Was beim Auszug zu beachten ist

München - Der Auszug aus einer Mietwohnung ist selten ein reibungsloses Unterfangen. Wir erklären, worauf Mieter und Vermieter unbedingt achten sollten und was Verbraucher auf keinen Fall machen müssen.

Ein Kratzer auf dem Parkett, Flecken auf dem Teppichboden, eine bunt gestrichene Wand oder eine abgewetzte Badewanne. Es gibt genügend Punkte, die Zündstoff bieten für einen Streit mit dem Vermieter, sobald ein Auszug aus der Mietwohnung geplant ist. Mieter hoffen hierbei im Normalfall auf die vollständige Rückzahlung der Kaution, während Vermieter oftmals Gegenforderungen stellen wegen nicht sauber ausgeführter Reparaturarbeiten oder Schäden in der Wohnung. Bevor der Mieter aus seiner Wohnung auszieht, sollte er sich deswegen genau über die Richtlinien und verschiedenen Klauseln im Mietvertrag informieren.

Übernahmeprotokoll

Ein wichtiger Punkt, auf den sowohl der Mieterverein als auch die Vereinigung Haus & Grund hinweisen, ist das sogenannte Übernahmeprotokoll. Dieses sollte, nachdem der Mieter die Wohnung verlassen und – wenn nötig – renoviert hat, bei einem gemeinsamen Termin mit dem Vermieter angefertigt werden. In dem Protokoll legen beide Parteien fest, ob Schäden in der Wohnung vorliegen und wenn ja, welche Art von Schäden. Auch Schönheitsbeschädigungen werden festgehalten, erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorstandsmitglied des bayerischen Landesverbands von „Haus & Grund“. Sie plädiert auf jeden Fall für die Anfertigung eines solchen Protokolls. „Es stellt einfach für beide Seiten eine Sicherheit dar“, meint sie. Wenn beispielsweise der Parkettboden bei der Formulierung des Protokolls keinerlei Schäden aufweist und hinterher doch noch Macken auftreten, so könnten sich beide Parteien auf das Protokoll berufen und ihre Ansprüche geltend machen.

Schadensbegrenzung

Dafür, wie man die diversen Ansprüche geltend macht, gibt es zahlreiche Regelungen. Monika Schmid-Balzert, stellvertretende Geschäftsführerin des Münchner Mietervereins, sagt, es müsse zwischen Abnutzungserscheinungen und tatsächlichen Schäden unterschieden werden. Unter erstere fallen beispielsweise Abdrücke von Möbeln im Teppichboden oder ein leicht abgenutztes Parkett. Diese dürfen dem Mieter auf keinen Fall berechnet werden. „Verschleißerscheinungen sind mit der Mietzahlung abgegolten“, erklärt Anne Kronzucker von der DAS-Rechtsschutzversicherung.

Anders ist es bei tatsächlichen Schäden in der Wohnung. Zu diesen gehören zum Beispiel Wasserflecken vom Gießen der Blumen oder Brandlöcher im Teppichboden. Für diese Art von Beschädigungen müsse der Mieter definitiv aufkommen. Im Normalfall bedeutet dies die Reparatur der Mängel. Alternativ kann auch der Vermieter eine Reparatur in Auftrag geben und die Rechnung dann an den Mieter schicken. Meistens wird das Problem der Schadensbegrenzung jedoch über eine Ausgleichszahlung geregelt, sagt Kirchhoff. Diese wird je nach Mangel unterschiedlich berechnet und zwar nach Anschaffungspreis, Alter und normaler Lebensdauer des beschädigten Gegenstands. Bei einem Teppichboden geht man beispielsweise von einer Lebensdauer von circa zehn Jahren aus. Im Falle eines Auszugs des Mieters nach fünf Jahren muss dieser nur noch 50 Prozent des Neupreises ersetzen.

Reparaturklausel

Bevor der Mieter all diese Schritte – wie die Anfertigung eines Übernahmeprotokolls und die Reparatur diverser Schäden – beginnt, sollte er sich jedoch mit den zugehörigen Klauseln in seinem Mietvertrag vertraut machen, empfiehlt Schmid-Balzert. Von großer Bedeutung sind hier die „Schönheitsreparaturklausel“ und die „Kleinreparaturklausel“. Die Schönheitsreparaturklausel regelt zum Beispiel den – häufig strittigen – Punkt des Streichens von Wänden und Türen. Türen sind „Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt seien“, wie auch Türgriffe, Ventile am Heizkörper oder die Toilettenspülung. Die Reparaturen dürfen hier maximal 100 Euro pro Eingriff kosten und insgesamt lediglich acht Prozent der Jahresnettomiete ausmachen. Reparaturen gemäß dieser Klauseln muss man allerdings nur übernehmen, wenn diese auch – laut Mietvertrag – verpflichtend sind.

Umbauten

Wichtig beim Auszug aus einer Mietwohnung ist auch der Umgang mit baulichen Veränderungen, etwa einer vom Mieter nachträglich hochgezogenen Wand, oder die nachträglich verlegten Fliesen im Bad. Solche Veränderungen müssen immer vom Vermieter genehmigt werden und zwar am besten schriftlich, um späteren Missverständnissen vorzubeugen. In der Vereinbarung sollte zudem festgeschrieben werden, ob die Veränderungen dauerhaft bestehen bleiben dürfen oder nicht. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter beim Auszug Umbauten wieder rückgängig machen muss. Die hierbei anfallenden Kosten trägt er alleine, sagt Kirchhoff. Nur wenn der Vermieter die Änderungen tatsächlich beibehalten will, wird er eine Ausnahme machen.

Weitere Rechte

Neben diesen Regelungen haben Vermieter und Mieter diverse Rechte, die unbedingt eingehalten werden müssen. Der Vermieter kann die Kaution behalten, bis alle Forderungen erfüllt seien, sagt Kirchhoff. Zumindest einen Teil davon darf er zudem auch zurückhalten, bis alle Betriebskosten ausgeglichen sind. Darüber hinaus hat der Vermieter bis zum letzten Tag Anspruch auf die Miete, diese kann nicht über die Kaution ausgeglichen werden. Bei der Wohnungsübergabe muss der Vermieter alle Schlüssel zurückbekommen und die Wohnung in einem sauberen, „besenreinen“ Zustand vorfinden.

ieter sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie – trotz der zahlreichen Klauseln – gewisse Forderungen nicht erfüllen müssen. Auf keinen Fall müsse der Mieter beispielsweise den Keller streichen, sagt Schmid-Balzert. Er sei auch nicht dazu verpflichtet, eine neue Badewanne einzubauen, falls die vorhandene aufgrund ihres Alters verfärbt ist.

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