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Freisings größtes Neubaugebiet der vergangenen Jahre ist der Steinpark im Norden der Stadt. Die enorme Nachfrage nach Wohnungen kann und will die Stadt Freising aber damit nicht befriedigen. Man setzt auf moderates Wachstum.

Immobilienmarkt

Der Druck lässt nach, die Preise nicht

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Eine extrem hohe Nachfrage und ein aberwitziger Preisanstieg: Vor drei Jahren glich der Freisinger Immobilienmarkt einem Schnellkochtopf kurz vor dem Explodieren. Inzwischen hat der Druck etwas nachgelassen, wie Makler berichten. Das liegt auch daran, dass die Preise jetzt auf einem Niveau liegen, das nur noch für wenige bezahlbar ist.

Freising – Ein Blick auf das Angebot lässt Otto Normalverdiener verzweifeln: Da steht eine 40 Jahre alte Doppelhaushälte im Freisinger Norden zu Gebot – für 1,28 Millionen Euro. In Eching werden für eine (gebrauchte) 75-Quadratmeter-Wohnung 539 000 Euro verlangt. „Das ist nicht mehr in Reichweite von Normalsterblichen“, bringt es der Freisinger Immobilienexperte Guido Metz auf den Punkt.

Viel Auswahl hat man ohnehin nicht. „Die Nachfrage ist weiterhin enorm, das Angebot gering“, berichtet Doris Stanglmaier. „Und daran wird sich auch nichts ändern, solange die Zinsen so niedrig sind“, schätzt die Geschäftsführerin des Freisinger Immobilienbüros. Die Folge: Der Markt ist fast leergefegt – und kaum etwas da, das man makeln könnte. „Es gibt uns noch“, sagt Stanglmaier über die Maklerbranche, „aber manchmal ist es schon schwierig“. Werben müsste die Firma Stanglmaier eigentlich nicht mehr. Die Liste der vorgemerkten Kunden ist lang. „Wenn etwas reinkommt, ist es auch gleich wieder weg“. Allerdings: Die Zeiten, als selbst Problem-Immobilien zu Höchstpreisen verkauft wurden, seien vorbei: „Die Leute schauen etwas genauer hin“, berichtet Stanglmaier. Von einer echten Entspannung könne man aber nicht reden. „Es gibt immer noch genügend Leute, die sich auch diese Preise leisten können“.

Manfred Setzer kann das nur bestätigen: Der Chef der Firma Domicil hat gerade 27 Wohnungen am Freisinger Rabenweg verkauft – ohne große Mühe. Nun steht das nächste Projekt an. Eine Wohnanlage mit 22 Einheiten wird die beiden baufälligen Häuser an der Gartenstraße ersetzen. Der Bauplatz in „toller Stadtlage“ ist wegen des sehr starken Straßenverkehrs durchaus auch problematisch. Sorgen, die Wohnungen nicht loszuwerden, muss sich Manfred Setzer aber wohl nicht machen. Unter 6000 Euro pro Quadratmeter werden die City-Wohnungen nicht zu haben sein. Er bestätigt aber, dass sich die Nachfrage „etwas verlangsamt“ habe. Innerhalb von fünf Jahren seien die Preise in der Domstadt um wahnwitzige 30 bis 50 Prozent gestiegen. „So konnte es auch nicht mehr weitergehen“, sagt Setzer. „Die Kaufentscheidungen dauern nun etwas länger, da das Preisniveau inzwischen schon sehr hoch ist“. Günstiger werde es aber auf keinen Fall mehr – vor allem in guten Lagen. Sein Tipp für potenzielle Käufer: „Wer etwas findet, das ihm zusagt und er es finanzieren kann, der sollte jetzt zuschlagen“. Noch seien die Zinsen im Keller.

„Eine gewisse Sättigung“ diagnostiziert auch Guido Metz: „Inzwischen haben sich alle eingedeckt, jeder hat etwas erwischt. Deshalb lässt die Nachfrage nach und die Wertsteigerung“ – laut Metz 40 Prozent in fünf Jahren – „hat an Tempo verloren.“ Auch Bauträger bestätigten ihm, dass es „zwar immer noch gut läuft, aber nicht mehr so rasant“. Für die Makler seien das keine fetten Jahre: „Wir haben alle die gleiche Krankheit“, berichtet Metz, „zu wenig Ware“. Sein Ausblick: „In zwei, drei Jahren wird Ruhe einkehren und sich der Immobilienmarkt stabilisieren“. „Langsam dürfte der Höhepunkt erreicht sein“.

Das ist auch die Einschätzung von Markus Weidl, Geschäftsführer der Freisinger Wohnwelt Immobilien. Nachlassen würden die Preise aber nicht – ausgenommen in den Überfluggebieten im Fall des Startbahnbaus. Einigermaßen entspannt sei die Lage nur noch in der Hallertau. Uwe Förster dagegen kann „keine Signale erkennen, dass Preise oder Nachfrage nachlasssen“ – weder auf dem Kauf- noch auf dem Mietmarkt. „Klar“, sagt der Immobilien-Chef der Sparkasse Freising, „der Markt wird sich irgendwann wieder einbremsen.“ Es werde auch wieder eine Seitwärtsbewegung geben“. Vorerst aber sei das nicht der Fall.

Der Kollege von der Freisinger Bank bestätigt: „Noch ist das Geld da“, sagt Florian Göbl, der Immobilien-Spezialist des Geldinstituts, „und wenn ein besonders interessantes Objekt reinkommt, ist es auch schnell wieder weg“. Und das, bevor es überhaupt auf den großen Immo-Portalen online gehe. Oftmals reiche hier ein ausgehängtes Exposè in den Filialen. Auch die Freisinger Bank habe eine lange Liste von Interessenten, die auf diese Weise bedient werden.

Auf dem Mietmarkt sei die Situation nicht besser: Sobald ein neues Angebot im Internet erscheine, „melden sich binnen weniger Stunden mindestens 40 Interessenten, die wir für den Eigentümer prüfen und zur Besichtigung einladen“. Das Fazit der Experten: Den Preis regelt die Nachfrage – und die ist immer noch sehr hoch.

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