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Pracht-Altbauten in der Baaderstraße: Ob hier noch jemand einen günstigen Mietvertrag hat?

Große Umfrage von Merkur.de und tz.de

Wahrer Mietspiegel: Darum sollten Sie in einen Altbau ziehen

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München - Zahlen Sie für Ihre Altbau-Wohnung zu viel Miete? Vergleichen Sie die Preise mit Hilfe unseres Mietspiegel auch für Neubau und Bestandsimmobilien.

Wohnen in München ist ganz schön teuer - das beweist unser Projekt "Münchens wahrer Mietspiegel". Im Durchschnitt zahlen die Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt 13,58 Kaltmiete pro Quadratmeter für ihr Heim. Allerdings ist ein Zuhause nicht überall gleich teuer.

Ein entscheidender Faktor für die Höhe der Miete ist nämlich der Zustand des Gebäudes. Wir wollten von unseren Lesern wissen, ob sie in einem Altbau, einer Bestandsimmobilie oder in einem Neubau leben. Und tatsächlich: Der Zustand einer Wohnung hat einen großen Einfluss darauf, wie viel ihre Bewohner zahlen.

Altbau, Bestandsimmobilie oder Neubau: Wo wohnt man am günstigsten?

Mieter von Altbauwohnungen können nicht nur den Stuck an der Decke bestaunen, sie wohnen auch am günstigsten. Mit einer Kaltmiete von 12,86 Euro pro Quadratmeter liegen sie unter dem Mietspiegel, während die Bewohner von Neubauwohnung mit 14,64 Euro am tiefsten in die Tasche greifen müssen. Im Altbau fallen auch deutlich weniger Nebenkosten an: Hier sind rund 30 Cent pro Quadratmeter weniger fällig. Laut Bewohnerzahl scheinen in den Bestandsbauten vor allem die Münchner Singles zuhause zu sein. Familien mieten sich eher in Neubauwohnungen ein, denn dort gibt es auch den meisten Platz.

Die Kosten nach Bestand in der Übersichtstabelle:

Altbau

Bestand

Neubau

Miete/qm

12,86 Euro

13,03 Euro

14,64 Euro

Nebenkosten/qm

2,62 Euro

2,93 Euro

2,92 Euro

Bewohner

2

1,92

2,1

Fläche pro Person

38,88 qm

38,65 qm

39,88 qm

Fläche gesamt

69,19 qm

66,97 qm

76,67 qm

Klicken Sie sich durch den Datensatz: Sie können das Ergebnis filtern nach den Angaben zu Altbau, Bestandsimmobilien und Neubau. Jeder Punkt ist eine in der Umfrage gemeldete Mietwohnung in München.

Wie entstehen die Differenzen in der Miete?

In einem Altbau zu wohnen ist keinesfalls unbeliebt - im Gegenteil. Tatsächlich gehören sanierte Altbauwohnungen sogar zu den teuersten Objekten auf dem Münchner Wohnungsmarkt. Teuer wird es aber eben erst nach der Renovierung, weiß Rudolf Stürzer vom Verband der Haus- und Grundstücksbesitzer München. Bis dahin kann man hier noch vergleichsweise günstig wohnen. Zahlen darüber, wie viele der Münchner Altbauwohnungen schon renoviert sind, gibt es jedoch nicht.

Hinzu kommen auch noch andere Faktoren, wie ein Blick auf unsere Daten zeigt. So befinden sich viele der uns gemeldeten Altbauwohnungen in vergleichsweise günstigen Stadtvierteln wie Obergiesing, Unter- und Obersendling sowie in Pasing. Wohnungen, die von Genossenschaften günstiger vermietet werden, sind außerdem häufiger in Altbau- und Bestandsimmobilien zu finden. 

Da bei einer Erstvermietung die Höhe der Miete frei festgelegt werden kann, langt der ein oder andere Vermieter bei einer Neubauwohnung gern mal richtig hin. Leisten kann er es sich: Die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft der (Neu-)Münchner ist hoch.

Wieso gibt es so große Differenzen bei den Nebenkosten?

"Altbauten sind noch nicht so umfangreich ausgestattet: Es gibt keinen Lift, keine Tiefgarage und sonstige Gemeinschaftseinrichtungen, die hohe Betriebskosten verursachen", erklärt Rudolf Stürzer. Das reduziert die Nebenkosten erheblich. Gerade bei Altbauten in der Innenstadt gebe es oft keinen Garten, dessen Pflege teuer ist. Da der Hausmeister meist im Haus lebe, fallen hier weniger Gebühren an als für einen Hausmeisterservice, der bei Neubauten üblich ist. Außerdem seien viele Altbauten bei der Grundsteuer niedriger bewertet, weiß Stürzer. 

Weiterhin verfügen viele Altbauwohnungen über Etagenheizungen. Stürzer: "Der Mieter ist dann selbst Kunde bei den Stadtwerken und die Gebühren zählen nicht zu den Betriebskosten". Auf diese Weise entsteht dann die hohe Differenz bei den Nebenkosten. Mehr heizen muss man in Altbauwohnungen übrigens nicht: Die dicken Mauern der um 1900 gebauten Häuser isolieren gut. Nur Häuser, die zwischen den fünfziger und siebziger Jahren gebaut wurden, entsprechen nicht den Energiestandards.

Merke: Solang die Wohnung noch nicht renoviert ist, kann man also in einem Altbau deutlich günstiger wohnen. Die Höhe der Miete hält sich bei Bestandsimmobilien zwar noch im Rahmen, dafür werden hier schon deutlich mehr Nebenkosten fällig. Richtig teuer wird es dafür in Neubauwohnungen - sowohl bei der Miete, als auch bei den Nebenkosten.

ja

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