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In der Studie als Reservefläche ausgewiesen wird im Nordwesten von Vaterstetten bereits intensiv gebaut.

Hier wohnt die Zukunft

Bauland – aber nur auf dem Papier

Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München hat eine Studie zu Flächenreserven für den Wohnungsbau vorgestellt. Sie sollen als Diskussionsgrundlage zur zukünftigen Siedlungsentwicklung im Umland dienen. Denn fehlende Wohnungen sind eines der größten Probleme in der wachsenden Region.

Westlicher Landkreis – Für den Landkreis Ebersberg wird von etwa 101 Hektar Flächenpotenzial ausgegangen. Die möglichen Flächen sind auf Karten eingezeichnet. Der Planungsverband räumt aber ein, dass nicht alle der in den Karten ausgewiesenen Flächen realisierbar sind. Aus den Kommunen kommen jedoch noch weitere kritische Anmerkungen.

Kirchseeons Bürgermeister Udo Ockel meint: „Die Studie listet die mittelfristig denkbaren Entwicklungsflächen auf. Aber sowohl im unbeplanten Bereich, für den schon Baurecht besteht, als auch im jetzigen Außenbereich, der erst überplant werden müsste, wird nur gebaut, wenn der Eigentümer das wünscht.“ Das sei in Kirchseeon derzeit aber nur auf einem kleinen Teil der Flächen der Fall. „Deshalb zeigt die Studie zwar Möglichkeiten auf, bringt aber keine Lösungen. Ohne verfügbare Grundstücke gibt es kein Bauland.“

Ein Beispiel ist eine größere Fläche in Kirchseeon am Spannleitenberg südlich des Friedhofs beiderseits der Hochriessstraße. Sie ist in der Karte des Planungsverbands eingezeichnet. Überlegungen für eine Bebauung gibt es derzeit aber nicht. „Hier gibt es im Augenblick keine konkreten Wünsche des Eigentümers“, sagt Ockel.

Eingetragen ist in der Studie auch eine Fläche am ehemaligen Bahnschwellenwerksgelände, nämlich der südwestliche Teil. Das Areal ist unterschiedlich stark durch die frühere Nutzung kontaminiert. Bisher hatte für den Marktgemeinderat eine Sanierung der belasteten Fläche absolute Priorität. „Deshalb kam die Entwicklung von Teilflächen des früheren Schwellenwerkes, die vielleicht einfacher zu reinigen wären, und damit quasi als Filetstücke betrachtet werden könnten, nie in Frage“, so Ockel. Für das Gesamtgelände gebe es nichts Neues. „Wir warten weiter ab, ob der Haupteigentümer sich mit einem potenziellen Käufer einigt. Das war bisher nicht der Fall. Deshalb gibt es auch keine Aktivitäten hinsichtlich eines Bebauungsplanes.“

Es gibt aber Flächen in der Gemeinde Kirchseeon, auf denen man sich Bebauung vorstellen könnte und die nicht in der Studie des Planungsverbandes auftauchen, beispielsweise das Areal gleich westlich im Anschluss an die neue Siedlung an der Bucherstraße am Ortsrand von Eglharting. Auch dort gebe es aber kein Interesse der Grundstückseigentümer an einer baulichen Entwicklung, erklärt der Bürgermeister. Eine Vorratsplanung erfolge nicht, weil dann Baureife bestünde, ohne dass zum Beispiel Vereinbarungen über Einheimischenbauland oder andere Sozialbindungen möglich wären.

Auch für die Nachbargemeinde Zorneding sind in der PV-Studie Flächen eingetragen, unter anderem ein sehr großes Areal in Pöring zwischen Parkstraße und Eglhartinger Straße. Laut Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2000 ist das Gelände Bauerwartungsland. „Nähere Überlegungen gibt es derzeit nicht“, sagt Bürgermeister Piet Mayr.

Mit einer Entwicklung der Flächen würde auch eine Steigerung des Quellverkehrs und damit des Verkehrsproblems in Pöring einhergehen. „Dies ist, neben dem Schallschutz von der Bahnlinie, das derzeit größte Hindernis, dort zu bauen.“ Eine Prognose, wie viele Häuser für wie viele Bewohner dort entstehen könnten, sei reine Spekulation, „da dies abhängig von der Dichte der Bebauung ist“.

Auch südlich der Eglhartinger Straße gibt es Wiesen und Felder. Könnte man nicht dort etwas entwickeln? „Eine Bebauung dort ist in absehbarer Zeit nicht geplant, solange noch anderweitige Flächen als Bauerwartungsland zur Verfügung stehen“, sagt der Bürgermeister.

Aber wo könnte man sonst noch etwas tun? „Zum Beispiel an der Georg-Münch-Straße neben dem Pöringer Gewerbegebiet, das wir in der Oktobersitzung des Gemeinderats vorgestellt haben.“ Die Nähe zur S-Bahn und zu Einkaufsmöglichkeiten sei dort sehr gut. „Vielleicht kann dann auf das eine oder andere Auto verzichtet werden.“ Kleinere Projekte seien auch sicher an anderen Stellen im Ort verträglich, so Mayr.

