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Grundsätzlich sollen Ferienwohnungen künftig auch in Wohngebieten erlaubt sein. Kommunen sollen bei der Bebauungsplanung aber leichter verhindern können, dass Ferienwohnungen entstehen. Auch gegen sogenannte Rollladensiedlungen sollen Kommunen künftig besser vorgehen können. 

Rechtssicherheit durch Gesetzesnovelle

Ferienwohnungen: Was künftig erlaubt ist und was nicht

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Urlaub in einer Ferienwohnung ist vor allem für Familien eine willkommene Alternative zum Hotel. Die Vermieter bewegen sich allerdings oft in einer rechtlichen Grauzone – denn Ferienwohnungen sind in Deutschland nicht überall erlaubt. Ein neues Gesetz soll nun Rechtssicherheit schaffen.

München – Wohnen ist gleich Wohnen: Dieser Grundsatz galt viele Jahre auch beim Thema Ferienwohnungen. Bis das Oberverwaltungsgericht Greifswald in mehreren Urteilen erklärte, dass Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich unzulässig sind. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg entschied daraufhin, dass ein Anteil von 25 Prozent Ferienwohnungen in Wohngebieten toleriert werden könne. Die widersprüchlichen Urteile sorgten für Unsicherheit bei Kommunen und Vermietern. Insbesondere in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein kam es (nach Klagen von Anwohnern) wiederholt dazu, dass Vermieter Ferienwohnungen in Wohngebieten aufgeben mussten und mit Bußgeldern belegt wurden. Nun will die Bundesregierung für Rechtssicherheit sorgen. Im Rahmen eines Gesetzespakets zur Anpassung des Städtebaurechts sollen Ferienwohnungen auf eine sichere gesetzliche Grundlage gestellt werden. Ganz unumstritten sind die geplanten Änderungen allerdings nicht.

Wo sind Ferienwohnungen künftig erlaubt?

Die Stellung von Ferienwohnungen soll in der Baunutzungsverordnung klar geregelt werden. Ferienwohnungen sollen künftig als „nicht störende Gewerbebetriebe“ eingestuft werden. Entsprechend können sie auch in allgemeinen Wohngebieten als Ausnahme zugelassen werden. In Mischgebieten sind sie generell erlaubt – sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt. Ist die Ferienwohnung der sonstigen Nutzung des Gebäudes untergeordnet, kann sie auch als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ eingestuft werden – das wäre etwa bei einer klassischen Einliegerwohnung der Fall. „Kleine Beherbergungsbetriebe“ sind auch in reinen Wohngebieten als Ausnahme zulässig. Ob die jeweilige Kommune solche Ausnahmen zulässt, bleibt ihr selbst überlassen. Entschieden wird vor Ort je nach Einzelfall. So sieht es zumindest der Gesetzesentwurf der Bundesregierung vor, der gerade im Bundestag beraten wird (Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt).

Im Zuge der Novelle sollen Kommunen auch die Möglichkeit bekommen, die Bildung von Ferien- und Neben-, beziehungsweise Zweitwohnungen stärker zu beeinflussen. Was ist hier geplant?

Hier geht es vor allem um sogenannte Rollladensiedlungen, die zum Beispiel auf Sylt für die dort dauerhaft lebenden Bürger ein belastendes Wohnumfeld darstellen. Ein klassisches Beispiel: Ein Hamburger kauft eine Wohnung auf Sylt, die er an fünf bis sechs Wochenenden im Jahr bewohnt, ansonsten steht die Wohnung leer. Die Rollläden sind unten – daher der Name Rollladensiedlung. Kommunen sollen künftig die Möglichkeit bekommen, solche Nebenwohnungen, die weniger als die Hälfte der Tage im Jahr genutzt werden, per Satzung unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen – und bei Zuwiderhandlungen Bußgelder zu verhängen.

Was ist sonst noch geplant?

Bereits bisher können touristisch geprägte Gemeinden die Begründung von Teileigentum (über eine entsprechende Satzung) unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen – also wenn zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufgeteilt wird, die dann als Zweitwohnungen am Wochenende genutzt werden. Das wurde bisher aber oftmals umgangen – und zwar mittels „Bruchteilseigentum“. Ein Schlupfloch, um Einfamilienhäuser in Ferien-Immobilien mit mehreren Appartements umzuwandeln. Bei dem Trick besitzen alle Käufer das Gesamthaus gemeinsam, obwohl jeder nur die eigene Wohnung nutzt. Dieses Schlupfloch will die Bundesregierung schließen. Auch Bruchteilseigentum soll künftig unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden können.

Welche Auswirkungen haben die Änderungen?

Die Novelle ist noch nicht beschlossen. Sie wird derzeit im Bundestag beraten, danach muss der Bundesrat zustimmen. Kommen die Änderungen wie geplant, entscheiden die Kommunen, wie weitreichend die Auswirkungen sein werden. Sie können entsprechende Satzungen – etwa zum Bruchteilseigentum – erlassen. In Bayern ist damit nur bedingt zu rechnen. Bisher nutzen nur wenige Kommunen die bereits vorhandene Möglichkeit, über eine Satzung Ferien- oder Zweitwohnungen zu regulieren. Im Markt Garmisch-Partenkirchen sind derzeit zum Beispiel 1481 Zweitwohnungen, für die auch Zweitwohnungssteuer entrichtet wird, gemeldet. Dazu kommen 720 Ferienwohnungen. „In Garmisch-Partenkirchen sind Ferienwohnungen und auch Zweitwohnungen in Wohngebieten zulässig“, heißt es dort. „Um die Umnutzung beziehungsweise Genehmigung von Ferien- oder Zweitwohnungen regulieren zu können, müssten wir – entsprechend dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) – eine Satzung erlassen. Die Notwendigkeit zum Erlass einer solchen Satzung wurde bisher von den gemeindlichen Gremien nicht gesehen“, teilte das Bürgermeisterbüro unserer Zeitung auf Anfrage hin mit.

Wie ist die Situation in München?

München ist eine der wenigen Städte, die eine Zweckentfremdungssatzung hat. „Man darf Immobilien in München nicht als Spekulationsobjekt kaufen und leer stehen lassen. Man muss sie vermieten oder selbst nutzen, sonst drohen empfindliche Bußgelder bis zu 50 000 Euro“, erklärt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes. Zweckentfremdungssatzungen wie in München behalten auch mit der Novelle ihre Gültigkeit.

Welche Kritik gibt es an den geplanten Änderungen?

Kritik kommt etwa vom Deutschen Tourismusverband und dem Deutschen Ferienhausverband. Die Verbände begrüßen die Novelle zwar grundsätzlich, bemängeln aber, dass im reinen Wohngebiet die Wohnnutzung im Gebäude überwiegen muss, damit eine Ferienwohnung genehmigt werden kann. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisiert dagegen die Pläne zur Vermeidung von Rollladensiedlungen – also die Genehmigungspflicht, sobald eine Zweitwohnung mehr als sechs Monate leer steht. „Das ist ein massiver Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentums-, Vertrags- und Handlungsfreiheit“, sagt Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland. „Es soll jeder selbst entscheiden, was er mit seiner Wohnung tut“, findet er. Der Eigentümerverein lehnt eine gesetzliche Regelung deshalb ab und plädiert für Einzelfallentscheidungen vor Ort.

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