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Teures Pflaster: Die Zugspitze erscheint hinter der Münchner Innenstadt zum Greifen nah – einer der Vorzüge der Bayerischen Landeshauptstadt, in der die Immobilienpreise seit Jahren steigen. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Immobilien

Baugrund macht das Wohnen so teuer

München - So teuer war Wohnen in Bayern noch nie. Die Preise für Baugrund und Immobilien im Freistaat sind im Herbst auf Rekordniveau geklettert. Objekte in München und Umgebung sind besonders begehrt.

Wer im Münchner Umland ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sich auf gesalzene Preise einstellen. Seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise sind die nämlich rasant angestiegen. „Die anhaltende Eurokrise und eine abgeschwächte konjunkturelle Entwicklung sorgen für eine nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien“, sagte Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Maklerverbandes IVD, bei der Vorstellung des alljährlichen Herbstberichts in München.

Baugrund ist Mangelware

Am teuersten ist derzeit der Baugrund. Die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in München kletterten im Vergleich zum Frühjahr um satte 14,8 Prozent auf durchschnittlich 1,1 Millionen Euro. Bei Mehrfamilienhäusern waren es immerhin rund vier Prozent (im Schnitt 1,6 Millionen Euro). Schaut man sich die Zahlen für ganz Oberbayern an, sieht es auch hier nicht besser aus. Im Durchschnitt kostet der Baugrund für ein Mehrfamilienhaus inzwischen fast sieben Prozent mehr als im Frühjahr. Ein Grund dafür ist nach Einschätzung der Makler, dass die Kommunen aus Angst vor Verstädterung oft nur zögerlich neues Bauland ausweisen. Für 2012 erwartet Kippes für Bayern erstmals seit Jahren einen Rückgang der ausgestellten Baugenehmigungen um knapp zwei Prozent.

München doppelt so teuer wie Rosenheim

Nicht nur der Baugrund, auch die Immobilien sind deutlich teurer geworden. Wieder ist München Spitzenreiter bei den Preisen. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage müssen Interessenten hier mit einem Preis von rund 995 000 Euro (plus 4,7 Prozent im Vergleich zum Frühjahr) rechnen. In Rosenheim kostet ein vergleichbares Objekt mit 487 000 Euro (plus ein Prozent) nur rund die Hälfte, in Oberbayern sind es im Schnitt 582 000 Euro (plus 3,9 Prozent). Auch bei den neuen Eigentumswohnungen führt die hohe Nachfrage zu Preissteigerungen. In München werden für den Quadratmeter inzwischen rund 5000 Euro fällig (Basis: 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage), das entspricht einem Plus von 4,2 Prozent im Vergleich zum Frühjahr. Deutlich günstiger ist es in Rosenheim: 2850 Euro kostet der Quadratmeter hier im Schnitt – wobei Rosenheim verglichen mit den meisten anderen Städten Bayerns schon eher teuer ist.

Wo Wohnen noch günstig ist

Aus der Traum vom Eigenheim im Münchner Umland? Nicht unbedingt. „Wer eine noch bezahlbare Immobilie im Münchner Speckgürtel sucht, sollte sich in Gemeinden zwischen den S-Bahn-Zweigen ohne eigenen Bahnhof umsehen“, verrät Manfred Kalter, Gutachter für Immobilienbewertung. Und auch in Untermenzing, Lochhausen oder Freiham gibt es der Studie zufolge den Quadratmeter zum Teil noch für rund 3000 Euro. Viel gebaut wird derzeit unter anderem im Landkreis Fürstenfeldbruck. Auch verlassene Gewerbeobjekte könnten für den Wohnungsbau freigegeben werden. Allerdings zögern viele Kommunen – sie wollen nicht auf die Gewerbesteuern verzichten.

Preise gehen weiter steil nach oben

Ein Ende der Preissteigerungen ist nicht in Sicht. Der IVD geht davon aus, dass die Preise sowohl in München samt Umland als auch in den bayerischen Ballungsräumen weiter steigen. Kaufinteressenten sind nicht nur Familien, die vom Eigenheim im Grünen träumen. Mangels alternativer Anlagemöglichkeiten konkurrieren neben den Eigennutzern auch Anleger um die knappen Kaufobjekte. Kapitalanleger machen bereits über ein Drittel der Nachfragegruppe aus – Tendenz steigend.

Angst vor einer Immobilienblase wie in Spanien hat Professor Kippes vom IVD nicht: „Eine solche Blase entsteht entweder durch eine Überproduktion, oder wenn die Preissteigerung sich von der Realwirtschaft abkoppelt“, erklärt er. „In München ist die Situation aber anders. Das Statistische Bundesamt erwartet hier bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von über zehn Prozent. Zudem steigt die Zahl der Privathaushalte, da immer weniger Menschen zusammen in einem Haushalt leben. Der Bedarf an Wohnfläche ist real.“

Daniela Beer

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