Und wie beurteilt der Bürgermeister die Brauchbarkeit der Studie für künftige Planung? „Die gesamten Flächen sind der Gemeinde bereits bekannt und zum Teil ja schon als Bauerwartungsland ausgewiesen“, so Mayr. „Der Gemeinderat hat erklärtermaßen vor, vorrangig die Flächen zu entwickeln, die im Flächennutzungsplan entsprechend ausgewiesen sind.“ Der Ort soll weiterhin maßvoll entwickelt werden, damit die Orts- und die Infrastruktur wie Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehr mit dem Wachstum Schritt halten können. Man solle aber nie „Nie“ sagen. „Natürlich können sich Voraussetzungen ändern, die andere Flächen im Ort für eine Bebauung sinnvoll und attraktiv machen.“

Kritik kommt aus der größten Landkreisgemeinde Vaterstetten. „Die Studie zu den Flächenreserven kannten wir vorher nicht, der Planungsverband hat uns leider im Vorfeld nicht eingebunden, was sinnvoll gewesen wäre“, sagt Bürgermeister Georg Reitsberger. Die Studie gehe wohl von einem Bevölkerungszuwachs von zwei Einwohnern pro Wohnung aus. „Nach unseren Erfahrungen dürfte es sich im Reihenhausbau beziehungsweise bei großen Wohnungen um statistisch 2,8 bis 3,2 Einwohner pro Wohnung handeln. Das heiße, der Bevölkerungszuwachs sei höher. „Außer man baut künftig keine familiengerechten oder großen Wohnungen mehr“, so der Bürgermeister. Teilweise seien in der Aufstellung des Planungsverbands Außenbereichsgrundstücke eingetragen, die einer Bauleitplanung bedürften. Und: „Es ist nicht geklärt, ob die Flächen von den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden“, stimmt Reitsberger den Überlegungen seines Kirchseeoner Amtskollegen Ockel zu.

Der Gemeinderat Vaterstetten hat sich nach langen Debatten auf ein Gemeindeentwicklungsprogramm geeinigt, in dem entsprechende Flächen eingetragen sind. Kritiker sagen, dieses Programm sei inzwischen bereits überholt. Einige der dort eingetragenen Entwicklungsflächen fehlen laut Rathaus Vaterstetten in der Aufstellung. Demgegenüber würden in der Studie des Planungsverbandes zum Teil Flächen als Reserven ausgewiesen, die bereits mit Wohnbaurecht belegt sind und die aktuell bebaut werden, beziehungsweise für die es Planungen oder Bauanträge gibt, beispielsweise in Vatersteten-West und Vaterstetten-Nordwest, in Baldham-Dorf Nord und Baldham Dorf West. „Das heißt, es handelt sich hier nicht mehr um langfristige Wohnbaureserven“, so der Kommentar aus dem Bauamt. „Die Flächen in Vaterstetten-West seien bereits zu 71 Prozent verkauft, Bezugsfertigkeit ist Ende 2018.“ Und die Behörde listet weitere Punkte auf: Die Ortsteile Baldham-Dorf, Weißenfeld und Hergolding lägen komplett im regionalen Grünzug. Planungsvorhaben seien dort von der Landesplanung abhängig. In Baldham seien beim Planungsverband teils auch Wald- beziehungsweise Bannwaldflächen eingetragen.

In Hergolding seien Einfamilienhausflächen aufgeführt, die im Bebauungsplan schon vorhanden seien. „Der Wohnraum ist für die Kinder gedacht, also kein neuer Bevölkerungszuwachs“, sagt Reitsberger. Es seien aber auch Betriebsflächen von aktiven Landwirten eingetragen, die gegebenenfalls angesichts der Betriebsanforderungen nur bedingt für Wohnen geeignet seien. Außerdem seien auch neue Baufelder im Außenbereich eingezeichnet, für die ein Bebauungsplan notwendig wäre.

„Die Hergoldinger Bevölkerung strebt eine Überplanung des gesamten Dorfgebietes an, was dort zu einer deutlichen Erhöhung der Einwohner und zu einer Veränderung der Ortsstruktur führen würde. Der Bauausschuss sieht dort vorerst keinen Handlungsbedarf“, so der Bürgermeister. Reitsberger hatte in diesem Jahr die Umwandlung der geplanten Gewerbeflächen in Vaterstetten Nord-West in ein Wohnbaugebiet ins Spiel gebracht. „An diesen Flächen soll im nächsten Jahr mit Hochdruck gearbeitet werden, damit dringend notwendig bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird“, so der Bürgermeister.

Und sein Fazit zur Studie des Planungsverbandes? Reitsberger: „Die Studie ist wenig aussagekräftig, weil die Daten nicht bei den Kommunen verifiziert wurden. Für unsere Gemeinde kann sie nur bedingt verwendet werden.“

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