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Könnte bald einem Wohnkomplex weichen: das frühere Autohaus Kathan an der aktuell in der Sanierung befindlichen Münchner Straße in Miesbach. 

Jetzt steht die Planreife für 22 Wohnungen fest

Bauprojekt an Münchner Straße: Darum hat das Verfahren so lang gedauert

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Eine lange Reise ist zu Ende gegangen: Der Miesbacher Bauausschuss hat die Planreife des Wohnbauprojekts zwischen Münchner Straße und Windfeld beschlossen. Mit einigen Kniffen.

Miesbach – Als erfahrener Bauamtsleiter hat Lutz Breitwieser schon den einen oder anderen planerischen Knoten gelöst. Das Verfahren um den Neubau von 22 Wohnungen auf dem Grundstück zwischen Münchner Straße und Windfeld in Miesbach hat aber auch ihn ordentlich gefordert. Zwei Jahre lang feilte Breitwieser mit seinem Team am neuen „urbanen Gebiet“. „Es sind immer mehr Vorgaben aufgetaucht“, berichtete er nun im Bauausschuss. Jetzt sei aber die Planreife erreicht. Von einem Satzungsbeschluss riet der Bauamtsleiter dennoch ab.

Davor hatten auch die Experten am Landratsamt in ihrer Stellungnahme im Zuge der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gewarnt, erklärte Breitwieser. Das ganze Werk sei so komplex geworden, dass es selbst ein Fachmann nur mit Mühe durchschauen könne. Die Behörde habe daher empfohlen, es in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu gießen und obendrein einen Durchführungsvertrag mit dem Bauwerber zu schließen. Da jedoch legte Breitwieser sein Veto ein. „Dafür müssten wir ganz von vorne anfangen“, warnte er. Dies käme einer Kehrtwende gleich, noch dazu mit offenem Ausgang. „Das ist nicht mehr darstellbar.“

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Der Bauamtsleiter machte einen Gegenvorschlag: Der Bauausschuss stellt die Planreife fest und ermächtigt die Bürgermeisterin, dem Bauwerber das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen. Aber nur für dieses konkrete Vorhaben und nach Abschluss eines städtebaulichen Vertrags mit dem Bauherrn, der unter anderem die Beachtung und Einhaltung von Hochwasser- und Immissionsschutz sowie Leitungs-, Geh- und Fahrtrechte und die Abtretung eines Fußwegs an der Münchner Straße garantiert. „So haben wir die Probleme im Griff, ohne das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bemühen zu müssen“, warb Breitwieser.

Nicht nur die Komplexität der Ausführungen sorgte für Stirnrunzeln im Ausschuss. Vize-Bürgermeister Paul Fertl (SPD) wunderte sich auch über die Aussage des Landratsamts. „Die haben das urbane Gebiet doch eigentlich positiv gesehen“, erinnerte er. Das sei weiterhin so, betonte Breitwieser. Inhaltlich ändere sich nichts, es gehe rein um die Abwicklung des Verfahrens.

Dessen großer Umfang speist sich in erster Linie aus der Lage des Grundstücks. Während sich die Hochwassergefahr durch den nördlich verlaufenden Aubach mit baulichen Vorkehrungen bannen lässt und auch eine mögliche Bodenkontamination durch die frühere Tankstelle mit entsprechenden Auflagen beim Aushub zu lösen ist, stellt sich das Thema Immissionsschutz etwas komplizierter dar.

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Durch den Verkehrslärm der nahen Bundesstraße komme es an den Fassaden der Gebäude zu Überschreitungen der Schallschutzwerte, erklärte Breitwieser. Da man aus gestalterischen Gründen keine „gefängnismauer“ um die Häuser errichten könne, müsse der Bauherr mit Glas- oder Holzelementen für eine Geräuschdämmung sorgen. Franz Mayers (CSU) Frage, ob die Gewerbebetriebe im Norden des Baugebiets Einschränkungen befürchten müssten, verneinte Breitwieser klar. „Für den Bestand gibt es keine Verschlechterungen.“

Unter diesen Bedingungen erteilten die Ausschussmitglieder auch ihr Einvernehmen für das Vorgehen. Auch die Visualisierungen, die Architekt Joachim Staudinger ihnen vorlegte, stimmten sie zufrieden. Die 22 Wohnungen verteilen sich auf zwei Baukörper mit Walmdach samt Dachgärten und Terrassen, wobei der östliche Richtung Münchner Straße um ein Stockwerk höher ausfällt. Mit einem niedrigeren und zurückversetzten Zwischenbau hat Staudinger auch die vom Ausschuss gewünschte optische „Zäsur“ geschaffen.

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Für die auf maximal 300 Quadratmeter festgesetzte Gewerbefläche im Erdgeschoss an der Ostseite kann sich der Architekt Büroräume oder eine Arztpraxis vorstellen. Die Autos verschwinden in einer Tiefgarage mit 59 Plätzen, für Besucher stehen 17 Außenparkplätze zur Verfügung. Noch nicht fix sind die Wohnungsgrößen. Sie sollen sich laut Staudinger im Bereich von Zwei-, Drei- oder Vier-Zimmer-Einheiten bewegen.

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