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Im Fokus: Die Baugenossenschaft Geretsried überlegt, ihren Riegel an der Egerlandstraße (Hausnummer 58 bis 74) abzureißen. Es wäre das größte Abbruchprojekt in der 65-jährigen Geschichte des Unternehmens.

Ein Interview mit Wolfgang Selig, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Geretsried

Lorenz-Areal und Egerlandstraße: Am 13. April fällt die Entscheidung

Geretsried - Die Baugenossenschaft Geretsried steht vor wichtigen Entscheidungen.  Es geht um den Bau von 165 Wohnungen und das größte Abbruchprojekt in der Geschichte. Dazu ein ausführliches Interview mit dem Geschäftsführer Wolfgang Selig.

Die Grundsatzentscheidung fällt am 13. April. An diesem Tag kommen der Aufsichtsrat und der Vorstand der Baugenossenschaft Geretsried (BG) zu einer Sondersitzung zusammen. Es geht um das Wohnungsbauprojekt auf dem ehemaligen Lorenz-Areal und die Frage, ob sich die BG daran beteiligt. Von der Entscheidung hängt auch ab, wie es im Stadtzentrum weitergeht: Erst wenn Ersatzwohnraum geschaffen ist, kann die BG ihre Häuserzeile an der Egerlandstraße abbrechen. Über all diese Themen und die allgemeine Wohnungssituation sprach unsere Zeitung mit Wolfgang Selig (46), seit 14 Jahren Geschäftsführer der Baugenossenschaft.

Herr Selig, angenommen ich suche eine Wohnung. Drei Zimmer, Küche, Bad...

Wolfgang Selig: Dann müsste ich Ihnen leider sagen, dass wir keine haben. Sie haben sicher unser Schild am Eingang gesehen: „Derzeit keine Wohnungsangebote.“ Das hängt jetzt gut ein Jahr dort, und eigentlich hätten wir es schon 2014 anbringen müssen.

Die Baugenossenschaft Geretsried besitzt rund 2250 Wohnungen und verwaltet für Dritte weitere 750 Eigentumswohnungen. Und trotzdem haben Sie nichts frei?

Selig: Das liegt daran, dass wir kaum noch Kündigungen haben. Dafür könnte es zwei Erklärungen geben: Unsere Wohnungen sind so toll, dass die Leute nicht rausgehen wollen. Bei aller Wertschätzung für unser Unternehmen – ich glaube nicht, dass dies der einzige Grund ist. Wer sich heute wohnlich verändern will, hat einfach Schwierigkeiten, eine Alternative zu finden. Wir haben derzeit die historisch niedrigste Kündigungsquote. Wenn jemand auszieht, dann tut er dies meist nicht freiwillig. Die Hauptgründe für eine Kündigung sind Sterbe- und Pflegefälle.

Würden Sie von einer akuten Wohnungsnot in Geretsried sprechen?

Selig: Ich bin mit solchen Begriffen vorsichtig. Leute in unserem Alter, also 40 bis 50 Jahre, würden sagen: Ja. Unser Gründungsmitglied Franz Füger würde sagen: Nein. Er ist 90 Jahre alt und hat die Zeit nach dem Krieg hautnah miterlebt. Richtig ist, dass wir einen Wohnungsmangel haben und dass sich dieser noch verschärfen wird. Momentan wirkt sich die Flüchtlingssituation noch nicht aus. Aber je mehr Menschen eine Anerkennung bekommen, desto mehr wird der Druck steigen. Ich rechne damit, dass sich dies Ende 2016/Anfang 2017 richtig durchschlagen wird.

Die Stadt will deshalb ein großflächiges Wohnungsprogramm für alle Bevölkerungsgruppen auflegen. Dazu wird für das ehemalige Lorenz-Areal zwischen Elbe- und Banater Straße ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Die 42 000 Quadratmeter Grund gehören der Unternehmensgruppe Krämmel. Inwieweit will sich die Baugenossenschaft an dem Projekt beteiligen?

Selig: Das entscheidet sich am 13. April. Auf dem Grundstück sind jeweils zu 30 Prozent geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen sowie zu 40 Prozent Eigentumswohnungen geplant. Wir überlegen, einen Teil des Grundstücks zu erwerben und dort die Hälfte der Mietwohnungen zu bauen, und zwar wiederum zur Hälfte geförderte und frei finanzierte Wohnungen. Die anderen 30 Prozent sowie die Eigentumswohnungen wären Sache des Unternehmens Krämmel.

