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Einzelne Hochhäuser prägen die Münchner Skyline: In der Bildmitte stehen die Highlight Towers in Schwabing.

Serie: München 2040 - Die Stadt der Zukunft

Höher, kleiner, günstiger: Unsere Wohn-Zukunft

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Wie sieht München 2040 aus? In unserer neuen Serie schauen wir in die Zukunft der Stadt. In dieser Folge dreht sich alles um die Wohnsituation.

München - München, die viel beschworene Weltstadt mit Herz. Die Isarmetropole ist beliebt, immer mehr Menschen ziehen zu uns. Bis zum Jahr 2030 sollen hier 1,85 Millionen Menschen leben, arbeiten und wohnen. Aber geht das überhaupt? Wo steht München 2040? In unserer Serie beleuchten wir diese Fragen. Diesmal: Wie werden wir in Zukunft wohnen? Was hilft gegen den Platz­mangel?

Nächste Runde um die Vierkantbolzen?

14 Jahre lang war dieser Beschluss ehernes Gesetz: Kein Wohnhaus in München ist höher als die Türme der Frauenkirche! Im Jahr 2004 hatten die Münchner auf die Initiative des ehemaligen Oberbürgermeisters Georg Kronawitter (†88, SPD) per Bürgerentscheid beschlossen, dass kein Hochhaus mit mehr als 100 Metern gebaut werden darf. Heute, wo die Stadt dringend Wohnraum braucht, ist die Diskussion erneut entfacht. Wie hoch darf es in München hinausgehen?

Gerade hat der Stadtrat beschlossen, die Hochhaus-Studie von 1995 fortzuschreiben. Wird es in München 2040 also aussehen wie in Manhattan? Bestimmt nicht. Zunächst sollen Gutachter herausfinden, wo man Hochhäuser stadtbildverträglich und architektonisch anspruchsvoll realisieren kann.

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Hochhaus beginnt bei 22 Metern

OB Dieter Reiter (59, SPD) betont dabei, dass in der Stadt „jetzt bestimmt nicht eine nennenswerte Anzahl von Bauten über 100 Metern entstehen“. Er habe häufig den Eindruck, in München gelte jedes Gebäude mit mehr als sechs Stockwerken als Wolkenkratzer. Laut Definition der bayerischen Bauordnung beginnt ein Hochhaus immerhin bereits bei 22 Metern.

„Hochhäuser per se sind nicht die Lösung“, sagt Christine Degenhart, die Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer. Aber auch sie hält es für denkbar, dass Gruppen gut gestalteter Hochhäuser das Stadtbild sinnvoll ergänzen könnten. Allerdings hätten viele Bürger starke Vorbehalte. Da gelte es, aufzuzeigen, dass durch sehr hohe Gebäude auch Akzente im Stadtbild gesetzt werden können.

Thomas Neuhoff zeigt uns das „StudioMuc“-Apartment.

Initiative „Münchner Architektur und Kultur“ übt Kritik an Plänen

Stadtbaurätin Elisabeth Merk (parteilos) schwebt bereits ein genossenschaftliches Hochhaus vor - mit Wohnungen, Arztpraxen, Läden und Büros. Andere üben generell Kritik. Die Initiative „Münchner Architektur und Kultur“ (AKU) ist erbost wegen der neuen Überlegungen. „Der Bau von Hochhäusern über 100 Meter würde nichts an der Wohnungsnot ändern“, betont Karl Hofmann. Die „Intensivhaltung“ widerspreche einer menschengerechten Unterbringung. Auch technisch seien Häuser mit mehr als 35 Geschossen nicht sinnvoll. Dann müsse „sogar der Wasserdruck künstlich erhöht werden“.

Den Kostenfaktor spricht auch Sophie Wolfrum, Professorin am Lehrstuhl für Städtebau und Regionalplanung an der Technischen Universität München, an. Sie hält nicht viel davon, in die Höhe zu bauen. „Das wird nur teuer“, sagt sie.

