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Eigenheim unter Palmen: Bevor eine Immobilie im Ausland gekauft wird, gilt es das Vertragsrecht im jeweiligen Land genau zu studieren.

Immobilienkauf im Ausland

Der (Alp)Traum vom Ferienhaus

Sonne satt, das Meer vor der Tür, viele laue Sommernächte. Im Urlaub kommt schnell der Wunsch nach einem Feriendomizil im Süden auf. Doch Geduld ist gefragt – damit der Traum vom Eigenheim unter Palmen nicht zum Alptraum wird.

Das Angebot ist verführerisch: Ein kleines, schmuckes Apartment in Strandnähe. Da ließe es sich gut leben. Der Zeitpunkt für ein eigenes Feriendomizil im Süden scheint günstig: Gerade in den krisengeschüttelten Ländern Spanien, Portugal und Griechenland sollten Immobilien eigentlich erschwinglich sein. Doch es ist Vorsicht geboten, der Schein trügt. Es drohen gefährliche Stolperfallen.

Markt analysieren

Es ist wichtig, den Markt genau zu kennen. Denn grundsätzlich gilt: Trotz Wirtschaftskrise in den südlichen Ländern Europas sind Immobilien-Schnäppchen die Ausnahme. Das trifft auch auf das stark angeschlagene Griechenland zu. Auf den beliebten Inseln Rhodos, Kreta und Co., die 85 Prozent des Feriendomizil-Markts Griechenlands ausmachen, ist der Platz begrenzt, die Objekte sind dementsprechend teuer. Die gute Nachricht für Griechenland-Fans: „Der Markt erholt sich jetzt“, sagt Dimitrios Kourous, Rechtsanwalt bei der Deutschen und Hellenischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz in Düsseldorf. Er ist optimistisch, was Kaufgelegenheiten in Zukunft angeht. Dann gibt es auch mehr Verhandlungsspielraum beim Preis.

Aufpassen sollten Spanien-Liebhaber: Zwar sind sehr viele Apartments auf dem Markt, doch häufig existiert von ihnen noch nicht mehr als ein Betongerippe. Derzeit sind in den Ferienregionen viele halbfertige Siedlungen zu sehen. Doch kauft man ein Objekt, das noch gebaut wird, steigt die Gefahr: „Vielen Projektentwicklern in den südeuropäischen Krisenländern steht das Wasser bis zum Hals“, warnt Jürgen Michael Schick vom Immobilien-Verband Deutschland. Geht ein Bauunternehmen pleite, bleiben Käufer meist auf ihrem Rohbau sitzen, obwohl sie eine schlüsselfertige Immobilie bezahlt haben.

Und es gibt noch ein Gefahr: „Eine große Falle ist es, die heimischen deutschen Preise als Maßstab zu nehmen“, unterstreicht Professor Tobis Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Auch, wenn das Apartment in Portugal günstig erscheint: Sein Wert bemisst sich daran, für welchen Preis es später wieder verkauft oder vermietet werden kann.

Lage selbst prüfen

Eine Besichtigungstour vor Ort lohnt sich. Denn die Lage entscheidet über den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Ein Mini-Apartment im achten Stock eines Hochhauses mit Hinterhof-Blick gibt es im Süden relativ günstig. Doch eine stattliche Wohnung mit Meerblick kostet – trotz Wirtschaftskrise in den südlichen Ländern Europas. Auf den griechischen Inseln gingen die Preise trotz Krise nicht so stark zurück wie im Landesinneren.

Jeder potenzielle Käufer sollte bei der Besichtigung auf einige Dinge achten: Ist die Immobilie auch im Alter geeignet? Gibt es einen Arzt in der Nähe? Wie weit ist es zum nächsten Supermarkt? Wie gut ist die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Auch diese Vorteile kosten.

Kosten kalkulieren

Schon beim Erwerb darf man sich nicht vom Kaufpreis allein täuschen lassen. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notargebühren, der Eintrag ins Grundbuch: Je nach Land summieren sich die Kosten. Die griechische Regierung arbeitet derzeit zudem an Reformen, die auch neue Regeln für die Grundsteuer vorsehen. Um Geld in die klamme Staatskasse zu spülen, wird die Belastung für Eigentümer steigen. Und mit dem Kauf allein ist es ja auch noch nicht getan. Der Pool muss mit Wasser gefüllt und gereinigt werden, der schöne Garten will gepflegt sein und die Putzfrau für ihre Dienste bezahlt werden. Gerade bei Feriendomizilen, die nicht ständig selbst genutzt werden, fallen häufig hohe laufende Kosten an. Auch die dürfen nicht unterschätzt werden.

Recht studieren

Andere Länder, andere Rechtsgrundlagen: Wer ein Ferienhaus oder eine Wohnung kaufen will, sollte das Vertragsrecht im jeweiligen Land genau studieren. Die Unterschiede sind massiv.

In Griechenland beispielsweise gibt es erst seit Kurzem ein Gesetz, das den Käufer vor einem Schwarzbau schützt. Objekte dürfen nur noch veräußert werden, wenn umfassende Genehmigungen der Behörden vorliegen. Zwei Architekten müssen dem Notar bescheinigen, dass der Bau legal ist. Denn ist das Haus oder auch nur der Swimmingpool nicht genehmigt worden, haftet der aktuelle Inhaber. Dem droht bei Schwarzbauten richtig Ärger, im schlimmsten Fall der Abriss. Zudem besteht in Griechenland Anwaltspflicht für alle Immobiliengeschäfte. Sie müssen über einen Notar laufen. Ein Handschlag von Käufer und Verkäufer reicht nicht mehr. Und dennoch: Nur in wenigen griechischen Feriengebieten, wie Rhodos und Kos, gebe es ein amtliches Grundbuchwesen, sagt Geogr Petras, der ein Büro des Maklerunternehmens Engel und Völkers auf Rhodos führt. Die Eigentumsrechte werden zwar dokumentiert, eine amtliche Flurvermessung findet aber nicht statt. Deshalb rät der Makler: „Prüfen Sie unbedingt selbst die Eigentumsrechte.“

Aufpassen müssen Käufer auch in Spanien und Italien. Dort besiegelt ein unterschriebener Vorvertrag den gültigen Kauf“, erläutert Schick vom Immobilienverband. Also bloß nichts unterschreiben, wenn man noch nicht sicher ist und alles geprüft und besichtigt hat – „auch keinen Bierdeckel oder Schmierzettel“.

von Janine Tokarski mit Material von dpa

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