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Das MD-Gelände ist einzigartig: Es gibt laut Oberbürgermeister Hartmann deutschlandweit kein Projekt, wo ein Stadtteil so nahe an der Altstadt, entsteht.

OB Hartmann im Interview

OB zum MD-Gelände: „Es gibt immer ein Zurück“

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Es ist für Dachau ein Jahrhundertprojekt: die Entwicklung des 17 Hektar großen MD-Geländes inmitten der Stadt. Im Interview verrät OB Florian Hartmann unter anderem, wie die Stadt die Kontrolle behält und was bei einer Investoren-Pleite passiert.

Herr Oberbürgermeister, das MD-Gelände könnte zum Wahlkampfthema werden. Finden Sie das gut oder schlecht?

Florian Hartmann: Ich fände es erstaunlich, wenn es ein Wahlkampfthema wird, denn eigentlich sind die groben Marschrichtungen entschieden. Darum könnte ich es auch nicht nachvollziehen, wenn man das nun wieder aufmachen möchte.

In Karlsfeld gibt es derzeit hitzige Diskussionen mit einem Investor über die Frage, was mit einem riesigen Grundstück am Bahnhof passieren soll. Sind Sie sicher, dass die Stadt gegenüber dem MD-Investor alle ihre Forderungen wird durchsetzen können?

Na gut, da kommt es meines Erachtens auf die Standfestigkeit einer Gemeinde und eines Gremiums an. Wenn ich mir als Kommune einig bin, was ich haben möchte – in unserem Fall sind das 60 Prozent Wohnen und 40 Prozent Arbeitsplätze – und wenn der Investor etwas anderes möchte, dann gebe ich ihm kein Baurecht. Die Planungshoheit, was auf einem Gelände geschieht, liegt immer zu 100 Prozent bei der Kommune.

Also Dachau würde zu Isaria sagen: Na gut, dann bleibt das MD-Gelände wie es ist.

Ja, das würde Dachau sagen. Dann bleibt’s, wie’s ist. Ganz einfach. Im Moment besteht kein Baurecht, im Flächennutzungsplan ist die Fläche weitgehend sogar noch als Industrie- und Gewerbegebiet eingeordnet. Wenn wir also sagen, wir machen gar nix, dann kann der Eigentümer dort Gewerbe- und Industriebetriebe ansiedeln, aber Wohnen kann er dort auf dem großen Areal nicht machen.

Kann sich die Isaria als Investor eigentlich Rosinen herauspicken in dem Sinne, dass sie in ihren Lieblingsbereichen, also den Wohngebieten, die Altlasten entsorgt, die Flächen bebaut und zu Geld macht, und dann einfach aussteigt?

Das ist ausgeschlossen. Unser Standpunkt zum Thema Altlasten war der, dass wir gesagt haben: Wir erteilen erst Baurecht, wenn alle Altlasten weg sind. Und das hat der Investor akzeptiert.

Sie werden mit dem Investor ja auch einen städtebaulichen Vertrag unterzeichnen. Was wird darin festgehalten?

Den Vertrag wird der Investor unterschreiben, bevor er Baurecht bekommt. Da steht dann drin, wie viel Flächen er vorsehen muss für Sozialen Wohnungsbau, wie viel Schulen- und Infrastrukturabgabe er leisten muss und was passiert, wenn er pleite gehen oder aussteigen würde, bevor alle Altlasten entsorgt sind.

Wie wollen Sie letzteren Fall denn regeln?

Wir haben uns für diesen Fall überlegt, dass wir uns eine Bankbürgschaft über 10 bis 20 Millionen Euro geben lassen würden. Damit wäre sichergestellt, dass wir die restliche Entsorgung auf alle Fälle finanzieren können.

Den Sozialen Wohnungsbau setzt der Investor oder die Stadt um?

Das müssen wir noch entscheiden. In unseren Dachauer Grundsätzen der Baulandausweisung, die wir genau wegen des MD-Geländes festgelegt hatten, steht drin, dass bei neuem Bebauungsplan über 500 Quadratmeter Geschossfläche 30 Prozent geförderter Wohnungsbau entstehen müssen. Ungefähr zehn Prozent davon als Einheimischenmodell, wo sich Leute nach einem Punktekatalog bei uns um vergünstigte Eigentumswohnungen bewerben können, und ungefähr 20 Prozent als Sozialer Wohnungsbau.

Aber der hat leider ein Verfallsdatum...

Beim Sozialen Wohnungsbau gibt es bei den neuen Wohnanlagen tatsächlich eine Mietpreisbindung von 25 Jahren. Das heißt: Wenn diese Wohnung aus der Bindung fällt, kann der Investor die Miete erhöhen. Bei der Stadtbau haben wir die Entscheidung: Wenn Wohnungen aus der Bindung fallen, vermieten wir sie zu ähnlich günstigen Konditionen weiter. Aber klar, das ist ein Punkt, den der Stadtrat letzten Endes entscheiden muss.