Über wie viele Wohnungen sprechen wir?

Rund 550 Wohnungen könnten auf dem ehemaligen Lorenz-Areal entstehen.

Selig: Der Architekt Klaus Kehrbaum hat hochgerechnet, dass auf dem Grundstück insgesamt 550 Wohnungen entstehen könnten. Bei 30 Prozent wären dies für uns 165. Aber das hängt natürlich stark vom Zuschnitt ab.

Wie hoch werden die Mieten sein?

Selig: Das lässt sich heute noch nicht genau beziffern. Bei geförderten Wohnungen liegt die Netto-Kaltmiete je nach Einkommensgruppe bei fünf bis sieben Euro pro Quadratmeter. Bei den frei finanzierten Wohnungen werden wir sicher auf dem Preisniveau eines Neubaus liegen, aber unter den Marktspitzen. Das sind zwölf Euro pro Quadratmeter.

Aus der Bevölkerung gibt es Kritik, dass der Anteil an bezahlbaren Mietwohnungen zu niedrig sei.

Selig: Dabei muss man zwei Dinge bedenken: Zum einen will man in dem Viertel eine gesunde Sozialstruktur erreichen. Ein Neuperlach in München oder ein Neukölln in Berlin ist heute nicht mehr politisch gewollt. Zum anderen herrscht in allen Einkommensschichten eine große Wohnungsnachfrage. Ob Sozial-, Miet- oder Eigentumswohnung – jeder hat zurzeit Probleme, etwas zu finden.

Es heißt, das Wohnungsbauprojekt auf dem ehemaligen Lorenz-Areal wäre das größte seit dem Bau des Johannisplatzes.

Selig: Beide Vorhaben sind sicher vergleichbar. Aber auch am Neuen Platz und im Ortsteil Stein wurden binnen weniger Jahre Hunderte von Wohnungen aus dem Boden gestampft. Auch dort war es immer eine Mischung aus Sozial-, Miet- und Eigentumswohnungen. Das hat man inzwischen nur vergessen, weil der geförderte Wohnungsbau über Jahre auf Sparflamme lief.

Das Projekt auf dem ehemaligen Lorenz-Areal hängt unmittelbar mit dem zweiten Vorhaben der BG zusammen: dem Abbruch der Häuserzeile Egerlandstraße 58 bis 74.

Wolfgang Selig, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Geretsried.

Selig: Das ist richtig. Das Gebäude stammt aus den 1950er Jahren. Und da stellt sich natürlich die Frage, ob sich eine Generalsanierung noch lohnt. Zumal das Haus nicht sehr hübsch ist und im Erdgeschoss Wohnungen sind – was für ein Stadtzentrum immer ein Problem darstellt. Bevor wir aber über einen Abbruch nachdenken können, müssen wir für unsere Mieter erst Ersatzwohnraum schaffen. Bisher ist uns dies immer durch Verdichtung in der Nähe gelungen. Ich nenne als Beispiele die Graslitzer Straße und die Sudetenstraße. An der Egerlandstraße ist dies aus Platzgründen nicht möglich.

Um viele Mieter geht es?

Selig: Wir haben zwei gewerbliche und 72 Wohnungsmieter. Von diesen gehen erfahrungsgemäß zwei Drittel in einen Neubau mit. Ein Drittel nutzt die Gelegenheit, sich zu verändern. Wir haben die Mieter bereits vorinformiert. Sollte am 13. April die Entscheidung für einen Abbruch fallen, werden wir das Gespräch mit ihnen suchen. Dann müssen wir auch über einen Vermietungsstopp nachdenken.

Die Häuserzeile grenzt im Norden an das Betreute Wohnen und im Süden an das Gebäude, in dem sich unter anderem die Apotheke befindet.

Selig: Das und die Lage direkt an der Straße machen die Sache so knifflig. Der Riegel hat eine Länge von etwa 140 Metern. Reißen wir ihn ab, ist dies das größte Abbruchprojekt in unserer 65-jährigen Geschichte.

Der Stadtrat hat beschlossen, für das Grundstück einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Können Sie uns kurz die Pläne für den Neubau skizzieren.

Selig: Angedacht ist ein fünfgeschossiges Gebäude mit Tiefgarage. Im Erdgeschoss sind großflächige Einzelhandelsflächen geplant. Im ersten Obergeschoss entstehen in einem Gebäudeteil Flächen für Dienstleister sowie darüber etwa 40 Wohnungen. Aus dem anderen Teil könnte ein Parkhaus werden.

