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Nach Drama in Haidhausen: Anwalt erklärt, wie man Häuser clever vererbt - „So sparen Sie 300.000 Euro Steuern“

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Von: Andreas Thieme

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Fachanwalt Philipp Pfab gibt Tipps zum cleveren Vererben
Fachanwalt Philipp Pfab gibt Tipps zum cleveren Vererben © Wagner / Panthermedia/IMAGO

Wer unverhofft eine Immobilie erbt, muss oft hohe Erbschaftsteuern zahlen. Wer frühzeitig Vermögen auf die nächste Generation überträgt, kommt dagegen meist günstiger weg. Wann und warum das sinnvoll ist, erklärt ein Münchner Fachanwalt.

München - Der Fall war richtig bitter: Eine knappe Million Erbschaftsteuer sollte Stefan Rührgartner (49) zahlen - weil er in Haidhausen ein Mehrfamilienhaus geerbt hat. Dessen Wert lag bei 6,5 Millionen Euro. Für Rührgartner eigentlich ein Geschenk des Himmels. Doch das Erbe zahlte sich nicht wie gewünscht aus: Denn wegen der hohen Steuern musste er letztlich verkaufen. Obwohl das Haus schon seit 133 Jahren im Familienbesitz war.

München: Erbe muss 6,5-Millionen-Haus verkaufen, weil er die Steuer nicht zahlen kann

Als „Drama“ schätzen Experten den Fall ein. Doch tatsächlich sind Fälle wie diese in München keine Seltenheit. Meist gehen die Immobilien an Investoren oder Spekulanten. „Den Leuten bleibt nichts anderes übrig, als zu verkaufen oder einen Kredit aufzunehmen. Die Steuer ist so hoch, dass kaum jemand so viel Geld auf dem Konto liegen hat“, sagt Philipp Pfab, Fachanwalt für Erbrecht in München. Im schlimmsten Fall könne der Betroffene den Kredit nicht abbezahlen, solange er lebe – die Kinder müssten dann wieder Kredite aufnehmen. „Man bindet sich einen Klotz ans Bein – und die Erträge werden aufgefressen“, sagt der Anwalt.

Dabei lässt sich das Erbe in vielen Fällen aus anders regeln - durch eine Schenkung, erklärt Pfab. In der Regel geht Vermögen erst bei dem Tod auf Erben über. Diesen Übergang könne man aber vorziehen und schon heute sein Vermögen an die Nächsten übergeben – mit anderen Worten: verschenken oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen. „Der Hauptgrund ist, Erbschaftsteuern zu sparen“, sagt Pfab. Auch wenn eine Immobilie wertvoll sei: „Oft ist sie in der Zukunft noch teurer, was wiederum auch die Steuern hochtreibt.“ Wer heute mit geringeren Werten überträgt, zahlt hingegen weniger oder gar keine Steuern.

Stefan Rührgartner vor dem Haus an der Weißenburger Straße: 133 Jahre war es im Familienbesitz, jetzt wird es verkauft
Stefan Rührgartner vor dem Haus an der Weißenburger Straße: 133 Jahre war es im Familienbesitz, jetzt wird es verkauft © SIGI JANTZ

Ein zweiter Grund, der für eine Schenkung spricht, ist der Wunsch, frühzeitig alles zu regeln. So lassen sich etwa Auseinandersetzungen zwischen Erben vermeiden. Welche Risiken gibt es? Vor allem „zu viel zu verschenken“, warnt Pfab. Da sich etwa Kosten für ein Altersheim auf sechsstellige Beträge belaufen, sollte man hier genau rechnen. „Ganz konkret zur Erbschaftsteuer: Im Schnitt fallen bei einer Übergabe heute 63 000 EUR an Steuern an – in zehn Jahren, wenn sich die Immobilienpreise wie in den letzten zehn Jahren verdoppeln, wären es dann 304 000 EUR.“

Immobilien in München: Für ein Reihenhaus fallen in zehn Jahren rund 600000 Euro Steuern an

Dazu kommt: Wer nicht als unmittelbarer Verwandter erbt, zahlt 30 bis 50 Prozent Steuern. „So ist eine Immobilie nicht mehr finanzierbar“, sagt Philipp Pfab. Ein Reihenhaus im Wert von heute einer Million Euro würde in zehn Jahren 594 000 Euro an Erbschaftsteuer kosten, rechnet der Fachanwalt vor. Oft gebe es zu allgemeinen Steuerfreibeträgen noch zusätzliche Freibeträge (Familienheim oder Zugewinn). „Diese muss man auch nicht versteuern und sollte sie daher sinnvoll, auch mehrmals, nutzen.“

Pfab rät weiter: Entfernte Verwandte sollten zudem über eine Adoption nachdenken; dann gilt der Erwerber als eigenes Kind und erbt billiger. Wichtig: Zum Übertrag einer Immobilie braucht es einen Notarvertrag. „Hierin sollte sich der Übergeber weiter absichern und sich ein Wohnrecht vorbehalten oder besser ein Nießbrauchsrecht (der Übergeber kann weiter im Haus wohnen, erhält aber beim Auszug weiter die Miete).“ Zudem könne man Rückforderungsmöglichkeiten vereinbaren. Vor allem, wenn der Erwerber vor dem Übergeber stirbt oder der Erwerber zahlungsunfähig und insolvent wird. „Dann kann die Immobilie wieder zurückgefordert werden und geht nicht verloren.“

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