Immobilienmaklerin Brigitte Demmel ist bei letzterer Zahl skeptisch – sie kommt ihr aus ihrer Erfahrung heraus eher zu niedrig vor. Die Inhaberin des Tölzer Re/Max-Büros betont, dass der Preis einer Immobilie individuell sehr unterschiedlich sei. Als Faustregel gibt sie aber an: „Bei einer klassischen Doppelhaushälfte mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und 300 Metern Grund kann man für 800 000 Euro was Schönes finden.“

Doch Kaufwillige bräuchten Geduld. „Für ein Haus gibt es meist eine Vielzahl von Interessenten“, sagt Brigitte Demmel. Tue sich eine Möglichkeit auf, dann müsse man am besten in der Lage sein, „schnell zu reagieren und zuzugreifen“, sprich: „Man sollte vorher mit der Bank geredet haben und die Finanzierung zumindest grundsätzlich schon einmal geklärt haben“. Hoffnungslos sei die Lage für Käufer aber keineswegs. „Manche suchen lange – aber verkauft und gekauft wird eigentlich immer.“

Geringes Angebot und hohe Preise stehen niedrigem Zinsniveau gegenüber

Das geringe Angebot und die hohen Preise seien aktuell ein Nachteil für Kaufwillige. Dem stehe als Vorteil allerdings das niedrige Zinsniveau gegenüber, gibt Demmel zu bedenken. Und eine gute Investition sei eine Immobilie allemal. „Schon vor fünf Jahren haben manche gesagt: ,Die Preisentwicklung kann doch so gar nicht weitergehen‘“, erinnert sich die Maklerin. Tat sie aber. Die Preise stiegen sogar immer noch rasanter an. Bis heute gelte: „Jeder, der Geld zur Verfügung hat, investiert es in Immobilien.“

Bei den jungen Familien, die klassischerweise vom Eigenheim träumen, stehe das Einfamilienhaus „unangefochten“ an der Spitze, sagt Brigitte Demmel. Die Doppelhaushälfte oder das Reihenmittelhaus sei als meistens realistischere Alternative ebenfalls „sehr gefragt“. Genauso begehrt wie Bad Tölz sind dabei nach Demmels Erfahrung die umliegenden Gemeinden wie Gaißach, Reichersbeuern oder Warngau.

Die Stadt Bad Tölz führte vergangenes Jahr eine Umfrage zum Thema Wohnen durch. „Wir haben gezielt nach dem Bedarf derjenigen gefragt, die vorhaben, in den nächsten ein bis drei Jahren umzuziehen“, sagt Rathaus-Geschäftsleiter Falko Wiesenhütter. „Die sehr starke Kauforientierung hat uns überrascht.“ Denn in der Umfrage sagten 53 Prozent der Teilnehmer, sie suchten eine Immobilie zum Kauf. 40 Prozent wollten etwas mieten, für sechs Prozent war beides denkbar.

Wohnungsmarkt in Tölz: Für junge Familien sind Preise nicht erschwinglich

Für viele junge Familien seien die aktuellen Preise freilich nicht erschwinglich, weiß Demmel. Wenn, dann sei es oft eine kleine Erbschaft, die als Startkapital die Erfüllung des Traums ermögliche.

Aus Sicht der Stadt Bad Tölz sei es „definitiv ein Problem, dass für viele, die normal oder sogar leicht überdurchschnittlich verdienen, Wohneigentum in weite Ferne gerückt ist“, sagt Wiesenhütter. Das allgemeine Problem, dass die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteige, könne eine Stadt allein aber nicht lösen. Selbst wenn eine Kommune Wohnbauprojekte in großem Stil anstoße, würde der Großraum München dies sofort „aufsaugen“. Rasch würden dann Menschen aus der Landeshauptstadt und der ganzen Umgebung zuziehen, „weil sie überall hingehen, wo es etwas halbwegs Bezahlbares gibt“. Das sei aber nicht das Ziel der Stadt, die sich in ihrem Leitbild ein „moderates Wachstum“ um 0,5 Prozent im Jahr vorgenommen hat.

Stattdessen konzentriere sich die Stadt auf zwei Themen: zum einen, günstige Mietwohnungen für diejenigen zu schaffen, die sich auf dem regulären Markt schwer tun. In diesem Zuge hat die Stadt zum Beispiel das Wohnhaus an der Osterleite gebaut, weitere Projekte (Holznerhaus, Kohlstatt) sind auf dem Weg.

Zum anderen möchte die Stadt laut Wiesenhütter einheimischen Familien ermöglichen, ein Eigenheim zu bauen – wie im künftigen Wohngebiet Hintersberg. „Das wird kein Einheimischenprojekt wie früher“, erklärt Wiesenhütter. „Wir bedienen uns anderer Instrumente, dort die Preise unter dem Marktniveau zu halten, etwa indem wir möglichst kleine Grundstücke ausweisen. Außerdem ist kein Bauträger zwischengeschaltet, der seinen Gewinn machen möchte.“

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