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Behaglichkeit in der Wohnung: Wenn es kalt wird, muss der Mieter zumindest tagsüber die Möglichkeit haben zu heizen.

Beginn der Heizsaison: Das gilt für Mieter und Vermieter

Heute beginnt für viele Mieter die Heizperiode. Dann besteht für Vermieter „Heizpflicht“. In der Vergangenheit haben sich bereits viele Gerichte mit dem Thema beschäftigt. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema:

-Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Heizperiode?

Nein. Es kommt vor allem darauf an, was Mieter und Besitzer vertraglich vereinbart haben. Fehlt eine solche Vereinbarung wird allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April angesehen, wie der Deutsche Mieterbund erläutert.

-Was bedeutet die Heizpflicht für den Vermieter?

Die Heizung im Gebäude muss so eingestellt sein, dass die vertraglich festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Allerdings kam das Landgericht Heidelberg zu der Ansicht, dass ein vereinbarter Wert von 18 Grad nicht ausreicht, wie der Mieterbund in der aktuellen Fassung seines „Mieterlexikons“ schreibt. Enthält der Vertrag dazu keine genaue Regelung, gilt nach Ansicht der Experten eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad als ausreichend. Jedenfalls legten sich einige Gericht auf diese Werte fest.

Rund um die Uhr muss der Besitzer diese Durchschnittstemperatur aber nicht zur Verfügung stellen. Nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg kommt er seiner Heizpflicht nach, wenn er während der üblichen Tagesstunden (7 bis 23 beziehungsweise 24 Uhr) für genügend Wärme sorgt. Im Winter kann er dagegen auch verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten, wie unter anderem das Amtsgericht Springe entschied. Grundsätzlich darf die Temperatur nachts also abgesenkt werden, 18 Grad müssen aber dennoch mindestens erreicht werden, wie Richter des Berliner Landgerichts entschieden.

-Gilt die Heizpflicht auch außerhalb der Heizperiode?

Es kommt auf die Außentemperatur an. Dem Mieter ist es der Rechtsprechung zufolge nicht zuzumuten, an sehr kalten Sommertagen zu frieren oder eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren. So muss der Besitzer dem Mieterbund zufolge spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält.

-Welche Ansprüche hat der Mieter im Streitfall?

Das wohl schlagkräftigste Mittel ist eine Mietminderung für den Fall, dass nicht ausreichend geheizt wird oder der Vermieter die Anlage gar nicht erst einschaltet. Dann kann man davon ausgehen, dass die Wohnung sich nicht in „vertragsgemäßem Zustand“ befindet, wie das Frankfurter Oberlandesgericht befand. Die Höhe der Minderung muss einzeln festgesetzt werden und kann im Extremfall auch 100 Prozent betragen, wenn zum Beispiel die Anlage während der Heizperiode komplett ausfällt (Landgericht Hamburg).

Auch eine fristlose Kündigung ist unter Umständen denkbar. Für die Unannehmlichkeiten kann der Mieter möglicherweise auch Schadensersatz verlangen, wenn der Besitzer nach einer Abmahnung seiner Verpflichtung weiter nicht nachkommt. Das Frankfurter Landgericht hielt beispielsweise Schadensersatz für die Anschaffung eines Heizofens und für die damit verbundenen Stromkosten für gerechtfertigt.

-Müssen Mieter auch etwas beachten?

Eine generelle Heizpflicht besteht für sie nicht, aber sie haben möglicherweise drohende Schäden – etwa ein Zufrieren der Rohre – zu verhindern. In den meisten Verträgen ist vereinbart, dass der Mieter eine monatliche Vorauszahlung für die Heizkosten und nach Vorlage einer Gesamtabrechnung möglicherweise eine Nachzahlung leisten muss. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, darf der Vermieter nicht kurzerhand die Heizung abstellen. Vielmehr ist er gehalten, die Forderungen einzuklagen.

von Daniel Rademacher

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