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Der Startschuss für eine komplette Veränderung des Ortsteils Oberach: die Bebauung des Areals rund um den ehemaligen Gasthof Glasl in Rottach-Egern.

Jetzt bezieht die Kreisbehörde Stellung

Bauen im Tal: „Genehmigungen sind kein Gnadenakt“

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Der Bauboom am Tegernsee, der sich in vielen Fällen an Gewinnmaximierung orientiert, birgt viele rechtliche Konflikte. Wer hat den Schwarzen Peter? Jetzt bezieht das Miesbacher Landratsamt Stellung.

Tegernseer Tal – Ein kleines, altes Wohnhaus mit viel Grund drumherum wird abgerissen und durch Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage ersetzt. Auftraggeber ist oft ein Bauträger, der möglichst viel Gewinn herausschlagen möchte und nebenbei für eine Nachverdichtung des Bereichs sorgt. Vor allem in Rottach-Egern ist dies ein gängiges Muster. Doch nicht immer spielt die Gemeinde mit.

Das jüngste Beispiel liegt an der Karl-Theodor-Straße, wo die Voranfrage der cw bauprojekte GmbH zum Bau eines Hauses wegen zu großer Ausmaße abgelehnt, dann aber vom Landratsamt befürwortet wurde. Der Bauherr blieb hart, die Gemeinde auch. Das Landratsamt wird die Ablehnung des inzwischen eingereichten Bauantrags wohl durch seine Zustimmung ersetzen.

„Ein Ortsteil wird kontinuierlich zugepflastert“

„Dieser Fall ist typisch dafür, wie ein Ortsteil kontinuierlich zugepflastert wird“, beschreibt Bauamtsleiterin Christine Obermüller das Szenario. Es sei „erschreckend“, wie sich die Struktur von Oberach verändere. Der Startschuss fiel gegenüber auf dem Areal des ehemaligen Gasthofs Glasl, wo derzeit gleich mehrere Bauträger schaufeln und scheffeln.

Dass das Landratsamt in der Öffentlichkeit so dastehe, als ob es den Kommunen „in den Rücken falle“ und die Bemühungen der Städte, Märkte und Kommunen „torpediere“, stört Landrat Wolfgang Rzehak (Grüne) gewaltig. „Der Schwarze Peter liegt nicht bei uns“, heißt es in einer ausführlichen Stellungnahme der Kreisbehörde mit dem Titel „Nachverdichtung: Gefährlicher Domino-Effekt?“.

Landratsamt: Baurecht ist gesetzlich geregelt

Das Landratsamt, heißt es darin, müsse sich für sein rechtsstaatliches Handeln nicht rechtfertigen, denn es sei per Gesetz festgelegt, an welchen Vorgaben sich neue Bebauungen orientieren müssen. Rechtsnorm sei der Paragraf 34 des Baugesetzbuchs. Das Landratsamt müsse eine Genehmigung erteilen, wenn die Bestimmungen des Baugesetzbuchs erfüllt seien.

„Das ist kein Gnadenakt, den wir willkürlich erlassen, der Bauherr hat darauf einen Rechtsanspruch“, stellt Kreisbaumeister Werner Pawlovsky klar, der die Bau-Entscheidungen zusammen mit Stefan Deingruber, dem Leiter des Staatlichen Bauamts und Martin Pemler, Verwaltungsdirektor und Abteilungsleiter Bauen, fällt. Nachverdichtung, so der Kreisbaumeister, sei nicht immer nur negativ, sondern in vielen Fällen sogar besser als weitere Bauten auf bisher unberührten grünen Wiesen.

„Versäumnisse holen Gemeinden jetzt ein“

Martin Pemler erinnert daran, dass die Gemeinden durchaus kommunale Planungshoheit hätten. Bebauungspläne seien da für bestimmte Gebiete ein wichtiges Steuerungsinstrument. Doch vielerorts würden diese fehlen: „Die Versäumnisse der Vergangenheit holen die Gemeinden ein“, so der Amtschef. „Als der Siedlungsdruck noch nicht so hoch war wie heute, wurde die Chance verpasst, Bebauungspläne aufzustellen.“ Heute sei es in nahezu lückenlos bebauten Ortsteilen oft sehr schwer, die erforderliche städtebauliche Rechtfertigung noch rechtssicher zu begründen.“

Bürgermeister Hagn will Vorwürfe so nicht stehen lassen

Der Tegernseer Stadtchef Johannes Hagn (CSU) will das nicht so stehen lassen und findet es nicht richtig, mit dem Finger auf die Kommunen zu zeigen: „Wir haben doch keine Glaskugel und konnten nicht wissen, wie sich die Lage hier im Tal entwickelt. Hätten wir es gewusst, dann hätten wir alles gekauft, was nur möglich gewesen wäre.“

Für Tegernsee gebe es zwei Möglichkeiten: „Entweder alles bis zur Neureuth hinauf zubauen, oder den Landschaftsschutz ernst nehmen.“ Es sei doch klar, wo die Priorität liegen müsse.

Dass die Aufstellung von Bebauungsplänen nicht immer einfach sei, könne das Landratsamt nachvollziehen. Schließlich wird den Bauherrn darin ein enges Korsett angelegt. Von „Enteignung“ ist dann die Rede, wie jüngst in einem anonymen Brief, der Anwohnern im Rottacher Gebiet Karl-Theodor-/Baumgarten-/Dr.Scheid- und Risserkogelstraße in die Häuser flatterte. Längst haben die Gemeinden Fachanwälte an ihren Seiten, etwa die Gemeinde Bad Wiessee. „Mit unserer Kompetenz alleine ist das nämlich nicht mehr zu schaffen“, sagt der Wiesseer Bauamtsleiter Helmut Köckeis.

Bebauungsplan-Fälle landen immer wieder vor Gericht

Trotzdem landen immer wieder Fälle vor Gericht, wie im März 2016, als der Bebauungsplan für das Gebiet Karl-Theodor-Straße/Kreuz- und Hubertusweg auf den Prüfstand kam. Der Verwaltungsgerichtshof stellte sich allerdings hinter die Gemeinde und stärkte ihr so den Rücken für weitere Bebauungspläne.

Schadensersatzforderungen – auch das ist ein Thema für die Kreisbehörde. „Sie bleiben beim Landratsamt hängen, nicht bei den Gemeinden“, so Pawlovsky. „Deshalb müssen wir eindeutig rechtswidrige Beschlüsse beanstanden und in einem zweiten Schritt notfalls ersetzen.

„Entscheidungen“, so der Landrat, der in diesem Zusammenhang auf ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs von 2010 verweist, „werden nicht nach Gutsherrenart getroffen.“ Sein Vorschlag, um Konflikte zu vermeiden, klingt einfach: „Bürgermeister und Bauamtsleiter müssten in ihren Gremien für Entscheidungen sorgen, die mit dem Bauplanungsrecht konform sind.“

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