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Schwierige Situation im Idyll

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Von: Sandra Sedlmaier

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Gemeinderat Berg vor Kuh-Palast beim Wort des Lebens in Allmannshausen
Gemeinderat vor Kuh-Palast: Das Gebäude im Hintergrund soll einem Neubau für 70 Betten in Viererzimmern und einem Veranstaltungssaal weichen. Das vor Ort zu betrachten, war mit ein Grund für die Ortsbegehung auf dem WdL-Gelände in Unterallmannshausen. © Sandra Sedlmaier

Das Jugendwerk „Wort des Lebens“ in Allmannshausen möchte umbauen, neu bauen und erweitern – und hat eine ordentliche Menge an Schwarzbauten vorzuweisen. Besuch auf einem idyllischen Gelände, das den Behörden Kopfzerbrechen bereitet.

Allmannshausen – Um was geht es eigentlich genau? Um Antworten auf diese Fragen zu bekommen, hat der Berger Gemeinderat einen Ortstermin beim „Wort des Lebens“ (WdL) in Allmannshausen vereinbart. Denn das Jugendwerk möchte einen großen Neubau nahe des Allmannshauser Schlosses am Ufer des Starnberger Sees errichten. Hintergrund ist, dem Jugendwerk mit ausreichend Betten, Aufenthaltsräumen und einem Veranstaltungssaal die Zukunft zu sichern. Mit Interesse begutachteten die Gemeinderäte auch die Wiese des Nachbarn, der im Gegenzug für eine weitere Nutzung seiner Wiese durch WdL ein Baurecht möchte. Dass es auf dem Gelände viele Schwarzbauten gibt, wurde beim Ortstermin fast zur Nebensächlichkeit.

Die Sportplätze, die weißen Pavillons, die Bauwagen, in denen die Betreuer untergebracht sind, und ein paar Hütten: Das ist die Liste der 14 Schwarzbauten auf dem WdL-Gelände. „Wir sind seit 50 Jahren hier, diese Dinge sind nicht genehmigt“, erklärte WdL-Chef Marco Seeba den Ratsmitgliedern. „Das sage ich mit einer gewissen Scham.“

Der Gemeinderat war vor allem an den Dimensionen des Geländes interessiert. Etwa am sogenannten Kuh-Palast hinter dem Schloss. An dessen Stelle möchte WdL einen Neubau mit Viererzimmern, Bädern und einem Veranstaltungsraum errichten. Im Moment ist der Saal, in dem auch Gottesdienste abgehalten werden, im Obergeschoss, im Erdgeschoss sind Toiletten und Duschen. „In Spitzenzeiten vor Corona waren hier 220 Leute drin“, erklärte Seeba. Das Gebäude stamme aus den 1970er Jahren, seitdem sei nichts renoviert worden. Das neue Gebäude würde etwa zweieinhalb mal so groß werden wie der Kuh-Palast, das wurde bei der Begehung klar.

Das WdL-Gelände ohne die vom Nachbarn gepachtete Wiese ist relativ klein, wie Seeba deutlich machte. Es umfasst die Sportplätze nördlich des Schlosses neben den Parkplätzen und die feuchte Rasenanlage mit dem denkmalgeschützten, trockenen Brunnen im Süden, die von einer Hecke eingesäumt wird. „Die Englische Parkanlage steht ebenso wie das Schloss unter Denkmalschutz“, erklärte Seeba. „Wir wollten mal eine Skateranlage bauen, das wurde abgelehnt.“ Auch wegen der über 100 Jahre alten, sehr mächtigen Buchsbäume: „Das sind Naturdenkmäler“, sagte Seeba. Den Brunnen habe WdL vor rund fünf Jahren ausgegraben, berichtet er. Dabei sei jede Menge medizinisches Gerät zum Vorschein gekommen – Relikte aus der Zeit, als das Schloss als Klinik genutzt wurde.

Hinter der Hecke beginnt die Schauer-Wiese, die dem Nachbarn gehört. Einst gehörte sie zum Garten des Schlosses und war ebenso wie das Schloss im Eigentum des Freistaats. Dann tauschte der Freistaat mit dem Herzoglichen Georgianum Flächen in München gegen die Flächen am Starnberger See, und so kam das Priesterseminar zu dem Eigentum am Seeufer. 2016 bot das Herzogliche Georgianum das Areal zum Verkauf an. Ein bayerischer Unternehmer griff zu. Warum der Freistaat die ans Schloss angrenzende Fläche nicht erwarb, ist unklar. Eineinhalb Jahre später jedenfalls versuchte der Freistaat ein bisschen weiter nördlich in Leoni, ein Seegrundstück zu erwerben. Auch in der Gemeinde Berg wundert man sich, warum die Schauer-Wiese für den Freistaat nicht interessant war.

Interessant, wenn nicht bestandssichernd ist sie jedenfalls für das Wort des Lebens. Seit 1972 nutzt das Jugendwerk die Wiese für Spiele im Freien. Der Beachvolleyballplatz im Süden der Wiese ist auch genehmigt.

