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Ehemaliges Plötzbräu-Areal: „Mischkalkulation“ oder ein „Koloss“?

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Von: Bernhard Jepsen

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An der Hauptstraße der Altbau und im hinteren Grundstücksbereich ein drei- respektiver vierstöckiger Neubau: So sehen die Pläne des Investors für den letztverbliebenen Teil des ehemaligen Plötzbräu-Areals aus.
An der Hauptstraße der Altbau und im hinteren Grundstücksbereich ein drei- respektiver vierstöckiger Neubau: So sehen die Pläne des Investors für den letztverbliebenen Teil des ehemaligen Plötzbräu-Areals aus. © Investor

Eigentlich war der Abriss der ehemaligen Plötzbräu-Gaststätte schon besiegelt, doch der neu eingestiegene Investor will das ortsbildprägende Gebäude an der Hauptstraße bekanntlich erhalten. Das stößt im Marktrat auf viel Wohlwollen. Allerdings fiel die Gesamtplanung mit 17 Wohneinheiten in der jüngsten Bauausschusssitzung erneut durch.

Peißenberg – Kommunalpolitik ist mitunter kompliziert und oft auch mit Interessenskollisionen verbunden. Wenn man an der einen Stelle etwas will, muss man unter Umständen an der anderen etwas geben. Die alte Plötzbräu-Gaststätte ist dafür ein gutes Beispiel. Der Erhalt des traditionsreichen Gebäudes wäre grundsätzlich wünschenswert. Aber die Sanierung – geplant ist die Umnutzung in sieben Wohneinheiten – muss finanziert werden. Der neue Bauinvestor möchte dafür auf dem Grundstück zwischen Grottenweg und Hauptstraße im hinteren Bereich das alte Sudhaus abreißen und durch einen drei- respektive vierstöckigen Neubau mit zehn Wohneinheiten und einem 300 Quadratmeter großen, gewerblich genutzten Ausstellungsraum ersetzen. Der neue Gebäudekomplex würde als Grenzbebauung direkt an den Grottenweg anschließen. Bürgermeister Frank Zellner (CSU) sprach im Bauausschuss von einer „Mischkalkulation“: „Der Neubau wird gebraucht, um die Altbausanierung zu finanzieren.“ So weit, so gut.

Marktrat gehen Neubaupläne des Investors zu weit

Dem Marktrat gehen die Neubaupläne des Investors aber zu weit. Der Großteil hält die Entwürfe für überdimensioniert. Im Bauausschuss bezeichnete Anton Höck (Peißenberger Liste) den Neubaukomplex plakativ als „Koloss“. Ähnlich äußerte sich Philipp Schwarz (CSU/Parteilose): „Der Baubewerber nutzt jeden Zentimeter aus.“ Ein weiteres Problem ist der Stellplatznachweis. Ursprünglich wurde ein Bedarf an 37 Parkplätzen ermittelt – 14 für den Altbau und 23 für den Neubau. Sie sollten teilweise an einem Grundstück am Grottenweg entstehen, wo früher eine Stockschützenbahn angelegt war. Doch der Marktrat legte sein Veto ein, weil dort eine stark frequentierte Geh- und Radwegroute vorbeiläuft.

Änderungsplanung nutzt Ausnahmeregelung bei Stellplätzen

Doch in der nun vorgelegten Änderungsplanung wurde eine andere Stellplatzkonzeption und ein gesetzlicher Kunstgriff eingearbeitet. Demnach hat das Landratsamt festgestellt, dass ein reduzierter Stellplatznachweis möglich ist. Die Behörde verweist auf eine neue Regelung in der Bayerischen Bauordnung (Artikel 47). Die verlangt zwar nach wie vor eine ausreichende Zahl an Stellplätzen. Allerdings gibt es eine Ausnahme „wenn sonst die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum (…) erheblich erschwert oder verhindert würde“. Im konkreten Fall wurde auf Basis dieser Regelung vom Baubewerber ein Gesamtbedarf von lediglich 23 Stellplätzen ermittelt – wobei für den Altbau nun gar kein Parkplatz mehr vorgesehen ist. Die Planung mit den Stellplätzen am Grottenweg würde damit entfallen. Die reduzierte Anzahl soll unter anderem über ein Parkliftsystem auf dem Gelände des früheren Biergartens nachgewiesen werden.

Bürgermeister appelliert vergeblich

Bürgermeister Zellner warb im Ausschuss um Zustimmung für die Änderungsplanung. Immerhin müsse man nun die „Kröte“ mit den Stellplätzen am Grottenweg nicht mehr schlucken, auch der Wunsch nach Erhalt der Altbausubstanz werde erfüllt. Doch sein Appell war vergeblich. „So richtig abgespeckt wurden die Pläne nicht“, kritisierte Bernd Schewe (SPD): „Ja, der Baubewerber ist uns entgegengekommen – aber nur mit Hilfe eines Parklifts und Paragraphen.“ Ähnlich äußerte sich Manuela Vanni (Peißenberger Liste). Sie bezweifelte, dass die Vorschrift der Bauordnung wirklich auf den konkreten Fall angewendet werden kann – denn: „Wenn der Baubewerber nicht so groß anbauen würde, dann könnte er ja die Stellplätze nachweisen.“ So sah es auch Jürgen Forstner (Freie Wähler). Der Erhalt des Gaststättengebäudes sei natürlich wünschenswert, aber der Investor würde dies auch als „Köder“ benutzen, um im hinteren Bereich baulich in die Vollen gehen zu können. Bei anderen Projekten wie der Nachverdichtung des Barbarahofs sei man streng mit dem Stellplatznachweis umgegangen: „Da geht es um Gerechtigkeit. Wir treten ja auch jedem kleinen Häuslebauer auf die Füße.“ Ohne ausreichend Stellplätze würde im konkreten Fall ein „Parkchaos“ entstehen.

Auch das Damoklesschwert des Abrisses zog nicht: „Dann hätte der Baubewerber noch mehr Probleme“, erklärte Vanni. Für den Neubau im vorderen Bereich würden dann nämlich wieder 14 Stellplätze gefordert: „Die Bebauung ist einfach zu groß“, monierte sie. Der Baubewerber müsse klären, was ihm wirklich wichtig ist – der Erhalt des Altbaus oder die maximale Auslastung der Baufläche. Fazit: Der Ausschuss lehnte die Änderungsplanung gegen Zellners Stimme ab. Mit der Angelegenheit muss sich nun wieder das Landratsamt befassen.

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