Einen Präzedenzfall könnte die Umwandlung des (von unten links gesehen) dritten Hauses in ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen schaffen. Die Gemeinde versucht das zu verhindern.
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Einen Präzedenzfall könnte die Umwandlung des (von unten links gesehen) dritten Hauses in ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen schaffen. Die Gemeinde versucht das zu verhindern.

Gewerbegebiet am Marschallfeld

Klage gegen den Freistaat? Valley stemmt sich gegen das Landratsamt - keine Wohnungen im Gewerbegebiet

  • Jonas Napiletzki
    vonJonas Napiletzki
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Valley stemmt sich gegen eine Entscheidung des Landratsamts. Im Gewerbegebiet am Marschallfeld droht der Bau eines Wohnhauses. Die Durchsetzung könnte einen Präzedenzfall schaffen.

Valley – Bisher war es ein Geschäfts- und Wohnhaus – jetzt soll es ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen werden: Der Eigentümer des Gebäudes am Marschallfeld 11 will einen Umbau inmitten eines Gewerbegebiets durchsetzen. Das sorgte für Diskussionen in der jüngsten Valleyer Gemeinderatssitzung.

Wohnbebauung im Gewerbegebiet aus Sicht der Gemeinde nicht zulässig

Das Gremium, das den Antrag einstimmig ablehnte, störte sich nicht nur am geplanten Umbau ohne gewerbliche Nutzung, sondern erkannte auch eine größere Tragweite: Die Entscheidung, die das Landratsamt über den Kopf der Gemeinde hinweg treffen will, könnte sich als Präzedenzfall einer Wohnbebauung negativ auf die ansässigen Betriebe auswirken.

Da das Haus laut Bebauungsplan in einem sogenannten eingeschränkten Gewerbegebiet liegt, sind nur Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für die Inhaber und die Leiter der ansässigen Betriebe erlaubt. Die Gewerbefläche muss dabei mindestens 40 Prozent der bebauten Fläche einnehmen, die Wohnfläche maximal 60 Prozent. „Ein Mehrfamilienhaus ohne Gewerbe ist nach dem gültigen Bebauungsplan also nicht zulässig“, sagt Gerhard Krogoll, der den Bebauungsplan vor einiger Zeit im Auftrag der Gemeinde geplant hatte.

Landratsamt fordert eine Umwandlung in ein Mischgebiet

Das Landratsamt sieht das anders. Nach der nicht-öffentlichen Sitzung des Valleyer Gemeinderats im September 2019 – hier beschäftigte sich das Gremium erstmals mit dem Fall – forderte die Behörde die Gemeinde auf, das Areal als Mischgebiet zu deklarieren, um eine Wohnbebauung zu ermöglichen. Die Begründung: „Durch die tatsächliche Nutzung handelt es sich bei dem Gewerbegebiet bereits um ein Mischgebiet.“

Krogoll widerspricht an dieser Stelle, nachdem er vom Gemeinderat zu einer Stellungnahme gebeten wurde: „Die Einschätzung, dass das Gewerbegebiet ,gekippt’ ist, teile ich nicht.“ Eine Überprüfung sämtlicher Bauanträge habe ergeben, dass bisher überall das Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbenutzung auf dem Areal eingehalten wurde. Krogoll: „Es gibt derzeit keinen Bezugsfall, der eine reine Wohnnutzung rechtfertigen würde.“ Hinzu komme die Tatsache, dass die Wohnnutzung bisher überall an das Gewerbe geknüpft sei – „wenn der Betrieb schließt, geht auch die Wohnnutzung verloren“, sagt Krogoll. Die Umwandlung des Areals in ein Mischgebiet mit dem Bau von Wohnungen ohne zugehörigen Betrieb würde aber auch den Verkauf dieser ermöglichen.

Um einen Präzedenzfall zu verhindern denkt Valley über Klage nach

„Wenn also die Gemeinde der Aufforderung des Landratsamts jetzt nachkommt und die Nutzungsänderung für das Gebäude am Marschallfeld 11 ohne zugehöriges Gewerbe erteilt, entsteht ein Bezugsfall“, betont Krogoll in seiner Stellungnahme. In der Folge könnten sich weitere Anlieger darauf berufen und es könnte ein Wohngebiet entstehen. „Das wiederum hätte negative Auswirkungen auf das benachbarte Gewerbegebiet, da dann unter anderem die Schallschutzvorgaben greifen.“

Krogoll erinnert in seinem Schreiben auch daran, dass dies Schadensersatzansprüche der bereits bestehenden Betriebe nach sich ziehen könnte. Zwar dürfen sich im betroffenen Gewerbegebiet 2 nur lärmarme Betriebe ansiedeln – im angrenzenden Gewerbegebiet 1 ist das aber anders. Die dort ansässigen Firmen sind nicht auf ein angrenzendes Mischgebiet, sondern auf ein benachbartes Gewerbegebiet ausgelegt. „Im Falle einer Genehmigung durch das Landratsamt müsste die Gemeinde Klage gegenüber dem Freistaat Bayern erheben“, so der Architekt.

Gemeindliches Einvernehmen nicht erteilt

Den Empfehlungen von Krogoll folgte der Valleyer Gemeinderat – mit einer einstimmigen Ablehnung des Antrags auf die Nutzungsänderung. Dem Bau der fünf Wohnungen schob die Gemeinde damit zunächst einen Riegel vor. Abzuwarten bleibt, ob es eine Einigung zwischen Gemeinde und Landratsamt gibt, oder ob die Behörde dem Antrag ohne das gemeindliche Einvernehmen zustimmt. Ob die Gemeinde Valley dann Klage erhebt, wird in diesem Fall Teil der darauffolgenden Gemeinderatssitzungen sein.

Claudia Zimmer (Valleyer Liste) vermutete: „Das Landratsamt hat die tatsächliche Nutzung im Gewerbegebiet wahrscheinlich nie überprüft.“ Auch Josef Huber (Valleyer Liste) positionierte sich klar gegen die beantragte Nutzungsänderung. nap

Lesen Sie auch, wie die Gemeinde Valley aktuell versucht, ein Bauvorhaben in Unterdarching gegen den Willen des Landratsamts zu verhindern.

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