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Sie sollte die Mieter entlasten, doch einer Studie zufolge hat die Mietpreisbremse allenfalls das Gegenteil bewirkt.

Bilanz nach einem Jahr

Mietpreisbremse: Hoffnungsträger ohne Wirkung

München - Die umstrittene Mietpreisbremse zeigt ein Jahr nach ihrer Einführung keine nennenswerte Wirkung. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). In München weckt die Erkenntnis kontroverse Reaktionen.

Erwartungen und Befürchtungen waren hoch, als die von der Großen Koalition in Berlin beschlossene Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 in Kraft trat. Der bayerische Landtag setzte das Gesetz zum 1. August für 144 bayerische Kommunen um. Auch in München darf die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags seitdem im Regelfall nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Während Mietervertreter hofften, Wohnen in München könne bezahlbarer werden, warnten Hausbesitzer, gebremst werde vor allem der dringend nötige Bau neuer Wohnungen.

Das Ergebnis der Studie

Beides habe sich nach einem Jahr nicht bewahrheitet, urteilt das DIW. „Weder wurde der Mietpreisanstieg gedämpft, noch scheinen Immobilieneigentümer im derzeitigen Umfeld damit zu rechnen, dass die Regulierung ihre künftigen Erträge substantiell beschneidet“, heißt es im Fazit der Studie. Es gebe Hinweise dafür, „dass der Beschluss über die Einführung der Mietpreisbremse den Mietpreisauftrieb zeitweise sogar verstärkt hat“. Die Autoren sprechen von „Vorzieheffekten“: Mancher Vermieter habe vor Inkrafttreten der Bremse die Miete noch einmal kräftig angehoben. Denn senken musste er sie wegen der Bremse später nicht mehr.

Die Mieten in den „Top-7-Standorten“ Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart sind seit 2008 laut DIW um durchschnittlich mehr als 20 Prozent gestiegen, und die Mietpreisbremse hat daran nichts geändert.

Das Internet-Portal Immowelt weist bei kleinen Wohnungen einen aktuellen Mietpreis von 25,14 Euro pro Quadratmeter aus, im Juli 2015 waren es noch 24,16 Euro. Beim Angebot mittelgroßer Wohnungen stiegen die Preise gar von 17,24 auf 21,19 Euro. Und auch bei größeren Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) ging es satt nach oben: von 15,77 auf aktuell 18,54 Euro.

Darum greift die Bremse nicht

Die DIW-Studie listet eine Reihe möglicher Ursachen auf, allen voran die Vermutung, dass die Mietbreisbremse vielfach missachtet werde. Damit gehe der Vermieter kein Risiko ein, denn „sollte sich ein Mieter erfolgreich gegen die vereinbarte Miete wehren, dann würde ihm nur die zuviel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge erstattet“. Sanktionen seien nur zu befürchten, wenn der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt ist, doch da liegt die Messlatte hoch: 2014 gab es laut DIW bundesweit nur 17 Verfahren mit gerade einmal fünf Verurteilungen.

Für Mieter wiederum ist nur schwer festzustellen, ob der Vermieter die Vorschriften der Mietpreisbremse einhält. Ob der Münchner Mietspiegel als Maßstab für die „ortsübliche Vergleichsmiete“ herangezogen werden kann, ist juristisch umstritten (siehe Kasten), und zudem gibt es Ausnahmeregeln etwa bei Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, die für den Mieter schwer durchschaubar sind. Wohnungsbesitzer beriefen sich schon darauf, wenn sie einfach nur geweißelt hätten, sagt Maximilian Heisler vom Münchner „Bündnis Bezahlbares Wohnen“. „Für Mieter ist es relativ schwierig, die relevanten Informationen zu bekommen und ihr eigenes Recht durchzusetzen“, bestätigt DIW-Experte Claus Michelsen, einer der Autoren der Studie.

„Der Konstruktionsfehler des Gesetzes ist, dass der Mieter selbst auf die Bremse treten muss“, kritisiert Beatrix Zurek, die Vorsitzende des Münchner Mietervereins. Gerade in München sei das praxisfremd: „Jeder ist froh, dass er eine Wohnung bekommen hat.“ Da lasse man sich nicht auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter mit ungewissem Ausgang ein.

„Es ist eingetreten, was wir vor einem Jahr prophezeit haben“, sagt Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundbesitzerverein München. Die Bremse sei wirkungslos, weil sich am Prozedere der Vermieter nichts geändert habe: „Weil sie wissen, dass der Mietspiegel nicht die tatsächliche Situation widerspiegelt, machen sie das gleiche wie ihre Kollegen in Städten ohne Mietspiegel: Sie schauen in der Zeitung nach, was die Konkurrenz verlangt.“

Das sagt der Minister

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) kann sich Nachbesserungen vorstellen. „Wenn es wirklich Rechtsbruch im größeren Stil gibt, dann werden wir ins Gesetz schreiben, was die Union bisher blockiert hat: nämlich eine Pflicht des Vermieters, die Vormiete automatisch offenzulegen, und einen Anspruch des Mieters, die zuviel gezahlte Miete rückwirkend bis zum Vertragsabschluss zurückzubekommen“, sagte er der Süddeutschen Zeitung. Die Offenlegung sieht Rudolf Stürzer kritisch: „Wo bleibt da der Datenschutz?“, fragt er.

Das fordern die Gegner

Nach Stürzers Ansicht gehört die Mietpreisbremse „dorthin, wohin sie andere Länder nach ähnlichen Erfahrungen getan haben: in die Tonne“. Auch FDP-Stadtrat Michael Mattar fordert die Abschaffung: „Solche Regulierungen können überhaupt keine Lösung sein“, sagt er. „Wenn an einem Markt wie hier ein Mangel herrscht, müsste man den Mangel beheben.“ Der Immobilienverband Deutschland (IVD) warnt davor, das Gesetz zu verschärfen.

Das empfiehlt der Mieterverein

Auch wenn die Bremse bisher nicht wirke, solle man daran festhalten, appelliert Beatrix Zurek. Man müsse nur „das, was man am Anfang nicht richtig gemacht hat, nachbessern“. Die Vorschläge von Minister Maas zielten in die richtige Richtung.

Peter T. Schmidt, Klaus Vick und Felix Müller

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