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Ein erster Entwurf: So könnte das neue Wohn- und Geschäftshaus der Baugenossenschaft an der Egerlandstraße aussehen. Zur Orientierung: Links ist das BGZ, rechts die Sparkasse. Der Name „BGZ Ost“ für den Neubau ist bislang nur ein Arbeitstitel.

Zentrumsplanung 

„Eine einzigartige Chance“ : BG-Chef Selig im Interview 

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Die Stadt Geretsried plant ein komplett neues Zentrum. Ein wichtiger Investor ist dabei auch die Baugenossenschaft (BG). Geschäftsführer Wolfgang Selig erläutert seine Pläne für die Egerlandstraße. 

Geretsried –  Drei Investoren sind bereit, dafür rund 70 Millionen Euro in die Hand zu nehmen. Neben der Krämmel Familien GbR und der KLP Projekt UG am Karl-Lederer-Platz ist dies die Baugenossenschaft Geretsried (BG). Sie will ihre Häuserzeile Egerlandstraße 58 bis 74 durch ein modernes Wohn- und Geschäftshaus ersetzen. Im Gespräch mit Redakteurin Sabine Schörner skizziert Geschäftsführer Wolfgang Selig die Pläne.

Herr Selig, mit dem Bau des BGZ vor gut zehn Jahren gab die Baugenossenschaft die Initialzündung für die erste Umgestaltung des Stadtzentrums. Gab es damals genau so viel Gegenwind wie heute gegen den Krämmel-Bau?

Wolfgang Selig Geschäftsführer der Baugenossenschaft Geretsried.

Natürlich gab es auch damals Kritik an der Optik. Ich erinnere mich noch an den Begriff „Protz-Klotz“. Aber eines war anders: Auch wir haben seinerzeit von der Stadt öffentlichen Grund gekauft, um das BGZ in die damalige Straße hinein bauen zu können. Mit 1000 Quadratmetern war die Fläche sogar mehr als doppelt so groß wie die, die der Investor Krämmel jetzt am Karl-Lederer-Platz erworben hat. Kurioserweise war dies in der Debatte damals kein Thema.

Liegt dies daran, dass die Familie Krämmel mit ihrem Namen zu dem Projekt steht?

Mag sein. Die Baugenossenschaft befindet sich im Eigentum von fast 3000 Mitgliedern, von denen wiederum die meisten Geretsrieder sind. Das heißt, das Eigentum verteilt sich auf viele Schultern, während es bei einem Familienunternehmen nur wenige sind. Aber das sollte doch für die städtebauliche Beurteilung kein Kriterium sein. Wir haben hier die einzigartige Chance, gemeinsam ein neues Zentrum zu schaffen. Zugleich entsteht eine allgemein nutzbare Tiefgarage, ohne dass die Stadt finanziell massiv einsteigen muss. Was oft vergessen wird: Andernorts müssen die Städte ihre zentralen Tiefgaragen selbst bauen. Hier übernehmen private Investoren die Kosten – natürlich im Gegenzug für ein gewisses Baurecht, ohne das so ein Vorhaben nicht zu finanzieren wäre.

Geplant ist eine Zentralgarage mit 400 Plätzen. Das heißt, die Pläne der BG für ein Parkhaus an der Egerlandstraße haben sich erledigt.

Ja, aus drei Gründen: Durch die Verknüpfung mit dem Vorhaben Krämmel ist es uns möglich, alle Stellplätze unter die Erde zu verbannen. Das kommt auch unseren Nachbarn zugute, die von der Idee eines Parkhauses wenig begeistert waren. Außerdem ist es die städtebaulich qualitativere Lösung, wenn sich in den Obergeschossen statt Autos Wohnungen befinden.

Mit dem Parkhaus hat sich aber auch die Idee erledigt, oben drauf eine Gastronomie mit Bergblick zu setzen.

Das war eine schöne Idee. Aber schallschutztechnisch bekommen sie eine Gastronomie auf einem Wohnhaus nicht hin. Außerdem wäre dies kolossal teuer geworden. Wir hätten eine Pacht verlangen müssen, die sie selbst in einer Großstadt nur schwer erzielen können.