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Viel Platz für Aufzüge, Versorgungsleitungen und Nottreppenhäuser nötig

Richtig: Wohnhochhäuser sind unwirtschaftlich. Für sie gelten verschärfte Brandschutzvorschriften, sie benötigen eine besondere Statik und viel Platz für Aufzüge, Versorgungsleitungen und Nottreppenhäuser. Zudem dürfen sie wegen der notwendigen Abstandsflächen (eine Haushöhe zum Nebenhaus) nicht dicht aneinander gebaut werden.

Fazit: Wohnhochhäuser werden das Münchner Mietproblem nicht lösen. Vielleicht aber gibt es 2040 trotzdem ein paar neue Wohnhochäuser. Sie müssen ja nicht gleich 164 ­Meter hoch werden wie der O2-Tower, dessen Bau vor Jahren zum Bürgerentscheid führte und Kronawitter das Schlagwort „Vierkantbolzen“ lieferte.

Wohnen in der Schuhschachtel

Wird der Kuchen teurer, dann müssen die Stücke schrumpfen. Das ist auch auf dem Münchner Immobilienmarkt so - und nennt sich dann „Mikro-Apartments“. Immer mehr solche Projekte - für Geschäftsreisende, Berufspendler und Studenten - sind in den vergangenen Jahren aus dem Boden geschossen. Sie heißen „Live App“, „My apart“ oder „Smartments“.

Wir haben uns eine solche Mini-Wohnung im StudioMuc an der Seitzstraße in der Maxvorstadt angeschaut, die für mindestens sieben und maximal zwölf Monate zu mieten ist. Die Wohnung mit 21 Quadratmetern ist für satte 910 Euro pro Monat zu haben, ein Tiefgaragenplatz kostet 90 Euro extra. Die Schuhschachtel-Wohnungen sollen vor allem Menschen ansprechen, die geschäftlich in München sind und sich nicht im Hotel einbuchen wollen.

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Jeder Zentimeter wird effektiv genutzt

Der Grundriss ist praktisch durchdacht in dieser Mini-Bleibe, jeder Zentimeter wird effektiv genutzt. Rechts vom Eingang das Mikro-Bad. Dusche, WC, Waschbecken - alles da. Weiter geht es durch den flurähnlichen Tunnel, hier ist rechts die Küchennische mit Spülmaschine, zwei Herdplatten, Spüle, Mikrowelle, Kühlschrank und Regalen.

Das Wohn- und Schlafzimmer erinnert an ein Vorschau-Zimmer im Möbelhaus. Etwas glatt alles, aber hochwertig. Das Sofa kann man elegant mit einem Handgriff zum Einzelbett umbauen - wer den Partner zum Übernachten einladen will, greift auf eine Zusatzmatratze zurück. In der Mitte des Raumes steht ein hoher Tisch mit Barhocker, der als Ess- und Schreibtisch dient. Und: Sogar einen kleinen Balkon hat das Übergangszuhause.

Mikro-Bad: Toilette, Dusche, Waschbecken sind auf engstem Raum untergebracht.

Besonders als vorübergehende Bleibe attraktiv

Der Bewohner hier weiß: Alle Nachbarn haben dasselbe Bett, dasselbe helle Parkett, dieselben Lampen. Das mag manchem zu steril sein fürs dauerhafte Leben. Doch wer nur vorübergehend eine Bleibe braucht, greift zu. Die Wohnungen im StudioMuc sind aktuell fast alle vermietet.

Das Konzept der Mikro-Apartments stammt aus der Hotellerie. Für Geschäftsreisende, die häufig auch mal zwei Monate in einer Stadt verbringen, ist ein Hotelzimmer auf Dauer zu teuer, doch der Standard soll passen. Deshalb nahmen viele Hotels kleine Apartments mit Küchenzeile in ihr Angebot auf. Mit der Zeit haben Immobilienfirmen das Konzept dann auf eigenständige Wohnungen übertragen und ganze Gebäudekomplexe mit Mikro-Apartments gebaut. Sie bieten höchstmögliche Einnahmen auf kleinstmöglichem Raum. Das Modell steht für die wirtschaftlichste Verwertung der erlaubten Baufläche.

