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Sieben Euro beträgt der Unterschied bei den Durchschnittsmieten zwischen den teuersten und günstigsten Münchner Stadtvierteln. Die weißen Felder in der Grafik bedeuten: Die IVD hat mangels ausreichender Daten keinen Mietpreis ermittelt.

Was hinter dieser Aussage steckt

Makler: Münchner Mieten sind immer noch zu niedrig

München - Die nächste Schallmauer von durchschnittlich 15 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete ist in München bald durchbrochen. Aber mancher Investor und Makler klagt: Die Mieten seien viel zu günstig.

Der Halbjahresbericht des Immobilienverbands IVD verheißt nichts Gutes für Durchschnittsverdiener. Zwei Entwicklungen prophezeien die Experten vom IVD Süd um Stephan Kippes. Zum einen werde in München bald die magische Grenze von durchschnittlich 15 Euro Kaltmiete je Quadratmeter durchbrochen. Zum anderen klaffe eine Lücke zwischen den Kauf- und den Mietpreisen: Die Kaufpreise von Immobilien steigen deutlich schneller an.

„Daher sind die fast 15 Euro je Quadratmeter Miete deutlich zu günstig“, sagt Kippes. Das betont auch Christoph Müller-Brandt von „Immobilien Interpres“: „Man könnte im Moment manche Wohnungen in München locker für 20 bis 25 Euro je Quadratmeter vermieten, in Schwabing zum Beispiel. Wir dürfen aber nicht wegen der Mietpreisbremse.“

Kippes fürchtet, dass in Zukunft die Zahl der Neubauten stagnieren könnte und das Wohnungsangebot bei jährlich steigendem Zuzug noch knapper wird. Einen starken „Nachfrageüberhang“ nennen das die Immobilienexperten. Noch gebe es zwar relativ viele Investoren, die in München für Wohnungsneubau sorgen oder Wohnungen kaufen. „Aber sobald alternative Anlagemöglichkeiten attraktiver werden, springen wahrscheinlich viele ab“, sagt Kippes.

Mietpreisbremse, die Verlagerung der Maklergebühren auf den Vermieter und nicht zuletzt die aktuelle Rechtsprechung bezüglich der Schönheitsreparaturen zu Lasten der Vermieter wirken laut Kippes abschreckend. Bei Neubauten seien die Baukosten das große Hindernis, um gute Renditen zu erzielen – insbesondere die hohen Grundstückspreise.

München wird wohl langfristig zu einem Wohngebiet für Großverdiener

„Der Wohnungsmarkt in München ist durch Regularien vergiftet“, sagt Müller-Brandt. „Natürlich wollen Investoren möglichst hohe Renditen erzielen.“ Ob München bald zu einem ausschließlichen Wohngebiet für Großverdiener wird? Langfristig sei das nicht zu verhindern, sagt Müller-Brandt. Günstig zu mieten, wäre dann wohl nur noch über sozial geförderten Wohnungsbau möglich. Auch Müller-Brandt beklagt die hohen Grundstückspreise. „Vielleicht wäre konsequenterweise eine Kaufpreisbremse in Kombination mit der Mietpreisbremse sinnvoll.“

Bei Neubauten liegen die Mieten bereits über 15 Euro. 10,50 sind es bei Bestands- (ab 1950) , 11 Euro bei Altbauten. Die Grafik zeigt die Neubau-Mieten in anderen Städten.

SPD-Stadträtin Beatrix Zurek sieht das als Vorsitzende des Mietervereins München anders. „Das ist doch pure Schwarzmalerei“, sagt sie. Zurek glaubt nicht, dass Investoren irgendwann abspringen. „München ist und bleibt attraktiv. Das zeigt, wie wichtig es war, die Mietpreisbremse einzuführen. Ohne wären ja die Preise noch höher. Die jetzigen, beinahe 15 Euro je Quadratmeter, sind bereits für einfache Leute nicht bezahlbar“, sagt sie. Dem Anspruch der Maximalrendite erteilt Zurek eine klare Absage. „Es muss doch möglich sein, mit drei bis vier Prozent Rendite zu arbeiten. Wer wie so häufig 20 Prozent und mehr erwartet, ist am Münchner Immobilienmarkt fehl am Platz.“

Außerdem: Es stehe ja jedem Investor frei, in sozialen Wohnungsbau zu investieren. „Auch hier sind gesunde Renditen möglich.“ Zurek beklagt, dass viele Investoren Dollar-Zeichen in den Augen hätten, sobald sie „Münchner Immobilienmarkt“ hörten. Wohnungen seien ja kein Schiff oder eine Orangenplantage, sie seien ein Grundrecht.

In einem Punkt stimmt Zurek den Immobilienexperten zu: „Interessant, dass ich ausgerechnet in dieser Branche Mitstreiter finde“, sagt sie. „Man könnte durchaus die Explosion der Kaufpreise und Baukosten über eine weitere Preisbremse eindämmen.“

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

Dass Baugrundstücke und damit die Baukosten viel zu hoch sind, bestätigt auch der Vorsitzende des Münchner Gutachterausschusses Helmut Thiele. „Daher gehen viele Investoren lieber in den Eigentumsmarkt und wollen das schnelle Geld machen. Absoluter Wahnsinn“, sagt er. „Um rentabel zu bauen, müsste man 16 Euro je Quadratmeter und mehr verlangen. Und klar, die Auflagen für Neubauten sind teuer, wie etwa die Energieeinsparverordnung.“

Wie also geht es weiter mit dem völlig überhitzten Mietmarkt? Ginge es nach Thiele, müsste das Umland viel stärker kooperieren. „München ist eben endlich. Einige Gemeinden wehren sich regelrecht, Bauland zur Verfügung zu stellen“, beklagt er. Sie fürchteten die Kosten. „Ohne die Hilfe des Umlands läuft München aber irgendwann über“, sagt Thiele.

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Hüseyin Ince

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