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Ein eigenes Haus bauen – das ist im Isarwinkel fast unbezahlbar geworden.

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Wer kein Grundstück erbt, kann sich das Bauen im Isarwinkel kaum noch leisten. Der Lenggrieser Gemeinderat befasste sich nun mit dem Thema Einheimischenmodell und der Frage, ob es nicht andere Möglichkeiten gibt.

Lenggries– Wer kein Grundstück erbt, kann sich das Bauen im Isarwinkel kaum noch leisten. „Die Quadratmeterpreise bei Bauland liegen in Lenggries bei bis zu 1000 Euro“, sagte Bauamtsleiter Anton Bammer am Montag in der Gemeinderatssitzung. Früher wiesen viele Kommunen Einheimischenmodelle aus, um Land günstiger an Bauwillige abgeben zu können. Das beendete die EU vor etwa zehn Jahren. Bis 2017 war die Frage offen, ob Einheimischenmodelle gegen die Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit verstoßen. Ausgelöst hatte das Verfahren die Gemeinde Selfkant an der Grenze von Nordrhein-Westfalen zu den Niederlanden. Einige Niederländer fühlten sich benachteiligt, weil sie für Bauland im Nachbardorf mehr zahlen sollten als Einheimische.

2017 gab es aber eine Einigung mit der Europäischen Kommission. Einheimischenmodelle wären also wieder möglich. Ob sie das Modell der Zukunft sind, weiß Bürgermeister Werner Weindl aber nicht so genau. „Wir werden uns sicher auch über andere Möglichkeiten unterhalten müssen.“ In der Sitzung am Montag gab es aber erst einmal einen allgemeinen Überblick über das Thema.

Welche Einheimischenmodelle gab es in Lenggries?

Bauamtsmitarbeiterin Maria Gaisreiter gab einen Überblick, wie die Gemeinde in den vergangenen Jahrzehnten Einheimischen geholfen hat, an Baurecht zu kommen. Dazu zählte sie auch das Aufstellen von Bebauungsplänen, die eine Nachverdichtung ermöglichten, sowie Einbeziehungs- und Außenbereichssatzungen. Es gab aber auch einige klassische Einheimischenmodelle. „Ein Mammutprojekt“, so Gaisreiter, war Anger-West. Insgesamt verkaufte die Gemeinde dort 3,5 Hektar Grund an Einheimische – 1989 für 167 D-Mark (etwa 85 Euro) pro Quadratmeter, 1994 für 180 D-Mark (92 Euro).

Weitere Einheimischenmodelle gab es beispielsweise an der Obergrieser Straße mit sechs Parzellen, an der Gebirgsjägerstraße mit acht Parzellen und am Lahnerbach mit vier Parzellen. Das letzte umgesetzte Einheimischenmodell befindet sich an der Juifenstraße: 2002 wurden acht Parzellen für 255 Euro pro Quadratmeter an Einheimische verkauft. Drei weitere Grundstücke gingen in den freien Verkauf.

Wie viel Wohnraum ist so entstanden?

„Seit den 80er-Jahren hat die Gemeinde 14 Hektar Fläche an junge Familien beziehungsweise Gewerbetreibende verkauft“, fasste Gaisreiter zusammen. „Zirka 200 Wohneinheiten sind so entstanden.“ Zum Vergleich: Im Durchschnitt werden in Lenggries pro Jahr 43 Wohneinheiten gebaut. Seit 2000 waren es 640. Dazu kommen sechs Ferienwohnungen pro Jahr. Auch Sozialwohnungen gibt es in Lenggries einige. „Mit 113 belegen wir den dritten Platz hinter Geretsried und Wolfratshausen, aber noch vor Bad Tölz“, so die Bauamtsmitarbeiterin.

Wird es künftig Einheimischenmodelle in Lenggries geben?

