Bei der Baufinanzierung ist eine lange Zinsbindung nicht immer die richtige Wahl. Lassen Sie sich beraten!

Laufzeit, Zinsbindung, Beratung

Verstehen Sie Baufinanzierung? Wir bringen Licht ins Fachchinesisch

Angesichts historischer Niedrig-Zinsen verwirklichen sich viele den Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Damit die Verwirklichung vom Wohntraum kein böses Ende nimmt, sollten Sie diese Punkte beachten.

Bei der Baufinanzierung ist es wichtig, die richtige Lösung zu finden, die auf die persönliche finanzielle Situation zugeschnitten ist. Eine Lösung von der Stange gibt es bei der Baufinanzierung nur selten und so ist eine individuelle Beratung bei der Bank des Vertrauens unabdingbar - und spart langfristig bares Geld. Wenn man sich mit der Materie beschäftigt, kommt man sich allerdings schnell so vor, als müsste man eine Bankausbildung absolvieren, um den Durchblick zu bewahren. Wir erklären die wichtigsten Begriffe zur Baufinanzierung und geben wertvolle Tipps, die Sie bei Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen sollten.

Baufinanzierung: Durchblick bei Fachbegriffen bewahren

  • Sollzins und Effektivzins: Bei einem ersten Zinsvergleich steht für viele meist der beworbene Zinssatz allein im Vordergrund. Dabei ist bereits an dieser Stelle die Unterscheidung zwischen dem rechnerischen Zins (Sollzins) und dem effektiven Jahreszins (inklusive weiterer Kosten) von Bedeutung. Um hier nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, lohnt sich ein genauer Blick, welche Kosten im Effektivzins eingerechnet sind. So verzichten manche Anbieter beispielsweise da-rauf, die anfallenden Grundbuchkosten im Effektivzins einzupreisen.
  • Bereitstellungszins: Bei Erwerb eines erst noch geplanten Neubaus darf man nicht vergessen, dass zwischen Vertragsunterzeichnung und dem Bezug des Gebäudes einige Zeit vergeht. Welche Folgen ergeben sich daraus für die bereits gesicherte Baufinanzierung? Bei der Standardfinanzierung fallen in der Regel ab dem vierten Monat Kosten für die noch nicht abgerufenen Darlehensmittel an, die sogenannten Bereitstellungszinsen. Der Beginn für die Zahlungen kann aber häufig auch auf den siebten oder dreizehnten Monat nach Vertragsabschluss individuell vereinbart werden.
  • Bauzeitzinsen: Fallen, zum Beispiel beim Erwerb eines Neubaus, die ersten Ratenzahlungen beim Bauträger an, entstehen dem Kreditnehmer zudem Zinskosten für die bereits abgerufenen Darlehensmittel, die sogenannten Bauzeitzinsen. Die Kosten in der Bauphase führen dabei häufig zu einer Doppelbelastung, da normalerweise auch noch Miete für den aktuellen Wohnraum bezahlt werden muss.
  • Tilgung: Tilgungszahlungen beginnen in der Regel nach Abruf der gesamten Darlehenssumme bzw. mit dem Einzug ins neue Eigenheim. Der Tilgungssatz kann individuell vereinbart werden und reicht von 1% der Darlehenssumme bis zur Variante „Volltilgung“, d.h. dass der Immobilienkredit bis zum Ende der Zinsbindung zurückgezahlt ist. Je nach persönlicher Situation sollte die monatliche Kreditrate einen möglichst hohen Tilgungsanteil enthalten, um während der günstigen Zinsphase einen Großteil des Darlehens zurückzuzahlen.
  • Sondertilgung: Eine Spezialform der Tilgung ist die vertraglich vereinbarte Sonderrückzahlung, wenn z.B. freie Liquidität durch Bonuszahlungen im Job verfügbar ist. Gute Anbieter lassen jährlich 8% oder sogar 10% der Darlehenssumme ohne bürokratischen Aufwand zurückzahlen. Zu beachten ist allerdings, dass die Möglichkeit bei Vertragsschluss verein-bart werden muss.