Wie viele Wohnungen werden in dem Neubau entstehen?

Nach der ersten Planung wären es 45 gewesen. Jetzt sind es 90 bis 100. Wir planen eine Mischung aus Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen.

Können Sie schon etwas zum Mietpreis sagen?

Dafür ist es noch zu früh. Wir werden in dieser Lage sicher keine Billig-Mieten anbieten, und wir werden auch keine Sozialwohnungen bauen. Aber es war schon immer das Bestreben der Baugenossenschaft, unter der Marktspitze zu liegen und die Preise nicht anzutreiben.

Der Krämmel-Bau am Karl-Lederer-Platz wird siebengeschossig. Wie hoch will die BG an der Egerlandstraße hinaus?

Wir orientieren uns an der Firsthöhe der Nachbarn und fangen bei der Hausnummer 58 fünfgeschossig an. Dann gehen wir in Richtung Betreutes Wohnen auf sechs Geschosse hoch. Das heißt, der Neubau wird höher als das BGZ. Nach hinten fällt das Gebäude terrassenförmig ab, was auch der Wohnqualität unserer Nachbarn zugute kommt.

Bleibt die Durchfahrtzur Starleiten erhalten?

Das ist noch nicht endgültig entschieden. Dazu laufen Gespräche mit der Stadt.

Im Erdgeschoss ist eine durchgängige Ladenfläche geplant. Es ist die Rede davon, dass sich als Ergänzung zu dem Vollsortimenter im Krämmel-Bau ein Discounter ansiedeln soll.

Das ist nur eine Möglichkeit. Wir haben uns bislang weder auf eine Branche noch auf einen Anbieter festgelegt. Aber es ist richtig, dass wir auch mit Discountern sprechen.

Ein Aldi oder Lidl in der Innenstadt hört sich nicht sonderlich charmant an.

Im Fokus: Die Häuserzeile Egerlandstraße 58 bis 74 soll voraussichtlich 2019 abgebrochen werden.

Da haben Sie Recht, wenn man an die Discounter auf der grünen Wiese denkt. Aber wir verfolgen ein anderes Konzept. Auch aus der Erfahrung mit dem BGZ wissen wir, dass die Einzelhandelsketten unabhängig von der Branche keinen Wert auf Schaufenster legen. Deshalb wollen wir vor die großen Läden sogenannte Mikroshops setzen – zum Beispiel einen Tabakladen, ein Reisebüro oder einen Handyshop. Das sind keine Frequenzbringer, aber sie sorgen für eine Fassadenbelebung.

Wann wollen Sie mit dem Abbruch beginnen? Noch wohnen in dem Altbau 72 Mietparteien.

Wir haben alle Mieter frühzeitig informiert, dass sie ausziehen müssen. Natürlich waren sie nicht begeistert, aber alle haben sehr gefasst reagiert. Sie kennen das Haus am besten und wissen, wo die Schwächen liegen. Wir haben jedem angeboten, im persönlichen Gespräch eine Ersatzlösung für ihn zu finden. Und wir genießen das berechtigte Vertrauen, dass wir niemanden im Regen stehen lassen werden.

Derzeit hat die BG keinerlei Wohnungsangebote. Das heißt, ohne die Schaffung von Ersatzwohnraum werden Sie die Leute nicht unterbringen können.

Zumindest nicht in einer angemessenen Zeit. Deshalb ist es unser Ziel, den Großteil der Mieter in dem geplanten Wohngebiet auf dem ehemaligen Lorenz-Areal unterzubringen. Sie wissen ja, dass wird mit dem Grundstückseigentümer Krämmel eine entsprechende Vorvereinbarung getroffen haben.

Auf dem Areal sollen bis zu 700 Wohnungen entstehen, davon zu 60 Prozent Sozial- und Mietwohnungen. Die Hälfte davon würde die BG errichten. Wann soll mit dem Bau begonnen werden?