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Wo die Mieter auch Eigentümer sind

Erfolgsmodell seit fast 150 Jahren: Genossenschafts-Wohnen hat nicht nur eine große Geschichte, es ist vor allem im überhitzten Münchner Mietpreis-Wahnsinn ein wichtiger Ansatz, um zumindest ein bisschen Druck aus dem Kessel zu nehmen. Die seit 1871 existierende Form gemeinschaftlichen Bauens und Wohnens erlebt derzeit eine Renaissance. Neun neue Genossenschaften haben sich allein in den vergangenen drei Jahren mit Unterstützung der „Mitbauzentrale München“ gegründet - und insgesamt 700 Wohnungen fertiggestellt.

Progeno, Wogeno, Wagnis oder Kooperative Großstadt heißen sie. Zuletzt kamen die Stadtwerkschaft, die WoProm, die Zinwo und die Genossenschaften Am Johannis und Raum Neuried dazu. Sich zusammentun und selbst bezahlbaren Wohnraum schaffen: eine Idee, die in Zukunft wohl weiter an Gewicht gewinnen wird. Denn mit diesem Modell können sich auch Menschen eine Eigentumswohnung leisten, für die das sonst ein Ding der Unmöglichkeit wäre.

Mikro-Apartmenthäuser wie das an der Seitzstraße in der Maxvorstadt gibt es inzwischen an vielen Stellen in München.

Mieten bleiben dauerhaft günstig

Das Prinzip: Wer eine Genossenschaftswohnung bekommt, zeichnet Anteile und bezahlt Miete. Er ist also anteiliger Eigentümer aller Wohnungen und Mieter mit lebenslangem Wohnrecht zugleich. Die Mieten bleiben dafür dauerhaft günstig, denn Genossenschaften arbeiten nicht gewinnorientiert.

„Unser Motto lautet: Hilf Dir selbst, dann hilft Dir Gott“, sagt Wogeno-Vorstand Yvonne Außmann. 1993 wurde die Genossenschaft gegründet, um im teuren München eine Alternative aufzuzeigen. Mittlerweile hat sie 20 Häuser mit rund 550 Wohnungen. „Von der schieren Größe her ist das vergleichsweise wenig“, so Außmann. Aber: „Wir sehen uns als ein Unternehmen, das versucht, Wohnraum der Spekulation zu entziehen. Unsere Rolle ist also eine korrigierende, was Mietpreise und Spekulation angeht.“

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Grundstücke auf freiem Markt viel zu teuer

Die Stadt ist froh über solche Aktivitäten. Denn: Allein bekommt sie die Wohnungsnot nicht in den Griff. Aber auch andersherum sind die Genossenschaften auf die Stadt angewiesen. Auf dem freien Markt sind Grundstücke viel zu teuer. Die Stadt vergibt deshalb 20 bis 40 Prozent der Bauflächen in den großen Siedlungsgebieten an Genossenschaften. Diese zahlen anders als gewöhnliche Bauträger teilweise nur die Hälfte.

In München gibt es inzwischen rund 37.000 Genossenschaftswohnungen. Doch in eine der alten Münchner Genossenschaften hineinzukommen, ist aussichtslos. Es herrscht Aufnahmestopp, um zunächst Altmitglieder zu bedienen. Umso wichtiger die neueren Genossenschaften, die derzeit mehr als 500 Wohnungen an verschiedenen Standorten umsetzen. Pläne gibt es für 700 weitere. In allen großen Neubaugebieten werden Genossenschaften einen großen Anteil haben, so sollen etwa in Freiham 1000 Einheiten stehen, auf dem Areal der Bayernkaserne 1200.

Durchschnittsmiete in Münchner Genossenschaftswohnungen 6,25 Euro

Die Durchschnittsmiete in den Münchner Genossenschaftswohnungen liegt bei nur 6,25 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind Wohnungen in Neubauprojekten deutlich teurer als jene in den vielen alten Bestandsimmobilien.

Und: Die Genossenschaften tragen auch zum Miteinander in den Neubauquartieren bei. Als Paradebeispiel steht dafür etwa die Siedlung am Ackermannbogen. Die Genossenschaft Wagnis bringt die Bewohner dauerhaft zusammen. So werden etwa Radltouren organisiert, es gibt einen Gemeinschaftsgarten, eine Nachbarschaftsbörse und ein Café.

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J. Schumann, C. Wörmann

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