Seit die Wiese dem neuen Nachbarn gehört, ist der Vertrag monatlich kündbar. Derzeit dient sie als „Tough Mudder“-Platz, als Schlammplatz für Geschicklichkeitsspiele, die bei den Jugendlichen sehr beliebt sind. Und dort stehen auch die Bauwagen, in denen die Betreuer schlafen.

Diesen Teil der Wiese von etwa 6000 Quadratmetern würde der Nachbar abgeben, wenn er das Gärtnerhäuschen auf den weiter südlich und tiefer gelegenen 7000 Quadratmetern an anderer Stelle wieder aufbauen dürfte. Allerdings liegt kein Dokument vor, das die Wohnnutzung des Häuschens erlaubt.

„Eine faktische Wohnnutzung gibt es seit mehr als einem halben Jahrhundert“, sagte der zum Ortstermin überraschend aufgetauchte Anwalt des Nachbarn, Dominik Klauck von der Kanzlei Gauweiler & Sauter. „Wir sind selber noch im Rechercheprozess.“ Im Staatsarchiv, im Vermessungsamt und im Grundbuchamt suche er nach der Genehmigung. Bis dahin gelten auch die Wohnräume im Schauer-Haus als nicht genehmigt. Sie sind gepflegt: Die Bäder sind neu gemacht, wenn auch ohne jeglichen Luxus. Die FSJler, also die Betreuer, die ein Freiwilliges Soziales Jahr machen, schlafen zu dritt in den Zimmern.

Eingang zum Schauerhäuschen: Dort wohnen Betreuer –eigentlich illegal. Eine Wohnnutzung ist nicht erlaubt. 
Eingang zum Schauerhäuschen: Dort wohnen Betreuer –eigentlich illegal. Eine Wohnnutzung ist nicht erlaubt.  © Sandra Sedlmaier

Ein Neubau sei auch geboten, weil das jetzige Schauerhäuschen „keine erhaltenswerte Bausubstanz“ sei, wie Anwalt Klauck den Gemeinderäten sagte. Und man könne den Hangbereich des Grundstücks „ökologisch aufwerten“. Sein Mandant habe jedenfalls „großes Interesse, WdL zu unterstützen“, unterstrich der Anwalt. „Er hat das Grundstück erworben und würde gerne einen Teil für sich nutzen, mit Maß.“ Den Rest könnte er zum Beispiel auf 99 Jahre in Erbpacht an WdL vergeben. Auf Nachfrage von Sissi Fuchsenberger (SPD), was sich der Nachbar wünsche, ergänzte der Anwalt: „Dass er sich maßvoll verwirklichen kann.“

Dagegen spricht, dass sich das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet befindet. Bauamtschefin Beatrix Neubert hatte das Prozedere schon vor der Begehung skizziert. Der Gemeinderat könne einen Bebauungsplan nur für das Schloss und den Kuh-Palast aufstellen. „Alles andere geht nur über eine Herausnahme aus dem Landschaftsschutzgebiet. Darüber entscheidet der Kreistag.“ Voraussetzung dafür sei ein Bebauungsplan, erst danach könne eine Herausnahme beantragt werden. Damit ist klar: Das kostet auf jeden Fall Zeit und auch viel Überzeugungsarbeit.

Vor dem gelben Schloss: WdL-Chef Marco Seeba führte die Gemeinderäte über das Gelände. 
Vor dem gelben Schloss: WdL-Chef Marco Seeba führte die Gemeinderäte über das Gelände.  © Sandra Sedlmaier

Auf ihrem Weg über das WdL-Gelände warfen die Gemeinderäte auch einen Blick ins gelbe Schloss, das in dieser Form seit dem Ende des 17. Jahrhunderts existiert. Die Zimmer sind zweifellos renovierungsbedürftig. Etagenduschen und -toiletten seien nicht mehr zeitgemäß, unterstrich WdL-Chef Seeba. Wegen der WdL-Jugendfreizeiten in den Ferien sei der Druck noch nicht so groß. Aber Schulklassen und Konfirmandengruppen erwarteten den gleichen Standard wie in den Jugendherbergen. Und vor allem Aufenthaltsräume, wo Betreuer und Lehrer mit den Kindern und Jugendlichen arbeiten könnten. „Die fehlen uns jetzt.“

Die Renovierung des Schlosses will der Freistaat übernehmen, es ist ja sein Eigentum. Ob er den Einbau zusätzlicher sanitärer Anlagen übernimmt, ist laut dem zuständigen Bauministerium noch nicht ausgehandelt. Dass Sanierungsbedarf besteht, ist unbestritten. Einige Zimmer mussten aus statischen Gründen vorübergehend geschlossen werden. Der Brandschutz ist ebenfalls verbesserungswürdig. Überlegt wird laut Seeba, ein Unterdruck-Treppenhaus zu schaffen.

Marco Seeba machte den Berger Gemeinderat auf ein weiteres Problem aufmerksam: die Wegeführung rund ums Schloss. Derzeit laufen viele Wanderer auf dem Weg hoch nach Allmannshausen über das WdL-Gelände. „Das ist mit dem Jugendschutz nicht vereinbar“, sagte er und berichtete, dass er bereits mit den Bayerischen Staatsforsten im Gespräch sei, um diese Situation zu verbessern.

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