Welche Lösung würden Sie bevorzugen?

Ich tendiere dazu, dass wir als Kommune den Sozialen Wohnungsbau selber machen, weil wir so auch nach Ablauf der gesetzlichen Mietpreisbindung die Mieten niedrig halten können.

Wer verhandelt eigentlich mit dem Investor?

Verhandeln ist das falsche Wort. Es gibt einen 14-täglichen Jour fixe, da sitzen dabei: das Bauamt, die Stadtplanung, dann der Tiefbau wegen der vielen Straßenbaumaßnahmen und der Unterführung. Je nach Thema auch die Stadtwerke, das Planungsbüro bgsm, das die Stadt beauftragt hat und das der Investor bezahlen muss, und unser Anwalt. Auf der Seite von Isaria sitzen deren Anwalt und deren Projektleiter. Je nach Wichtigkeit des Themas kommen auch der Isaria-Geschäftsführer Henrik Stratz und ich dazu.

Und was besprechen Sie da alle zwei Wochen?

Das ist hochkomplex! Da geht’s dann zum Beispiel um die Frage: Wie ist bei einem Gebäude die innere Wohnungsaufteilung, damit im Brandfall die Feuerwehr so an das Gebäude herankommt, dass gut gelöscht werden kann, ohne dafür städtischen Grund zu nutzen.

Das sind ja bereits sehr konkrete Fragen. Der Bebauungsplan dürfte damit ja bald genehmigungsfähig sein, angesichts der Tatsache, dass sie seit Monaten daran arbeiten...

Seit Jahren! Aber trotzdem kann das nicht schnell gehen. Weil es eben grade um so Themen geht: Ist das Gebäude zu tief, oder kommt die Feuerwehr noch ran? Habe ich Belichtungsthemen? Wir sind ja daran interessiert, dass da gesunde Wohnverhältnisse entstehen. Das muss alles gut durchdacht und besprochen werden, drum dauert das auch so lange.

Besprechen Sie dabei auch schon die Optik der Häuser? Viele Dachauer fürchten ja eine seelenlose Schuhkarton-Siedlung...

Nein, noch nicht. Aber für die Optik gibt es schon einen Beschluss, der aus der Bürgerbeteiligung damals entstanden ist: dass man einen Gestaltungsbeirat für das MD-Gelände installiert. Uns ist nämlich auch sehr daran gelegen, dass das nicht lauter Einheits-Schuhkartons werden.

Wer soll in dem Gestaltungsbeirat sitzen?

Das ist noch nicht festgelegt.

Denken Sie, der Investor gibt den vermutlich kostentreibenden Wünschen des Beirats nach?

Ja, er hat ja gar keine andere Möglichkeit. Das ist ganz wichtig: Als Stadt haben wir einen sehr langen Hebel, und das ist das Baurecht! Und das bekommt der Investor nur, wenn er den städtebaulichen Vertrag unterzeichnet, in dem drinsteht, dass ein Gestaltungsbeirat installiert wird, der nachher die einzelnen Baumaßnahmen bespricht oder diskutiert.

Lone Star, die Muttergesellschaft der Isaria DEG, ist eine Investmentfirma, die sich durch eine Investmentfirma finanziert. Was passiert im Fall eines Börsencrashs, wenn die Firma pleite geht?

Wenn sie pleite geht vor dem Baurecht, wird sie ihre Altlastensanierung aufhören und das Grundstück verkaufen. Uns passiert da gar nix, weil es ja noch kein Baurecht gibt. Wenn es Baurecht schon gibt und die gehen pleite, dann sind die Altlasten weg, weil wir ja sonst kein Baurecht erteilt hätten. Wichtig ist: Jeder neue Investor wird sich an das Baurecht halten müssen, das die Stadt gegeben hat. Der Bebauungsplan und der städtebauliche Vertrag gelten auch für den Nachfolger!

Wann wird Baurecht herrschen? Von welchem Zeitrahmen sprechen wir?

Das ist schwierig zu beantworten, weil die Thematik kompliziert ist. Aber wir gehen davon aus, dass wir in zwei Jahren Baurecht haben. Und davor muss dann der städtebauliche Vertrag beschlossen werden.

Wird im Vertrag auch die Art des künftigen Gewerbes festgeschrieben?

Die wird festgelegt durch den Bebauungsplan. Da geben wir vor, welcher Typ von Nutzung wo hinsoll. Das richtet sich nach Lärmimmissionswerten.

Haben Sie konkrete Wünsche?

