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Wohnen in der Natur, in der Nähe zur Stadt, zu Seen und Bergen – die Lage (im Bild ein Wohngebiet in Gauting) macht Häuser zunehmend für viele unerschwinglich. 

Immobilienbericht

„Der Markt ist ausgelutscht“

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Die Preise für Immobilien im Landkreis steigen weiter – der Gesamtumsatz ist erstmals seit zehn Jahren gesunken, und das deutlich. Der Markt ist laut Gutachtern abgegrast. Das gilt nicht für den Spitzenreiter: Eine Villa am Starnberger See wurde für 30 Millionen Euro verkauft.

Landkreis – Steigende Preise und steigende Umsätze bei Häusern, Wohnungen, Grundstücken kennt Dieter Sinning, Vorsitzender des Gutachterausschusses, seit langem. Jetzt aber haben sich die Kurven auseinander entwickelt: Die Preise steigen weiter, 2017 wurden aber erstmals seit langem weniger Objekte verkauft. „Es gibt keinen Markt mehr, der ist ausgelutscht“, sagt Sinning, der mit seinem Team alle Immobilienpreise im Landkreis erfasst. „Was übrig ist, ist schlecht oder zu teuer.“

2017 wurden Immobilien für insgesamt 1,27 Milliarden Euro umgesetzt, im Vorjahr lag der Gesamtumsatz bei 1,53 Milliarden, im Jahr 2011 gar bei 1,67 Milliarden Euro. „Viele halten im Moment ihre Immobilie und sagen sich: Ich verkaufe doch nicht, wenn sie in drei, vier Jahren mehr wert ist.“ Das zeigen auch die Zahlen: 993 Bürger haben 2017 verkauft, in den Vorjahren waren es stets über 1000.

Manche Kaufinteressenten sind auch (noch) nicht bereit, die aktuellen Preise zu zahlen. „1,2 Millionen Euro für eine Doppelhaushälfte – das können sich nur Leute leisten, die Führungspositionen in der freien Wirtschaft haben. Wer früher alleinstehende Einfamilienhäuser gekauft hat, tut sich schwer, in ein Mittelhaus zu ziehen.“ Das Thema Verdichtung sei zwar noch nicht überall im Landkreis angekommen, aber: „Es wird immer dichter gebaut, da knirscht es überall. Bei so einer Investition wollen die Käufer das Grundstück auch ausnutzen“, sagt Sinning.

Beim Zuzug stünden vor allem der Landkreis Starnberg und das Würmtal unter Druck. „Das Westufer des Starnberger Sees ist unter hohem Druck, im westlichen Landkreis nimmt das ab“, sagt Sinning. Eine Übersicht über den Immobilienmarkt im Landkreis:

Grundstücke:Die Preise für unbebaute Grundstücke im Landkreis liegen zwischen 420 Euro pro Quadratmeter (Andechs) und 3200 Euro in Starnberg. Das ist den Bodenrichtwerten zu entnehmen, die Sinning im vergangenen Jahr präsentierte. Heuer sagt er, dass mittlerweile selbst Freizeitgrundstücke zum Spekulationsobjekt gerieten. „Die werden nicht mehr nur von Forstleuten gekauft. Etliche kaufen Waldfläche nur als Anlage.“

Einfamilienhäuser:Das Bild aus den Vorjahren bleibt gleich: Die meisten freistehenden Einfamilienhäuser wurden in Starnberg (51), Gauting (49) und Berg (43) verkauft. Die wenigsten Abschlüsse gab es in Weßling (12) und Andechs (9). In den meisten Fällen lag der Kaufpreis über 1,1 Millionen Euro. „Das geht bis 1,5 Millionen Euro rauf“, sagt Jennifer Reichrath, die die Zahlen zusammengetragen hat. Die durchschnittliche Grundstücksgröße lag in Starnberg am höchsten (1775 Quadratmeter), in Gilching am niedrigsten (590). Den teuersten Verkauf im vergangenen Jahr gab es am Starnberger See, sagt Reichrath. Die Immobilie direkt am See sei für 30 Millionen Euro verkauft worden.

Doppelhaushälften:Vor allem in Gilching (50), Gauting (46) und Starnberg (46) wurden Doppelhaushälften verkauft. Am meisten gezahlt wurde durchschnittlich in Tutzing (1,09 Millionen Euro), Starnberg (1,04) und Feldafing (1,02). Während 2016 noch Objekte im Preisrahmen bis 300 000 Euro verkauft wurden, gab es 2017 davon keine. „Das müssen Häuser aus den 1960er Jahren gewesen sein, die unsaniert sind“, sagt Sinning. Die meisten Doppelhaushälften wurden für 700 000 bis 800 000 Euro verkauft.

Reihenhäuser:„Die Welle verschiebt sich“, sagt Sinning. Die meisten Reihenmittelhäuser kosteten 2016 noch zwischen 500 000 und 600 000 Euro, im vergangenen Jahr lagen die meisten zwischen 600 000 und 700 000 Euro. Der gleiche Trend ist bei Reihenendhäusern zu beobachten, hier wurden die meisten zwischen 700 000 und 800 000 Euro verkauft. Reihenmittelhäuser waren vor allem in Starnberg (17), Gilching (13) und Herrsching (10) gefragt, gefolgt von Weßling (7). Bei Reihenendhäusern lagen hinter Starnberg (15) und Gilching (9) Gauting, Herrsching und Inning (je 5) im Fokus.

Wohnungen:Bei Eigentumswohnungen habe sich die Bewertung der bisherigen Mietverhältnis gravierend geändert, erklärt Sinning. „Unbefristet vermietet, stellt für Käufer ein Risiko dar.“ Früher sei das den Käufern wichtiger gewesen – „heute wollen viele einfach nur ins Grundbuch rein“. Generell gebe es bei den Eigentumswohnungen nach Jahren des Rückgangs erstmals einen starken Zuwachs von etwa 24 Prozent. „Einzelne Projekte können das aber verzerren“, sagt Reichrath. Alleine in Gilching seien 86 Seniorenwohnungen gebaut worden. „Gilching war immer der Motor“, sagt Sinning. Dort gebe es viele Geschosswohnungen. 200 wurden insgesamt verkauft, in Starnberg waren es 139. Auch Gauting (126) und Herrsching (85) waren vorne dabei – Seefeld (20), Berg (15) und Wörthsee (11) lagen im hinteren Bereich.

Herkunft:Die meisten Käufer (685) und Verkäufer (717) von Immobilien im Fünfseenland kommen aus dem Landkreis Starnberg, aus Nachbarlandkreisen und dem Münchner Umkreis. Vom Ausland aus wurden 21 Objekte erworben.

So entwickelt sich der Markt: Sinning erwartet nicht, dass die Preise in absehbarer Zukunft sinken: „Vielleicht ist das gar keine Blase – die Bodenwerte sind hoch. Das wird sich nicht groß ändern. Die Bodenpreise werden maximal stagnieren, dann warten wir bis zur nächsten Welle.“ Es sei Aufgabe der Politik, Wohnraum zu schaffen – einzelne Kommunen könnten das nicht stemmen, sagt der Gutachter.

Der Immobilienbericht

Für 100 Euro gibt es den Bericht im Landratsamt zu kaufen, 80 Euro kostet die digitale Version.

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