Nur echte Mängel drücken Miete

München - Mietminderung oder Mieterhöhung - das sind die häufigsten Streitpunkte zwischen Vermietern und Mietern. Wir klären die Rechtslage.

Nicht alles, was einem als Mieter missfällt, ist auch ein Mietmangel und damit ein Grund, die Mietzahlungen zu kürzen. Als Grundsatz gilt: Der Vermieter hat die Mietsache nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern sie auch während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten.

Was sind Wohnungsmängel?

Nicht nur Defekte im eigenen Haus oder in der Wohnung sind Minderungsgründe. Argumentiert der Vermieter damit, dass er etwa gegen die Geräuschbelästigung vom Nachbarhaus nichts unternehmen kann, so sollte man sich nicht irritieren lassen. Denn man darf die Miete auch ohne Verschulden des Vermieters mindern.

Ebenfalls als Mangel gilt (Beispiele):

-Mieträume können nicht oder nur unter Gefahr betreten werden,

-Treppenhaus ist nicht beleuchtet,

-Sicherung durch Geländer fehlt,

-Mülltonnen reichen nicht aus,

-Briefkasten ist nicht zugänglich,

-Türen sind nicht abschließbar bzw. schließen nicht,

-Fenster klemmen und/oder dichten nicht ausreichend ab,

-Wände oder Decken sind feucht und es bildet sich Schimmel,

-Leitungen oder Armaturen sind undicht,

-morsche Dielenbretter,

-Heizleistung der Heizung reicht nicht

-mitvermieteter Herd, Boiler und/oder Ofen ist defekt,

-Baulärm im oder um das Haus,

-Geruchsbelästigung und Lärm aus benachbarter Gaststätte,

-Blendung durch Leuchtreklame.

Auch wenn eine im Mietvertrag zugesicherte Eigenschaft fehlt, spricht man von einem Mangel. Dazu zählen unter anderem: eine fehlende oder unbenutzbare Einbauküche, ein vollgestellter Keller- oder Speicherraum, eine nicht benutzbare Garage. Was die Geltendmachung eines Mangels angeht, so kommt es auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels an. Denn die Rechte und Pflichten des Mieters unterscheiden sich, je nachdem, wann der Mangel auftritt.

Zeitpunkt des Mangels wichtig

Unterschreibt jemand einen Mietvertrag und ist ihm der eine oder andere Mangel an der Wohnung bekannt, kann er weder die Miete mindern noch einen Schaden- oder Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen.

Tritt ein Mangel während der Mietzeit auf, so hat der Mieter diesen Mangel „unverzüglich“, wie es im Gesetz heißt, seinem Vermieter mitzuteilen. Unterlässt der Mieter eine Mängelanzeige, so besteht kein Recht auf Mietminderung. Allerdings hat der Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs durchaus auch ein halbes Jahr Zeit, den Mangel zu melden. Grundgedanke der Pflicht zur Mängelanzeige ist es, eine weitere Beschädigung oder Gefährdung der Wohnung oder des Hauses zu verhindern. Unterlässt der Mieter eine solche Mängelanzeige, kann dies für ihn zur Folge haben, alle aus dem Mangel entstandenen Schäden ersetzen zu müssen - und das kann teuer werden.

Falsche Angaben zur Wohnfläche

Oft umstritten sind Minderungen wegen zu geringer Wohnfläche. Zweimal bekamen die Mieter Recht, da die Unterschreitung der Fläche mehr als zehn Prozent betrug. Statt der 76 Quadratmeter, wie in Zeitungsannonce und ausgehändigter falscher Grundrissskizze ausgewiesen, betrug die Wohnfläche nur 53 Quadratmeter. Für diese Angaben hatte der Vermieter aufgrund stillschweigender Vereinbarung einzustehen, obwohl im Mietvertrag keine Größenangaben enthalten waren (Az.: BGH, VIII ZR 256/09). Und auch eine Angabe wie „ca. 100 qm“ retten den Vermieter nicht, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnungsgröße nur 81 Quadratmeter beträgt (BGH VIII ZR 144/09).

Keine grundlose Mieterhöhung

Wer die Miete erhöhen will, muss dies begründen - und kann dies auch mit einem Typengutachten (BGH, VIII ZR 122/09). Dieses kann sich auf eine nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung beziehen. Leichtes Spiel für Vermietergesellschaften, die auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand verweisen können, um eine Erhöhung zu begründen, kritisieren Mieterschützer.

Mehr Informationen

zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 57 (6 Seiten, 62 Cent/Minute). Das Fax-Gerät auf „Polling“ oder „Sendeabruf“ stellen, Fax-Service-Nummer wählen und Starttaste drücken. Kein Fax? Dann senden Sie einen mit 90 Cent frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietrecht 2011“ an: Versandservice, Lerchenstr. 8, 86938 Schondorf.

Marcus Preu

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