Bodenpreise steigen rasant
Die Bodenpreise im Landkreis München kennen nur eine Richtung: nach oben. Der Richtwert für Individualwohnungsbau ist in Gräfelfing erstmals über 3000 Euro pro Quadratmeter geklettert. In Teilen Planeggs stieg er in einem Jahr um 26 Prozent.
Würmtal – Die Preise, die in Gräfelfing westlich der Bahnlinie für Grundstücke gezahlt werden, zählen zu den höchsten im Landkreis München. „Vergleichbar ist das allenfalls mit Grünwald und Pullach“, sagt Walter Schuster, Vorsitzender des Gutachterausschusses im Landkreis München. Dieser ermittelte aus den Grundstücksverkäufen im Jahr 2021 einen Mittelwert von 3100 Euro pro Quadratmeter, den sogenannten Bodenrichtwert.
Mittelwert aus den Verkäufen 2021
Bodenrichtwerte stellen einen unverbindlichen Anhaltspunkt für den Wert eines Grundstücks dar. In der Regel werden sie im Zwei-Jahres-Turnus herausgegeben, wegen einer Gesetzesänderung nahm sich der Ausschuss diesmal aber nur der Immobilienverkäufe des Jahres 2021 an. Schuster stellt fest: „Wir haben 2021 weniger Verkaufsfälle gehabt als sonst in einem Durchschnittsjahr. Wie sich das entwickeln wird, weiß man nicht.“ Er vermutet aber, dass die Zahl der Grundstückskäufe in Zukunft generell abnehmen wird. „Wir haben eine hochpreisige Situation erreicht, plus Preisteuerungsrate und Zinspolitik. Das werden manche nicht mehr finanzieren können.“
Der Ausschuss betrachtet alles unter vier Vollgeschossen als Individualwohnungsbau, alles darüber als Geschosswohnungsbau. In Gräfelfing gibt es keine hohen Mehrfamilienhäuser. Die Gemeinde ist in acht Zonen unterteilt, zwei davon sind die Gewerbegebiete Lochhamer Schlag und Bussardstraße, die anderen sechs ausschließlich als Individualwohnungsbau eingestuft. Westlich der Bahn stieg der Bodenrichtwert im Jahr 2021 um 19 Prozent von 2600 auf 3100 Euro. Die Schwelle zu 2000 Euro pro Quadratmeter war 2017 überschritten worden. Auch östlich der Bahn wurde es teurer: Der Quadratmeterpreis stieg um 13 Prozent auf 2600 Euro.
Schuster war von 2004 bis zu seiner Pensionierung im September 2022 Leiter der Abteilung Baurecht, Raumordnung und Gutachterausschuss im Landratsamt München. Er sagt: „Ich habe noch keine Phase erlebt, die zu einem Rückgang der Preise geführt hat, bestenfalls in Einzelfällen zu einer Stagnation bei Gewerbebauten.“ Individual- und Geschosswohnungsbaus seien wegen unterschiedlicher Baudichten nicht vergleichbar, und die Preissteigerungen in den einzelnen Zonen einer Gemeinde fielen unterschiedlich aus. Schuster: „Das hängt auch davon ab, was auf dem Markt verfügbar ist.“ In Gräfelfing liegt der Bodenrichtwert für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser mit 1900 Euro nur in der Heitmeiersiedlung unter der 2000er-Grenze.
In Planegg Steigerung um 26 Prozent
Auch in Planegg werden westlich der Bahnlinie die höchsten Preise für Individualwohnungsbau erzielt. Zwischen 31. Dezember 2020 und 1. Januar 2022 stieg dort der Bodenrichtwert um 16 Prozent von 2400 auf 2800 Euro pro Quadratmeter. Östlich der Bahnlinie und damit im überwiegenden Teil der Gemeinde fiel der Preissprung noch höher aus: von 1900 auf 2400 Euro, was 26 Prozent entspricht. In Martinsried beträgt der Bodenrichtwert für Individualwohnungsbau 2000 Euro. Für Geschosswohnungsbau in Planegg und dem Ortsteil Martinsried sind es 2800 Euro.
In Neuried sind die Häuser im Südosten des Gemeindegebiets an der Grenze zu München am teuersten. Der Gutachterausschuss vermerkte für dieses Quartier eine Steigerung um 16 Prozent von 2400 auf 2800 Euro. Im überwiegenden Teil Neurieds kletterte der Bodenrichtwert innerhalb des Jahres 2021 um 23 Prozent von 2100 auf 2600 Euro. Auch die Preise für Geschosswohnungsbau stiegen, um 6,7 Prozent auf 3200 Euro pro Quadratmeter. Und das, obwohl es 2021 keine Verkaufsfälle gab. Der Ausschuss habe sich an der allgemeinen Preissteigerung in der Umgebung orientiert, so Schuster.
In den Rathäusern in Gräfelfing und Planegg lagen die Zahlen für die jeweiligen Gemeinden gerade aus, in Neuried sind sie bis Mittwoch, 8. Februar, im Bauamt einsehbar. Im Landkreis Starnberg wurden sie bereits im Juli veröffentlicht. Auch in Gauting (plus 12,4 Prozent) und Krailling (plus 21 Prozent) stiegen die Preise. Neue Bodenrichtwerte werden für den Stichtag 1. Januar 2024 festgelegt und damit wieder im Zwei-Jahres-Rhythmus.