Bedarf wäre da. „Wir haben eine Liste mit 20 Bewerbern für ein Einheimischenmodell“, sagte Bauamtsleiter Bammer. Inwieweit diese die Kriterien erfüllen, sei aber ungeprüft. Die EU hat neue Richtlinien aufgestellt, in deren Rahmen der Europäische Gerichtshof ein Einheimischenmodell für zulässig erachtet. „Das ist wichtig, weil man einfach ein bisschen konkreter weiß, wie es weitergeht“, so Bammer. Zu den Leitlinien gehört beispielsweise, dass ein Bewerber eine bestimmte Einkommensgrenze (51 000 Euro plus 7000 Euro Freibetrag pro Kind) nicht überschreiten darf, kein bebaubares Grundstück in der Gemeinde und kein zu großes Vermögen besitzt. Ansonsten kann die Gemeinde Punkte für bestimmte Kriterien vergeben. Dazu gehört beispielsweise, wie lange jemand schon in der Gemeinde wohnt. „Wobei die Ortsansässigkeit zu maximal 50 Prozent in die Bewertung einfließen darf und die Höchstpunktzahl nach fünf Jahren erreicht ist“, sagte Bammer. Aber auch Ehrenämter, die der Bewerber ausübt, dürfen mit Punkten belohnt werden.

Skeptisch gesehen wird die von der EU festgelegte Bindungsfrist von nur zehn Jahren beziehungsweise 15 Jahren unter bestimmten Voraussetzungen. Danach dürfte das Haus auf dem freien Markt verkauft werden.

Bei früheren Einheimischenmodellen hatte die Gemeinde diese Frist auf 20 oder sogar 30 Jahre festgelegt, um sicherzugehen, dass der Wohnraum wirklich wie geplant genutzt wird. Innerhalb dieser Frist bestand zudem ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde. Weil dieser Zeitrahmen immer weiter verkürzt wird, „empfiehlt es sich, ergebnisoffen auch über andere Möglichkeiten der Bereitstellung von Wohnraum nachzudenken“, sagte Bammer.

Wie könnten alternative Formen aussehen?

Als Beispiel nannte Bammer die Vergabe von Erbbaurechten. Dabei gebe es beispielsweise die Möglichkeit, dass der Einheimische einen vergünstigten Erbpachtzins bezahlt und sich dieser bei einem Verkauf auf den marktüblichen Zins erhöht, „so dass Spekulationsgeschäfte weitgehend ausgeschlossen werden“. Kurzfristige Möglichkeiten, Wohnraum auf gemeindeeigenen Flächen zu schaffen, gebe es im Moment nur an der Wackersberger Straße. Da der Hochwasserschutz für den Lahnerbach fertig ist, wäre die Bebauung dort nun möglich. Einzel- oder Reihenhäuser sowie Geschosswohnungsbau wären auf den gut 2800 Quadratmetern denkbar.

Trotz aller Skepsis will die Gemeinde einen Kriterienkatalog aufstellen. „Damit man sieht, ob man sich damit anfreunden kann und ob man damit jungen einheimischen Familien überhaupt helfen kann“, sagte Bürgermeister Werner Weindl. Man werde sich aber sicher über andere Möglichkeiten unterhalten müssen. Stichwort: alte und junge Generation mehr zusammenbringen. „Ich glaube, da ist Potenzial da.“ Es gebe immer mehr Senioren mit Haus und Grundbesitz, aber ohne Angehörige. „Einige wären bestimmt froh, wenn sie eine junge Familie im Haus hätten, die Schnee räumt oder Rasen mäht. Und der Grundbesitz könnte später auf diese junge Familie übergehen.“ Für Weindl ist das das zukunftsfähigere Modell. „Denn Flächen sind nicht beliebig vermehrbar. Die Gemeinde hat 14 Hektar verkauft, die bekommt sie nie mehr zurück. Und neue Flächen, die sich für Wohnbauland eignen, zu bekommen, ist nicht so einfach.“

Bernhard Simon (CSU) bat zudem darum, ältere Bebauungspläne zu überprüfen. Eventuell könne man durch Aufstockungen oder Anbauten weitere Wohnflächen schaffen, „ohne zusätzliche Flächen zu verbrauchen“.

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