Kann man damit Geld verdienen?

Selig: Reich wird man damit sicher nicht. Aber betrachten wir es einmal so: Das Zentrum wird nur funktionieren, wenn es ausreichend Parkplätze gibt. Die Stadt hat nicht die Flächen für ein öffentliches Parkhaus, und wir sehen unsere Erdgeschossflächen dafür als zu schade an. Da liegt die Idee nahe, ab dem ersten Obergeschoss ein Parkhaus zu bauen. Bei vier Ebenen würden wir in Summe 365 Parkplätze schaffen. Davon würden nicht nur unsere Mieter profitieren. Andere Grundstückseigentümer, die im Zentrum investieren wollen und keinen Platz dafür haben, könnten bei uns Stellplätze ablösen.

Ein Parkhaus mitten im Zentrum klingt nicht sonderlich schick.

Selig: Das ist richtig. Aber wir planen ein so genanntes Flüsterparkhaus. Damit es kein grauer Betonkasten wird, wollen wir für die Fassadengestaltung zur Egerlandstraße hin einen Künstlerwettbewerb ausschreiben. Dafür haben wir in den Investitionskosten auch einen erklecklichen Betrag eingeplant. Unser Parkhaus soll ein Blickfang werden, der die Leute anzieht.

Und über dem Parkhaus im fünften Stock ist eine Gastronomie mit Bergblick geplant.

Selig: Das ist eine etwas verrückte Idee, die aber gar nicht so abwegig ist. Zum einen haben wir im Parkhaus 365 Parkplätze, die am Abend sowie an Sonn- und Feiertagen zum Großteil nicht genutzt werden. Dort könnten die Gäste parken. Auch würde ein Lokal dort nicht stören, weil darunter keine Wohnungen liegen. Und eine Gastronomie mit Bergblick wäre doch eine schöne Ergänzung zum bestehenden Angebot. Wo kann man in Geretsried schon in die Berge schauen?

Mit welcher Investitionssumme rechnen Sie?

Selig: Ich bitte um Verständnis, dass ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Zahlen nennen kann. Aber Sie können von einem zweistelligen Millionenbetrag ausgehen.

Ausschlaggebend für die Entscheidung am 13. April wird sein, ob sich dies alles rechnet.

Selig: Natürlich spielt die Wirtschaftlichkeit eine große Rolle. Vom Gesetz her sind wir verpflichtet, das Geld unserer Mitglieder treuhänderisch anständig zu verwalten. Aber das ist nicht der einzige Punkt. So eine Entscheidung ist auch immer eine Risikoabwägung. Wie wirken sich die Projekte langfristig auf die Genossenschaft aus? Was wird aus unseren anderen Neubauvorhaben? Können wir den Modernisierungsprozess bei unseren Altbauten wie geplant fortsetzen?

Ihre Einschätzung: Wie wird der Abwägungsprozess am 13.  April ausgehen?

Selig: Gefühlt überwiegen die Chancen die Risiken. Aber das bedarf einer sehr gründlichen Vorarbeit.

Sollten sich die Gremien dafür entscheiden: Wann könnten an der Egerlandstraße die Bagger anrollen?

Selig: In den nächsten zwei Jahren sicher nicht. Erst müssen wir für unsere 72 Wohnungsmieter eine sozialverträgliche Lösung finden. Und das wird nicht so einfach werden. Es gibt Mieter, die dort seit 50 Jahren wohnen und zum Teil auch gesundheitlich angegriffen sind. Für manche Mieter wäre es aber vielleicht sogar eine Erleichterung, in einen Neubau ziehen zu können. Obwohl viergeschossig, gibt es in dem Gebäude keinen Aufzug und der lässt sich schwerlich nachrüsten.

Apropos viergeschossig: Das Baugenossenschaftszentrum (BGZ) könnte nach dem neuen Bebauungsplan für den Karl-Lederer-Platz um ein fünftes Geschoss aufgestockt werden.

Selig: Ja, aber dafür haben wir keine Pläne. Wir finden es nett, dass dies so angedacht ist. Aber ich glaube nicht, dass ich das in meiner aktiven beruflichen Laufbahn noch erleben werde. Darüber kann sich mein Nachfolger Gedanken machen, wenn mal eine Flachdachsanierung ansteht – was hoffentlich noch sehr lange dauert.

Sabine Schörner

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