Hier geht's zum Online-Rechner für die Baufinanzierung

Expertentipp zur Zinsbindung: Gesamtkosten vergleichen

Maßgeblich für die Bepreisung der Baufinanzierung ist außerdem auch die vorgesehene Festzinsvereinbarung, also die Dauer der Zusicherung des angebotenen Zinssatzes. Faire Anbieter bieten Vereinbarungen im Bereich von jederzeit variabel bis hin zu Laufzeiten von bis zu 40 Jahren an. Leider werden dabei häufig wichtige Aspekte übersehen: So sind z.B. fällige Versicherungen oder sonstige Zuwendungen von dritter Seite Gründe dafür, eine kürzere Festzinsvereinbarung zu wählen. Auch der Eintritt in eine neue Lebensphase (Rentenbeginn) spielt eine Rolle.

Welche Mehrkosten bei einer falsch gewählten Festzinsvereinbarung entstehen können, verdeutlicht folgendes Beispiel: Dabei wurde eine 10-jährige Festzinsvereinbarung einer 15-jährigen gegenübergestellt. Wenn der Kunde nach 10 Jahren von seinem Sonderkündigungsrecht bei der 15-jährigen Vereinbarung Gebrauch macht, hat er einen Nachteil von über 5.300 Euro. Hier wäre eine alternative Methode zur langfristigen Zinssicherung günstiger gewesen.

Gegenüberstellung der Zinszahlungen bei einer lang- und einer kurzfristigen Finanzierung. Durch eine ausführliche Beratung sollten die verschiedenen Möglichkeiten aufgezeigt werden, den günstigen Zins möglichst lange zu sichern. Nicht immer ist eine lange Zinsbindung die richtige Wahl.

Expertentipp zur günstigen Baufinanzierung: Die passende Tilgungsvariante wählen

Neben der Festzinslaufzeit beeinflusst auch der Tilgungssatz den angebotenen Zinssatz in erheblichem Umfang: Je höher die monatliche Tilgung, desto günstiger in der Regel das Sollzinsangebot. Auch wenn die aktuell niedrigen Zinsen verführerisch wirken, sich eine Immobilie leisten zu können, sollte langfristig geplant und somit der Tilgungsanteil möglichst hoch angesetzt werden - natürlich muss diese Gestaltungsmöglichkeit auch mit der persönlichen freien monatlichen Liquidität abgestimmt sein.

Bei entsprechendem finanziellem Spielraum kann dementsprechend die sogenannte "Volltilgungs-Variante" derzeit eine Möglichkeit sein, die Gesamtkosten zu reduzieren. Zumindest sollte aber auch über das Ende der Zinsfestschreibung hinaus geplant werden und über die Zinssicherung für eine Anschlussfinanzierung nachgedacht werden.

Immobilienfinanzierung: Checkliste für den Baukredit

Im Rahmen einer seriösen Baufinanzierungsberatung sollte Ihr Bankberater mit Ihnen über folgende Punkte sprechen:

  • Umfassende Analyse der persönlichen und materiellen Rahmenbedingungen und Ableitung eines individuellen Finanzierungskonzeptes
  • Besprechung von Zinssicherungsmöglichkeiten
  • Besprechung eines möglichen Tilgungssatzwechsels / Sondertilgung
  • Klärung der Absicherung (Finanzierung, Arbeitskraft, Immobilie)
  • Unaufgeforderter Ausschluss von Kreditverkäufen vertraglich vereinbart

Immobilienfinanzierung bei der VR-Bank München Land: Lassen Sie sich beraten

Die VR Bank München Land bietet an jedem ihrer 20 Standorte zwischen Pliening und dem Starnberger See eine qualifizierte Baufinanzierungsberatung durch bestens ausgebildete Spezialisten an. Vereinbaren Sie gleich einen Termin oder nutzen Sie den Online-Rechner, um Kontakt aufzunehmen.

Hier geht's zum Online-Rechner für die Baufinanzierung

Zwei von 17 Baufinanzierungsspezialisten bei der VR Bank München Land eG: Helmut Griebler, Stellv. Leiter Baufinanzierung und Angelika Heinrich.


Kontakt zu den Beratern

  • Helmut Griebler, Stellv. Leiter Baufinanzierung; helmut.griebler@vrbml.de; Tel: 089 444565-0 (überregionale Betreuung)
  • Angelika Heinrich, Baufinanzierungsspezialistin in Sauerlach; angelika.heinrich@vrbml.de; Tel: 089 444565-0 (Betreuung in Sauerlach und Umgebung)

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