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Heizen ohne zuviel Geld zu verbrennen - Mieter sollten einige wichtige Punkte beachten, wenn sie jetzt ihre Heizkostenabrechnung bekommen.

Checkliste für die Heizkosten

Wenn auch der vergangene Winter weniger hart zugeschlagen hat als der aktuelle: Die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 kann dennoch höhere Beträge ausweisen, als sie durch Vorauszahlungen der Mieter bereits beglichen worden sind.

Von Wolfgang Bbüser

Wer dieser Tage seine Heizkostenabrechnung in der Post hat, sollte sie auf Richtigkeit prüfen, rät der Mieterbund. Hier die wichtigsten Punkte, auf die man achten muss:

- Schließt der Abrechnungszeitraum (12 Monate

- im Regelfall das Kalenderjahr) an den vorherigen an?

- Stammen die Rechnungen aus der aktuellen Abrechnungsperiode?

- Ist bei Ölheizungen der Anfangsbestand (Endstand 2010) plus nachgefülltes Öl im Jahr 2011 minus Endbestand angegeben?

- Sind die aufgeführten Heizkosten tatsächlich umlegbar? Nach der amtlichen Heizkostenverordnung dürfen zusätzlich zu den Brennstoffkosten nur abgerechnet werden: der Betriebsstrom, Kosten für die Bedienung, die Überwachung und Pflege der Anlage, Wartungskosten, Reinigung der Anlage, Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz, Leasingkosten für die Erfassungsgeräte und die Kosten für die Wärmemessdienstfirma.

- Ist die Höhe der Heiznebenkosten plausibel? Bei größeren Objekten sollten sie maximal acht bis zehn Prozent der Brennstoffkosten ausmachen, Betriebsstrom- oder Wartungskosten bis zu drei Prozent.

- Entspricht die Verteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten der Regelung im Mietvertrag und der Abrechnung im Vorjahr? Wenigstens 50 (maximal 70) Prozent der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest meist nach Quadratmetern.

- Entsprechen die angegebenen Einheiten dem Ableseprotokoll?

- Ist die Quadratmeterzahl richtig angegeben, das heißt: Stimmt die Fläche des gesamten Hauses? Diese Angaben sind wichtig für den verbrauchsunabhängigen Kostenanteil der Abrechnung. Weist die Auflistung eine geringere Hausfläche aus als im Vorjahr, so hat der Vermieter möglicherweise leerstehende Wohnungen im Haus nicht berücksichtigt – was nicht erlaubt wäre.

- Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt? In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber hinaus entschieden, dass Vermieter nicht (mehr) berechtigt sind, den Mietern die Heizkosten entsprechend der von ihnen (den Vermietern) an die Energieversorgungsunternehmen überwiesenen Pauschalen in Rechnung zu stellen. Maßgebend ist der tatsächliche Verbrauch in dem betreffenden Jahr (AZ: VIII ZR 156/11).

- Wurde rechtzeitig abgerechnet? Die Abrechnung sollte so schnell wie möglich erfolgen. Allerdings schreibt das Gesetz auch vor, dass die Vermieter sich bis zu zwölf Monate Zeit dafür lassen können. Geht die Abrechnung für 2010 erst jetzt beim Mieter ein, so kann der Vermieter Nachforderungen nicht mehr stellen. Das bedeutet: Hatte ein Vermieter nicht spätestens bis Silvester 2011 die Nebenkosten für 2010 mit seinen Mietern abgerechnet, so kann er jetzt keine Nachzahlung mehr verlangen, wenn das Mietvorauszahlungs-Konto ins Minus geraten war.

Ergibt die Abrechnung 2010 aber einen Rückzahlungsanspruch des Mieters, so muss der Vermieter auch noch nach Ablauf der zwölf Monate zurückzahlen, also im Jahr 2012 noch für das Jahr 2010. Der Mieter kann bei gänzlich fehlender Abrechnung damit Druck ausüben, dass er die Vorauszahlungen kürzt oder – wenn’s gar zu lange dauert – ganz einstellt, bis der Vermieter, nunmehr für das Jahr 2011, abgerechnet hat.

- Hat der Mieter seine Betriebskostenabrechnung erhalten und Fragen dazu, dann kann er verlangen, die Originalunterlagen einzusehen. Dies soll in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters geschehen, zumindest wenn diese sich am Wohnort des Mieters befinden. Einen Anspruch auf Zusendung aller Unterlagen in Kopie hat der Mieter aber nur ausnahmsweise.

Gerichtsurteile rund ums Heizen

Funk im Haus zulässig

Vermieter haben das Recht, die in den Wohnungen angebrachten Heizkostenverteiler durch funkbasierte Ablesesysteme zu ersetzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Urteile der Vorinstanzen, die bereits den Klagen des Vermieters stattgegeben hatten, dass die vorhandenen Ablesegeräte gegen ein Funksystem ausgetauscht werden dürfen. Hier hatten die Mieter argumentiert, durch den Funk ergebe sich eine erhöhte Strahlenbelastung. Der BGH verneinte das (BGH, VIII ZR 326/10).

Zwischenablesung beim Auszug

Zieht ein Mieter aus seiner Wohnung aus, so hat der Vermieter eine Zwischenablesung des Heizkostenzählers zu veranlassen und entsprechend dem Verbrauch abzurechnen. Geschieht das nicht, so darf der Mieter den anderweits ermittelten Zahlbetrag pauschal um 15 Prozent kürzen. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg kam zu diesem Ergebnis. Die Zwischenablesung sei aber gesetzlich vorgeschrieben (AmG Berlin-Schöneberg, 6 C 68/08).

Kein Schadenersatz wegen Dämmung

Auch wenn ein Vermieter einen Teil der Geschossdecke nicht gedämmt hat, obwohl er nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) dazu verpflichtet gewesen wäre, kann ein Mieter keinen Schadenersatz von ihm verlangen, wenn wegen der fehlenden Wärmedämmung mehr Heizkosten für ihn angefallen sind. Die EnEV, so das Landgericht Berlin, diene nicht dazu, Regressansprüche von Mietern durchzusetzen, sondern verfolge in erster Linie umweltpolitische Ziele (LG Berlin, 63 S 181/10).

Betriebskosten auch ohne Strom

Ein Vermieter hat auch dann eine gültige Betriebskostenabrechnung erstellt, wenn er in der Heizkostenaufstellung keine Angaben über die Aufwendungen für Betriebsstrom aufführt. Der Bundesgerichtshof hält es ferner für unschädlich, wenn er nur die verbrauchte Wärmemenge und nicht die Zählerstände ausweist. Die Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung gebildet werden; „einer gesonderten Ankündigung bedarf es nicht“ (BGH, VIII ZR 45/11).

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