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„Genug Platz für zusätzliche Einwohner“? So stehen Bürgermeister zu weiteren Bauvorhaben

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Von: Charlotte Borst

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Baustelle - Wohnungsbau
Weiterhin gebaut werden könnte in und um München. (Symbolbild) © Daniel Reinhardt

Eine Analyse zeigt: In der Region könnten 180.000 weitere Wohnungen entstehen. Dafür müssten die Kommunen aber mehr Flächen ausweisen.

Landkreis – In der Region München gibt es noch viel Platz für Zuzug. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) sieht große Reserven für Wohnbauflächen. Theoretisch könnten 180 000 zusätzliche Wohneinheiten in München und den umliegenden acht Landkreisen gebaut werden – vorsichtig geschätzt.

Bei einer Belegung von durchschnittlich zwei Einwohnern könnten in den nächsten 20 Jahren 360.000 Personen zuziehen. Im Landkreis München haben die Planer anhand der Flächennutzungspläne der Kommunen ein Flächenpotenzial von 223 Hektar ermittelt. Das Landesamt für Statistik sagt aber mittlerweile nur noch einen Zuwachs von rund 225 000 Personen bis zum Jahr 2040 voraus. 2015 wurde noch ein Zuwachs von 400.000 Personen bis 2035 angenommen. In der letzten Untersuchung gingen die Planer 2017 daher von zu wenig Wohnflächenreserven in der Region aus.

Anschluss an die Bahn

Diese Prognose wurde revidiert. „Es ist genug Platz für die zusätzlichen Einwohner da, besonders im Umland“, betont PV-Geschäftsführer Christian Breu mit Blick auf die jüngste Bevölkerungsprognose. Im Umland stehen in den acht Landkreisen Flächenreserven für etwa 108.000 Wohneinheiten zur Verfügung, in der Stadt München für rund 72.000 Wohneinheiten. „Selbst wenn wegen des demografischen Wandels künftig weniger Menschen als bisher in einem Haushalt leben, reicht der Platz aus“, meint Breu.

Im Landkreis München ist zusätzlicher Wohnungsbau in Bereichen möglich, die gut an den Schienenverkehr angeschlossen sind. Im Kreis München liegt der Anteil des Baulands, das ein oder zwei Kilometer von einem Bahnhof entfernt ist, bei 89 Prozent. Im Durchschnitt liegt dieser Anteil laut PV bei 63 Prozent.

Sicht aus Rathäusern

In den Rathäusern sieht man mit gemischten Gefühlen auf die Baulandreserven. „Wohnungen sind wichtig und werden gebraucht“, sagt Oberhachings Bürgermeister und CSU-Kreisrat Stefan Schelle. Oberhaching vermietet rund 300 kommunale Wohnungen für acht bis zwölf Euro pro Quadratmeter. Erst zum Jahreswechsel wurden 24 neue Wohnungen bezogen, und die Gemeinde plant schon die nächsten. „Wir müssen aber auch schauen, dass wir Menschen in Eigentum bringen“, sagt Schelle, „der eigene Wohnraum ist die beste Vorsorge gegen Altersarmut.“

Vielerorts werden jetzt Erbbaurecht-Modelle wieder attraktiv. Auch die Gemeinde Oberhaching will Bauherren ein Grundstück langfristig gegen einen Erbbauzins überlassen. Der Bauherr ist zwar Eigentümer seines Hauses, kann dies auch vererben oder verschenken, er muss das Grundstück aber nach etwa zwei Generationen zurückgeben oder einen neuen Vertrag mit der Gemeinde schließen.

Oberhaching sei offen für vernünftige Nachverdichtung und moderaten Zuzug, sagt Schelle. Neue Wohnungen, wie sie der Planungsverband fordert, schaffen aber auch Probleme. „Dadurch wird mehr Infrastruktur benötigt“, neue Kindergärten und Schulen die gegenfinanziert werden müssten. Ab 2026 haben Eltern sogar einen Anspruch auf eine Betreuung ihres Kindes bis zum Ende der Grundschulzeit. „Die Gemeinde investiert pro Neubürger rund 17.000 Euro in Infrastruktur“, stellt Schelle fest. Die Folgekosten des Zuzugs seien durch die Einkommenssteuer nicht mehr gedeckt. Wenn die Aufgaben der Gemeinde zunehmen, sollte auch der Anteil der Kommunen an der Einkommenssteuer steigen, fordert Schelle. Sonst könnten es Gemeinden interessanter finden, Gewerbegebiete auszuweisen.

Hohe Bautätigkeit

In den vergangenen fünf Jahren wurden in der Region München viel gebaut. Durchschnittlich werden in der Region mehr als 11.200 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. „Garching hat seine Hausaufgaben gemacht“, sagt Dietmar Gruchmann, Bürgermeister der 18.500 Einwohner-Stadt und SPD-Kreisrat.

Neben Kirchheim werden in Garching derzeit die meisten Wohnbauprojekte im Landkreis realisiert. „Bis 2032 werden rund 8000 neue Einwohner zu uns kommen“, damit sei Garching „in unserer Generation“ vorerst genug mit dem Ausbau der Infrastruktur beschäftigt. „Manch ein Garchinger fühlt sich schon überfordert“, sagt Gruchmann, „man muss es in Zukunft langsamer angehen.“ Zu dem aktuellen Schub sei es gekommen, weil sich eine längst erwartete Baulandausweisungen verzögerte.

„Täglich bekommen wir Anfragen“

Die Nachfrage ist trotzdem größer als das Angebot. „Täglich bekommen wir Anfragen“, berichtet Gruchmann. Anbieten kann er nichts. „Es gibt im Moment keine Flächen mehr.“ Erst in weiter Zukunft sei wieder eine erneute Baulandausweisung in Richtung Forschungscampus denkbar, sagt Gruchmann.

Immerhin bestätigt die Studie des Planungsverbands, dass die Baulandreserven größer geworden sind in den vergangenen Jahren. Allerdings müssten die Kommunen auch weiterhin Wohnbauflächen ausweisen, um eine Entspannung am Wohnungsmarkt zu unterstützen.

Interaktive Karten: Detailgenaue Karten bietet der Planungsverband für München und die Landkreise München, Freising, Erding, Ebersberg, Starnberg, Landsberg, Fürstenfeldbruck und Dachau auf seiner Webseite.

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