Luftbild (Drohne) von Otterfing. Blick nach Nordosten, links verläuft die Palnkamer Straße, rechts die Haidfeldstraße.
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Luft zum Nachbarn: Otterfing hat sich bisher eine dörfliche Wohnkultur weitgehend bewahrt. Damit das so bleibt, hat die Gemeinde jetzt eine Satzung erlassen, die der Nachverdichtung Grenzen setzt. Unser Luftbild zeigt den Blick nach Nordosten, links verläuft die Palnkamer Straße, rechts die Haidfeldstraße.

Neue Satzung

Mehr Abstand zum Nachbarn: Gemeinde bremst bei der Nachverdichtung

  • Andreas Höger
    vonAndreas Höger
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Der Siedlungsdruck wächst, Baugrund wird immer wertvoller. Um dichteres Bauen zu ermöglichen, lockert der Freistaat ab Februar die Bauordnung. Eine Lockerung, die dem Otterfinger Gemeinderat nicht gefällt. Eine flugs erlassene Satzung soll die neue Großzügigkeit der Bauordnung ausbremsen und helfen, das traditionelle Ortsbild zu erhalten.

Otterfing – Bauherren im Freistaat dürfen sich auf mehr Spielräume freuen. Die ab Februar 2021 wirksame Novelle der Bayerischen Bauordnung beschert ihnen neue Freiheiten. Der Dachgeschoss-Ausbau wird vereinfacht, der Baustoff Holz gefördert, Ladesäulen und Antennen sind künftig genehmigungsfrei. So weit, so unproblematisch.

Im Paket findet sich aber auch ein eher faules Ei – zumindest aus Sicht einiger Gemeinden: Die bisher gültigen Abstandsregeln, die den Freiraum zwischen Gebäuden festschreiben, werden aufgeweicht. „Das würde mehr Möglichkeiten bei der Nachverdichtung eröffnen“, erklärte Hubert Zellner, designierter Bauamtsleiter im Otterfinger Rathaus, am Dienstag (19. Januar) im Gemeinderat. Er empfahl dem Gremium, schon im Vorfeld die vom Gesetzgeber gewährte Option zu ziehen, mit einer eigenen Satzung die Abstandsflächen im ganzen Gemeindegebiet auf dem bisherigen Niveau zu halten; ausgenommen sind Gewerbegebiete und Bebauungspläne, die eigene Abstandstiefen festlegen. Der Gemeinderat folgte dem einstimmig.

Otterfing will Wohnstrukturen erhalten, die in der Stadt kaum noch zu finden sind

„Wir verschließen uns nicht generell jeder Nachverdichtung“, betonte Bürgermeister Michael Falkenhahn (SPD); derzeit schaffe das Rathaus etwa im Wohnquartier am Markweg die Voraussetzungen für dichtere Wohnnutzung. „Aber wir wollen auch unsere grundsätzliche lockere Bebauung nicht preisgeben“, sagte Falkenhahn. In der Gemeinde gebe es Wohnformen, die in städtischen Quartieren nur noch selten zu finden seien: Viel Abstand zum Nachbarn, luftige Freibereiche für Kinder und auch Raum für „Nebenanlagen“, um darin etwa Gartengeräte oder Fahrräder unterzustellen.

Otterfing sei im Speckgürtel Münchens starkem Siedlungsdruck ausgesetzt, erläuterte Zellner. Ohne die Satzung sieht er den „Erhalt des Ortsbilds, den traditionellen Siedlungscharakter und die Wohnqualität“ nachhaltig gefährdet. Mögliche Eigentums-Einschränkungen, die durch die Satzung gegenüber dem allgemeinen Baurecht entstehen, müssten hier hinter dem Wunsch der Gemeinde zurückstehen, ortstypische Wohnqualität zu erhalten.

Bauträger lauern auf jede Möglichkeit, mehr Wohnraum auf einer Fläche unterzubringen

Das Landratsamt Miesbach schätze die möglichen Folgen gelockerter Abstandsflächen weniger dramatisch ein, räumte Zellner ein: „Sie sagen, dass sich viel über das Einfügungsgebot regeln lässt.“ Doch auf die Schlagkraft dieses vielzitierten Paragraf 34 des Baugesetzbuchs will sich die Gemeinde hier nicht verlassen. Gerade Bauträger, so argumentiert der Bürgermeister, würden angesichts steigender Grundstückspreise jede Möglichkeit nutzen, möglichst viel Wohnungen auf einer Fläche unterzubringen. „Das kann sich nachteilig auch auf den Wohnfriedens auswirken“, führte Zellner aus.

Weniger Abstand bedinge weniger Belichtung, Belüftung und Besonnung. „Wir müssen unsere Strukturen schützen“, sagte Andreas Eichhorn (SPD), „sonst haben manche Bürger bald vielleicht keine Sonne mehr in ihren Erdgeschoss-Zimmern.“

Auf Nachfrage von Georg Schlickenrieder (CSU) erklärte Zellner, dass sich viele Gemeinden derzeit mit dem Erlass einer solchen Abstandstiefen-Satzung befassen. „Können wir Ausnahmen von der neuen Satzung zulassen?“, fragte Robert Schüßlbauer (CSU). Das sei auf Antrag immer möglich, antwortete Zellner, „aber mit solchen Befreiungen sollte der Gemeinderat sehr sparsam umgehen“.

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