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Eine mollig-warme Heizung wollen im Winter alle haben. Müssen Mieter dann im nächsten Jahr Nebenkosten nachzahlen, gibt es oftmals Streit mit dem Vermieter. Einfach die Rechnung kürzen darf der Mieter aber nicht.

Nebenkosten: Das sollten Mieter wissen

Was bei der Abrechnung zulässig ist

München - Fristen, Zustellung und Umlageschlüssel: Die Abrechnung der Betriebskosten muss gesetzliche Vorgaben erfüllen. Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben – ein Überblick.

Kaum ein Thema entzweit Mieter und Vermieter so oft wie die Nebenkostenabrechnung. Mal sind einzelne Positionen strittig, mal die Zustellung der Abrechnung, der Verteilerschlüssel oder die Höhe der Nachzahlung. Die häufigsten Streitfragen:

Abrechnungsfrist

„Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungsjahres zugehen“, sagt Mietfachanwalt Dirk Clausen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Ausnahme: Er hat die Verspätung nicht zu vertreten. „Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er die Rechnungen des Versorgungsunternehmens nicht rechtzeitig erhält“, erläutert Clausen.

Zustellung

Die Abrechnung über 2011 muss bis 31. Dezember 2012 zugegangen sein. Ein typischer Fall: Der Mieter erklärt, keine Abrechnung erhalten zu haben. Der Vermieter hält dagegen, er habe die Abrechnung – im Beisein eines Zeugen – in den Briefkasten der Post eingeworfen. Reicht das als Nachweis? „Nein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. „Die Vermieterseite muss den korrekten Zeitpunkt des Zugangs, also den ordnungsgemäßen Zugang als solchen konkret beweisen können.“ Dass und wann die Betriebskostenabrechnung zur Post gegeben worden sei, reiche nicht aus.

Kürzung der Rechnung

Gibt es Unstimmigkeiten über die Abrechnung und der Vermieter gibt nicht nach, ist der Mieter versucht, die Vorauszahlungsbeträge für die Betriebskosten einzubehalten. Darf er das? „Nein“, erklärt Mieterbund-Jurist Wüstefeld. „Es kann aber ein Zurückbehaltungsrecht am Nachzahlungsbetrag oder an einem Teil des Nachzahlungsbetrags in Betracht kommen.“ Kürzt der Mieter die laufenden Vorauszahlungen und summiert sich der Betrag am Ende auf mehr als zwei Monatsmieten, riskiert er sogar die Kündigung.

Umlageschlüssel

Soll in einem Mehrfamilienhaus nach Personenzahl, Wohneinheiten, Quadratmeterfläche oder Verbrauch abgerechnet werden? „Früher konnte der Vermieter den Maßstab einseitig nach billigem Ermessen bestimmen, wenn vertraglich keiner vereinbart war“, sagt Anwalt Clausen. Für alle seit 1. September 2001 geschlossenen Mietverträge ist nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch kalkuliert. Kosten für Müll, Kaltwasser, Kanal und Allgemeinstrom werden oft nach Personenzahl umgelegt – wenn vorher vereinbart, ist dies zulässig.

Darf der Vermieter den im Mietvertrag fixierten Verteilerschlüssel einseitig ändern? „Grundsätzlich kann der vereinbarte Verteilerschlüssel bei den kalten Betriebskosten nur im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden“, erklärt Norbert Eisenschmid, Jurist beim Deutschen Mieterbund. „Anders ist es aber, wenn durch die Änderung einem unterschiedlichen Verbrauch oder einer unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen werden soll, etwa bei Wasser und Abwasser oder bei Müll.“ Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Änderung vorgesehen ist und die Gründe – zum Beispiel Nachwuchs – dort bereits genannt werden.

Gesetzliche Vorgaben

Jede Abrechnung muss ordnungsgemäß sein. Als Mindestanforderungen gelten: Angabe der Wohnung und des Abrechnungszeitraums, der Betriebskostenarten und des Umlagemaßstabs, Angabe der Gesamtkosten und der auf den Mieter entfallenden Kosten sowie der geleisteten Vorauszahlungen und des Endergebnisses – also Nachzahlung oder Rückzahlung. Enthält die Abrechnung nicht alle dieser Angaben, kann der Mieter sie zurückweisen. Die Frist zum Abrechnen wird dadurch nicht unterbrochen. Der Vermieter riskiert daher die einjährige Abrechnungsfrist zu überschreiten und auf Nachzahlungsforderungen sitzenzubleiben.

Von Kai Althoetmar

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