Was ich gern hätte, sind Firmen, die möglichst wenig Lärm produzieren, möglichst wenig Verkehr haben, hochwertige Arbeitsplätze schaffen und gute Gewerbesteuer an die Stadt zahlen. Meine Lieblingsfirma ist die, die beispielsweise elektronische oder mechanische Einzelbauteile zu einem größeren Teil zusammenbaut, das sehr viel Geld kostet und damit eine hohe Wertschöpfung hat.

Die Bahn hat sich der Stadt gegenüber zuletzt als schwieriger Verhandlungspartner erwiesen. Gleichzeitig muss aber eine Bahnunterführung unter der Freisinger Straße gebaut werden. Wie laufen die Verhandlungen?

Ich muss sagen: Es ist leichter in diesem Land, Unterführungen zu bauen, als Kioske. Wirklich! Das hört sich vielleicht komisch an, aber die Strukturen im Falle von Unterführungen sind klar geregelt.

Das müssen Sie mir erklären bitte!

Die Unterführung folgt dem Eisenbahnkreuzungsgesetz, das regelt, wer was zu zahlen hat, wer was zu liefern hat und wer was zu genehmigen hat. Und das ist der Unterschied zum Kiosk: Da weiß ich erst mal nicht, wer mein Ansprechpartner und wie das überhaupt geregelt ist.

Bis wann könnte die Unterführung fertig sein?

Wenn wir ein Planungsbüro haben, müssen die planen, dann wird der Plan beim Eisenbahnbundesamt eingereicht, dann beteiligen die ihre Fachstellen und setzen ihren Stempel drauf. Dann gibt es einen Planfeststellungsbeschluss und dann gibt es Baurecht für die Unterführung. Wir gehen von einer Fertigstellung in zehn Jahren aus.

Parallel dazu wird im Gelände aber schon gebaut?

Ja. Und darum wird es möglicherweise so sein, dass die Unterführung noch nicht fertig ist, wenn erste Häuser stehen.

Aber wie soll der Verkehr dann funktionieren, wenn an der Unterführung noch Baustelle ist?

Das wird funktionieren, weil die Haupterschließung der Wohngebäude auf dem MD-Gelände über die Ostenstraße erfolgt. Unser langfristiges Ziel ist nämlich, den Verkehr nicht mehr über den Fabrikberg über die untere Konrad-Adenauer-Straße zu führen – das soll ein verkehrsberuhigter Bereich für Busse, Fahrräder und Fußgänger werden – sondern durch die Unterführung, die Bahnrandstraße, Ostenstraße laufen zu lassen. Das heißt aber auch: Wenn die Unterführung noch nicht fertig ist, wird der Verkehr eben noch so lange über den Fabrikberg laufen.

Welcher Teil der Pläne für das neugestaltete MD-Gelände muss nun noch durch politische Gremien?

Was jetzt noch entschieden werden muss, ist das Thema Arbeiter- und Industriemuseum sowie Jugendkulturzentrum. Da muss der Stadtrat sagen: Will er es machen oder nicht. Der Eigentümer hat uns schon ganz klar gesagt, für welchen Preis er uns die Flächen verkauft, die Zahlen hab ich schon. Außerdem muss wie gesagt der gesamte Bebauungsplan erst noch beschlossen werden.

Zusammengefasst: Die Planung ist so weit gediehen, dass es für keine Seite ein Zurück gibt?

Solange es kein Baurecht gibt, gibt es immer ein Zurück.

Gibt es andernorts in Deutschland ähnlich große und städtebaulich wichtige Projekte?

Es gibt Projekte in Deutschland in noch größerer Größenordnung, bei denen auch neue Stadtteile entstehen, beispielsweise die Hafencity in Hamburg. Aber es gibt deutschlandweit kein Projekt, wo ein Stadtteil so nahe an der Altstadt, also so mitten in der Stadt, entsteht.

Verstehen Sie angesichts dieser Größenordnung die Sorgen der Bürger?

Natürlich verstehe ich die Sorgen der Bürger. Und es ist ja immer so: Vor Veränderungen entstehen erst mal Ängste. Aber ich glaube, es ist in den letzten fünf Jahren unglaublich viel mit den Bürgern geredet und diskutiert worden. Und das kann man heute schon sagen: Das, was entsteht, selbst wenn’s greislig werden würde – was es nicht wird! – ist immer noch schöner als der Schandfleck, den wir jetzt an der Stelle haben. Aber klar, das soll nicht unser Anspruch sein!

Wenn Sie heute noch einmal die Chance hätten: Würden Sie als Stadt das Gelände selbst kaufen?

Heutzutage kann so etwas nur noch ein großer Investor machen. Der Zug ist also abgefahren. Aber wenn ich damals schon im Amt gewesen wäre und wir es uns hätten leisten können, hätte ich’s gemacht. Ich hätte es uns zugetraut.

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