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Er hatte Glück: Die Modernisierung seiner alten Wohnung bescherte Erik Ritter ein neues Apartment.

“Man muss wissen, was einem zusteht“

Gewofag-Mieter muss wegen Modernisierung weichen - doch dann pocht er auf sein Recht

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Erik Ritter muss seine Wohnung wegen einer Modernisierung verlassen. Doch der Mieter setzt sein Recht auf Bereitstellung einer Bleibe durch - und will nun auch anderen Lesern helfen.

München - Wie soll ich nur den Dreck, den Lärm und die Unannehmlichkeiten überstehen? Das denken sich die meisten Mieter, wenn ihnen ihr Vermieter eine Modernisierung ankündigt. Gewofag-Mieter Erik Ritter (75) war verzweifelt. Doch dann erfuhr er: Mieter haben auch Rechte gegenüber ihrem Vermieter. Wenn sie nicht imstande sind, Bauarbeiten in ihrer Wohnung auszuhalten, muss ihnen der Vermieter für diese Zeit eine Ersatzwohnung oder ein Hotelzimmer geben. „Wenn ich das früher gewusst hätte, hätte ich mich nicht so gefürchtet, als die Modernisierung bekannt gegeben wurde“, sagt Ritter.

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Der ehemalige Bankkaufmann ist wegen einer Parkinson-Erkrankung sehr eingeschränkt, er hat eine Sprachverzögerung und eine Gehbehinderung. Doch im Kopf ist er völlig klar. Deshalb war es für ihn immer logisch, dass er nicht in ein Pflegeheim will. „Ich will mich alleine versorgen“, sagt er. Plötzlich aber stand das infrage, denn wie sollte er damit zurechtkommen, wenn in seiner Wohnung Fenster ausgetauscht werden, Heizkörper erneuert und das Bad modernisiert, wenn die Bagger anrollen und der Lärmpegel steigt, und das monatelang?

Unzertrennlich: Erik Ritter schmust mit seine Kater Karl.

„Man muss wissen, was einem zusteht“

19 Jahre lebte Ritter in einer Wohnung an der Pfänderstraße in Neuhausen, aber als die Großmodernisierung anstand, fühlte er sich völlig überrumpelt. Um jetzt anderen zu helfen, die ähnliche Ängste haben wie er vor einem halben Jahr, wendete er sich an unsere Zeitung. Denn Hochbetagte, psychisch Kranke, Schwerbehinderte, Hochschwangere und ähnlich Betroffene haben bei einer Modernisierung den Anspruch, dass ihnen ihr Vermieter eine Ersatzwohnung für die Zeit der Modernisierung zur Verfügung stellt: „Man muss wissen, was einem zusteht, um diese Rechte gegenüber seinem Vermieter geltend zu machen“, sagt Ritter.

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Mithilfe der Modernisierungsbegleitung der Gewofag zog Erik Ritter um in ein Apartment an der Saherrstraße in Laim - auch seinen Kater, den 18-jährigen Karl, nahm er mit. Schnell wurde klar, dass der Umzug eine gute Lösung ist, denn in der Saherrstraße bekam er ein Appartement im Erdgeschoß, sein vorheriges Apartment war im zweiten Stock - und das Haus hatte keinen Aufzug. So war es für Ritter nur mit Hilfe seiner Schwester Ingrid Aidelsburger (77) möglich gewesen, die alte Wohnung zu verlassen. Sie lebt in Deisenhofen und kommt seit Jahren zweimal pro Woche bei ihrem Bruder vorbei und kümmert sich.

Gemeinsam mit ihren Söhnen half sie ihrem Bruder, in die Saherrstraße umzuziehen - vorerst in eine Pflegewohnung, demnächst in ein frei werdendes Apartment. „Ich hatte Glück, hier wird ein ebenerdiges Apartment frei, behindertengerecht und mit 45 Quadratmetern etwa genauso groß und mit 410 Euro Kaltmiete etwa genauso teuer wie mein vorheriges“, sagt Ritter. Insofern war es für ihn im Endeffekt sogar gut, dass die Gewofag in Neuhausen Wohnungen modernisiert.