Das hängt natürlich stark von unseren Partnern ab. Erst muss die Stadt das erforderliche Baurecht schaffen. Momentan ist das Areal als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen. Ein Gewerbegebiet – das wird ja gerne unterschlagen – ist es schon seit Jahren nicht mehr. Unser zweiter Partner ist die Firma Krämmel. Sie steht bautechnisch vor einer gewaltigen Herausforderung. Ein Wohngebiet dieser Größenordnung wurde zuletzt am Johannisplatz realisiert – mit dem Unterschied, dass es heute sehr viel mehr Vorschriften zu beachten gilt. Ich nenne nur als Beispiel den Lärmschutz. Momentan gehe ich davon aus, dass auf dem Lorenz-Areal 2018 mit dem Bau begonnen wird. Ein Jahr später könnten die ersten Wohnungen bezogen werden.

Das heißt, 2019 könnte auch der Abbruch an der Egerlandstraße erfolgen?

Es gibt ein grobes Zeitraster, wonach der Abbruch im ersten Halbjahr 2019 erfolgt. Bei einer Bauzeit von zwei Jahren könnte der Neubau 2021 fertig sein. Was den Bau der Zentralgarage betrifft, gibt es die Überlegung, den Teil, der im öffentlichen Raum liegt, in das Jahr 2018 vorzuziehen.

Das heißt, die Egerlandstraße würde nächstes Jahr komplett aufgerissen?

Hier gibt es natürlich widerstreitende Interessen: Wer dort ein Geschäft hat, hätte es am liebsten, dass 24 Stunden durchgebaut wird, damit alles möglichst schnell vorbei ist. Wer dort wohnt, hätte es lieber, wenn nur von Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr gearbeitet wird. Deshalb finde ich es gut, dass die Stadt auf ein einheitliches Baustellenmanagement setzt, um die Arbeiten vernünftig durchzutakten. Ganz ohne Beeinträchtigungen wird es aber nicht gehen.

Wie schätzen Sie die Stimmungslage in der Bevölkerung ein? Ist die Mehrheit für oder gegen die Zentrumspläne?

Also ich bin nicht repräsentativ. Aber nach meiner persönlichen Einschätzung steht die Mehrheit den Plänen grundsätzlich aufgeschlossen gegenüber. Ich habe aber den Eindruck, dass viele nicht so gut informiert sind oder sich nicht vorstellen können, wie das Ganze aussehen soll. Und dann gibt es eine Gruppe, die auch sehr lautstark kommuniziert, dass sie mit den Plänen nicht einverstanden ist. Dazu gehören die unmittelbar Betroffenen. Sie wollen die Veränderung nicht, was ich verstehen kann. Und die werden wir auch nicht überzeugen können. Es gibt aber auch vor allem ältere Geretsrieder, die die Pläne aus emotionalen Gründen ablehnen.

Weil sie das Ensemble aus der Gründerzeit erhalten wollen.

Dazu muss ich sagen: Jetzt über einen Ensembleschutz zu diskutieren, kommt zehn Jahr zu spät. Wenn es danach geht, hätten wir das BGZ nicht bauen dürfen. Dann hätten wir aber auch keinen C & A. Gegenüber gäbe es keinen Ernsting’s Family und nebenan auch keinen Subway. Man muss das alles im Zusammenhang sehen. An der südlichen Egerlandstraße können wir beobachten, dass immer mehr Läden aus- und Dienstleister einziehen. Gleichzeitig boomt der Online-Handel. Wer noch einen stationären Einzelhandel in der Stadt will, der muss sich mit den Zentrumsplänen auseinandersetzen – auch im Hinblick auf die S-Bahn-Verlängerung und die B 11-Verlegung.

Die BG hatte sich zuletzt noch die Möglichkeit offen gehalten, ihre Häuserzeile nur zu modernisieren. Ist der Abbruch und Neubau inzwischen beschlossene Sache?

Soweit nichts Unvorhergesehenes dazwischen kommt, werden wir definitiv neu bauen. Die Häuser stammen zum Großteil aus den 1950er Jahren und mit einer Modernisierung bekommen wir die Probleme nicht in den Griff. Und persönlich muss ich sagen: So prickelnd hübsch ist das Objekt nicht, dass ein Abbruch ein großer Verlust für die Baukultur der Stadt wäre.

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