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Sozialer Wohnbau am Maisacher Bahnhof vom Tisch

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Von: Helga Zagermann

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Der Lärm ist zu groß: Die Gemeinde Maisach hätte hier gerne Wohnungen gebaut. Doch selbst das Aufrüsten der vorhandenen Lärmschutzwand hätte nichts gebracht.
Der Lärm ist zu groß: Die Gemeinde Maisach hätte hier gerne Wohnungen gebaut. Doch selbst das Aufrüsten der vorhandenen Lärmschutzwand hätte nichts gebracht. © Peter Weber

Bezahlbarer Wohnraum am Bahnhof Maisach: Dieses Projekt wollte der Gemeinderat umsetzen. Doch daraus wird nichts. Die Kommune hat ihr Vorkaufsrecht für Flächen nicht genutzt. Lärm und Schwingungen durch die Züge sind so groß, dass ein Bauprojekt nicht wirtschaftlich machbar ist.

Maisach – Am Bahnhof, südlich der Malchinger Straße, gibt es freie Flächen, auf denen die Gemeinde die Schaffung bezahlbaren Wohnraums angedacht hatte. Der Grund gehört dem Bundeseisenbahnvermögen. Die Kommune hatte ein Vorkaufsrecht – dieses aber nicht gezogen, wie Bürgermeister Hans Seidl (CSU) auf Tagblatt-Nachfrage berichtet.

Dafür gibt es zwei Hauptgründe. Größtes Problem ist der Lärm, der von den vorbeifahrenden Zügen ausgeht – damit verbunden die erzeugten Bodenschwingungen. Laut Seidl hätte man die Lärmschutzwand zwar erneuern und höher bauen können beziehungsweise müssen. Trotzdem schränke der Lärm das Projekt massiv ein: Entweder hätte man die Häuser möglichst weit entfernt von den Gleisen bauen müssen und dadurch viel Platz verloren. Oder aber der Bauaufwand hätte sich durch den nötigen Lärmschutz extrem erhöht.

Laut Seidl hatte die Gemeinde ein Architekturbüro beauftragt, das Vorhaben unter die Lupe zu nehmen. Die Experten hatten auch eine Kalkulation im Rathaus abgegeben. Und in der zeigte sich dann überdeutlich, „dass so ein Projekt an dieser Stelle nicht wirtschaftlich umsetzbar ist“, so Seidl.

Jetzt hätte man die Wohnungen ja teurer verkaufen können. „Aber das ist nicht die Aufgabe einer Gemeinde“, sagt der Rathauschef dazu. Wenn dann wolle man „preisgedämpften Wohnungsbau“ realisieren. Um Gewinn gehe es nicht, aber die Kommune könne auch nicht draufzahlen.

Fertigstellungsfrist von drei Jahren

Es gibt zudem Altlasten auf der Fläche. Aber dieses Problem hätte die Gemeinde sogar hingenommen. Zweiter ausschlaggebender Punkt für die Absage war die Zeit. Denn für das Areal gilt die „Richtlinie des Bundeseisenbahnvermögens zur verbilligten Abgabe von Grundstücken“. Diese besagt, dass Flächen per Erstkaufrecht verbilligt an Kommunen abgegeben werden können. Das gilt aber nur unter zwei Voraussetzungen. Die erste erfüllt Maisach: Der Grundstückserwerb dient Zwecken des sozialen Wohnungsbaus. Doch dann kommt zweitens: Die so geförderten Vorhaben müssen innerhalb von drei Jahren fertiggestellt sein.

Das ist laut Seidl nicht möglich. Die Gemeinde hätte das Projekt gerne in Etappen umgesetzt. Also erst ein oder zwei Häuser gebaut, dann die Erfahrungen und Resonanz abgewartet und schließlich weitergebaut. So aber müsste sie die ganze Fläche abnehmen und in einem Rutsch bebauen. Ist man nicht rechtzeitig fertig, wird die Vergünstigung zurückgefordert.

Jetzt wird die Fläche von der Bahn auf dem freien Markt angeboten. Seidl meint dazu: „Wir können uns gut zurücklehnen und das beobachten.“ Die Kommune halte schließlich noch einige Trümpfe in der Hand: Über Bebauungspläne kann sie regeln, was dort gebaut werden darf. „Und wir werden nichts zulassen, was mit mehr Verkehr oder mehr Lärm verbunden ist.“ Schließlich gehe es künftig darum, ein lebenswertes Ortszentrum zu schaffen. Man wolle auch „kein Gewerbe reinziehen in die Maisacher Mitte“.

SCM-Areal und Feldstraße im Visier

Dafür wäre die Erschließung des Gebiets ohnehin nicht geeignet: Nur über die Herren- und die Malchinger Straße kommt man zu den fraglichen Flächen – beide Straßen sind eher schmal.

Letzteres betont der Bürgermeister vor allem deshalb, weil die Kommune selbst auch andere Nutzungen des Gebiets angedacht hatte – denn man war auf der Suche nach einem neuen Standort für das Maisacher Feuerwehrhaus. Nun wird stattdessen vor Ort erweitert. Aber angedacht war auch das Bahnhofsgelände. Doch eine Durchfahrt mit Feuerwehrfahrzeugen durch Herren- und Malchinger Straße ist nicht möglich.

Am Bahnhof gibt es keine anderen geeigneten Flächen für sozialen Wohnbau. Aber an der Feldstraße hat die Kommune dafür ein Areal in petto. Zudem sollen sich die Fraktionen des Gemeinderats überlegen, in welchem Umfang auf dem jetzigen Gelände des SC Maisach preiswertes Wohnen möglich gemacht werden soll, falls der Verein auf die Traberflächen umzieht. Wie Seidl berichtet, befinde man sich gerade in Gesprächen mit Vertretern der landkreiseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Mehr dazu sei im Januar im Gemeinderat zu erfahren.

Auf dem Bahnhofsareal wird sich trotzdem einiges ändern. Zwar nicht an den Parkplatzflächen im mittleren Bereich. Die sollen bestehen bleiben, aber nun doch nicht erweitert werden. Vielmehr will man laut Seidl versuchen, den Individualverkehr zum S-Bahnhof einzudämmen, indem man eine neue Zubringer-Buslinie aus dem Umland startet.

Das Betriebsgebäude der Bahn im östlichen Bereich muss stehen bleiben. Daneben ist das alte Bahnhofsgebäude, das die Bahn wohl abstoßen will. An dem hat Maisach wie berichtet Kaufinteresse angemeldet. Noch sei es aber nicht soweit, so Seidl. Bald jedoch entstehen am Bahnhof neue Radständer, eine Carsharing- beziehungsweise Mobilitätsstation und ein größerer Busbahnhof.

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