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Modernisierung: Das müssen Sie alles wissen

1. Was ist eine Modernisierung? Eine Modernisierung ist dann gegeben, wenn eine bauliche Veränderung vorliegt, durch die man Energie oder Wasser einsparen kann, wenn neuer Wohnraum entsteht oder vorhandener Wohnraum auf Dauer verbessert wird. Der Mieter muss in der Regel zustimmen, wenn der Vermieter modernisieren will. Nur in Härtefällen kann er die Zustimmung verweigern.

2. Wird es teurer? Wenn tatsächlich eine Modernisierung vorliegt, dann kann der Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen, sagt Mietrechtsexpertin Anja Franz vom Mieterverein München. Das gilt allerdings nicht bei einer bloßen Instandsetzung – wenn der Vermieter also zum Beispiel nach zehn Jahren Miet­zeit den Teppichboden in der Wohnung erneuern lässt. Diese Kosten dürfen nicht beim Mieter landen.

3. Wann muss der Vermieter den Mieter über die Modernisierung informieren? Drei Monate vor Beginn der Modernisierung - und zwar genau und detailliert. In dieser Bekanntgabe muss der Vermieter auch Angaben zur Mieterhöhung machen, wenn denn eine ins Haus steht.

4. Wann darf der Mieter der Modernisierung widersprechen? Nicht dulden muss der Mieter die Modernisierung, wenn eine unzumutbare Härte gegeben ist. Dabei werden die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abgewogen. Ist der Mieter stark eingeschränkt, kann das einen solchen Härtegrund darstellen. Wichtig sind Fristen! Der Mieter muss dem Vermieter die Härtegründe innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Modernisierung schriftlich mitteilen, sonst gelten sie nicht mehr.

5. Kann die Mieterhöhung einen Härtegrund darstellen? Nein - außer, die Miete steigt auf mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens der Mieter. Dann kann es sein, dass Gerichte eine unzumutbare finanzielle Härte gegeben sehen, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Eine solche sei aber in der Regel nicht gegeben –- und das kritisiert der Mieterschützer sehr. Rastätter fordert deshalb vom Gesetzgeber, dass er die Mieterhöhung auf maximal drei Euro mehr pro Quadratmeter in sechs Jahren deckelt. „Leider steigt die Miete derzeit bei vielen Modernisierung um viel mehr, und so können sich Mieter danach die Wohnungen oft nicht mehr leisten“, weiß Rastätter aus Erfahrung. Dabei wollte der Gesetzgeber durch Modernisierungen ursprünglich Energieeinsparung fördern. Doch in der Praxis stellen Mieterschützer fest, dass die Kosteneinsparungen für Energie weit unter den Mietsteigerungen liegen - und so die Mieter nach den Modernisierungen meist erheblich mehr belastet sind.

6. Kann der Mieter während der Zeit der Bauarbeiten die Miete mindern? Hier hat der Gesetzgeber, der ja ursprünglich Modernisierungen fördern wollte, um so Energieeinsparung zu fördern, einen Riegel vorgeschoben. Krach und Belästigungen bei energetischen Modernisierungen in den ersten drei Monaten müssen die Mieter ersatzlos dulden. Erst danach können sie die Miete mindern. Zu energetischen Modernisierungen zählen etwa Wärmedämmung an Fassade oder im Speicher, der Einbau von Isolierglasfenstern oder der Einbau einer sparsameren Heizungsanlage.

7. Bei allen anderen Modernisierungen können Mieter mindern. Hierzu sollte man dem Vermieter vor Beginn der Modernisierung schriftlich bekanntgeben, dass man die Miete nur unter dem Vorbehalt einer Minderung zahlt. Danach sollte man die Baumaßnahmen genau dokumentieren. So kann man dann nach Abschluss der Modernisierung einen realistischen Minderungsbetrag berechnen.

8. Gibt es wegen der Modernisierung Probleme, sollten sich die Mieter zusammentun. „Treten Sie geschlossen auf, dann haben Sie viel bessere Chancen, Ihre Rechte geltend zu machen“, rät Mieterschützerin Anja Franz.

Susanne Sasse

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