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Zählt zu den geschützten Stadtgebieten: Am Pündterplatz in Schwabing greift die Erhaltungssatzung.

Bezirksausschuss will Mieter besser schützen

Mit diesem Kniff bremst die Stadt Luxussanierer

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Viertelpolitiker aus Schwabing haben die Stadt aufgefordert, Mieter stärker zu schützen. Dazu soll sich die Verwaltung eines Kniffs bedienen. Hausbesitzer sind sauer.

München - Der Bezirksausschuss Schwabing-West will besser gegen Spekulanten vorgehen. Denn bis 2030 werden innerhalb der Stadt über 200.000 neue Bewohner erwartet. Der Wohnraum wird also immer knapper. Ein gefundenes Fressen für Miethaie! Sie kaufen Immobilien, um sie teurer weiterzuverkaufen - oder um sie luxuriös zu sanieren und die Miete zu erhöhen, die sich der normale Münchner gar nicht mehr leisten kann. Stichwort: Gentrifizierung.

Damit soll nun Schluss sein, fordern die Viertelpolitiker. Und so könnte die Stadt Luxussanierer tatsächlich ausbremsen: In einigen Vierteln gilt bereits eine so genannte Erhaltungssatzung - für eine Frist von fünf Jahren. Die Idee aus Schwabing sieht nun vor, diese Frist an die so genannte Abwendungserklärung zu koppeln. Die tz erklärt den Kniff.

Erhaltungssatzung

In München gilt in 21 Gebieten mit 261.000 Einwohnern die Erhaltungssatzung. Dort müssen Wohnungseigentümer geplante Modernisierungen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vom Amt für Wohnen genehmigen lassen. Der Schutz über die Erhaltungssatzung gilt über fünf Jahre und kann dann vom Stadtrat um weitere fünf Jahre verlängert werden.

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Seit 30 Jahren wendet München dieses Instrument an. Das erste Gebiet mit Erhaltungssatzung am Pündterplatz ist so bereits seit 1987 geschützt. Außerdem hat die Stadt in diesen Gebieten ein Vorkaufsrecht. Sprich: Steht eine Immobilie zum Verkauf, wird die Stadt als Käufer bevorzugt.

Abwendungserklärung

Bevor die Stadt aber ihr Vorkaufsrecht in Erhaltungssatzungsgebieten beansprucht, unterschreiben private Käufer lieber die Abwendungserklärung. Dann entfällt das Vorkaufsrecht der Stadt. Der Käufer jedoch darf über zehn Jahre die gekaufte Immobilie weder in Eigentumswohnungen umwandeln noch luxussanieren. Danach müssen Eigentümer lediglich die Auflagen des Erhaltungssatzungsgebietes berücksichtigen. 

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2016 hat die Stadt einmal Vorkaufsrecht in Anspruch genommen: eine Immobilie mit vier Wohnungen. Dem stehen ganze 52 Abwendungserklärungen gegenüber (52 privat gekaufte Objekte mit insgesamt 1553 Wohnungen) - Rekordwert der letzten 16 Jahre.

Milieuschutz stärken

„Die Bewohner am Pündterplatz hätten laut heutiger Frist schon seit 1997 keinen Schutz vor Verdrängung mehr“, sagt Albrecht Schmidt (SPD), Mitglied des BA und ehemaliger Co-Vorsitzender des städtischen Mieterbeirats. Der BA findet es deshalb nur „logisch“, die Gültigkeit von Abwendungserklärungen an die Dauer der Erhaltungssatzung anzupassen und hat das beim Stadtrat beantragt. Stimmt der zu, würden die Abwendungserklärungen, die ein Käufer abgibt, zwar weiterhin mindestens zehn Jahre lang gelten - sich dann aber automatisch verlängern, sobald der Stadtrat die Erhaltungssatzung im Viertel verlängert.

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Spannend wäre es, wie Gerichte auf eine Koppelung der beiden Fristen reagieren, falls ein Eigentümer klagen sollte. In Sachen Abwendungserklärung hielten viele Richter die bisherige Zehnjahresfrist für „das maximal Zumutbare“… Doch die steigenden Mieten in München bringt die Verwaltung offenbar dazu, an der bestehenden Regelung zu rütteln. Eine Sprecherin des Sozialreferates sagte zur tz: „Vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungsmarktentwicklung machen wir uns schon Gedanken, ob hier noch Nachsteuerungsmöglichkeiten, wie die Verlängerung der Geltungsdauer der Abwendungserklärung, denkbar wären.“

„Eine Verschärfung wäre angemessen“

Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundbesitzerverein München.

Auch kritische Stimmen mischen sich in die Debatte. Eigentümer in Erhaltungssatzungsgebieten fürchten natürlich, dass ihre Immobilien an Wert verlieren, falls der Stadtrat tatsächlich eine derartige Regelung beschließt. Rudolf Stürzer vom Haus- und Grundbesitzerverein München findet den Antrag des BA zu einseitig und unausgewogen. „Die derzeitige Regelung berücksichtigt bereits Mieterinteressen und Eigentümerinteressen. Eine weitere Verschärfung zu Lasten der Eigentümer wäre unangemessen“, sagt er. Stürzer sieht eine Interessenskollision: „Alle Regularien, die Erhaltungssatzungen mit sich bringen, sind für Eigentümer schon jetzt einschneidend.“

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Falls der Stadtrat die Koppelung der Fristen beschließen sollte, führt das möglicherweise zu Klagen von Eigentümern. „Ich glaube nicht, dass der BA-Vorschlag einer gerichtlichen Prüfung standhalten würde“, sagt Stürzer.

Formell steht einem positiven Beschluss des Stadtrates jedenfalls nichts im Wege. Eine tz-Anfrage bei der Regierung von Oberbayern ergab: Sowohl der Erlass und Vollzug von Erhaltungssatzungen, als auch die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Modalitäten der Abwendungserklärung sind ausschließlich Sache der Stadt…

S. Götz, H. Ince, K. Vick

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