Eigenbedarf: Wann der Vermieter kündigen darf

München - Der häufigste Grund, eine Mietwohnung aufzukündigen, ist der Eigenbedarf des Vermieters. Doch wegen solcher Kündigungen gibt es immer wieder Ärger vor Gericht. Wir erklären, was rechtens ist.

Allein der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Vermieter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ dafür nennt, statt des Mieters in der Wohnung zu leben. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume für sich selbst, einen nahen Familienangehörigen (etwa für seine Eltern, Kinder, Geschwister, neuerdings auch Nichten und Neffen) oder für eine „zu seinem Hausstand gehörende Person“ (Beispiel: Pflegekraft) benötigt. Im Streitfall klopfen die Gerichte die Behauptung eines Vermieters auf „Vernunft und Nachvollziehbarkeit“ ab und gehen den Anträgen des Mieters nach, mit denen er die Glaubwürdigkeit und Ernsthaftigkeit der Begründung seines Vermieters anzweifelt.

Haus für Studentin

„Unvernünftig und nicht nachvollziehbar“ ist es beispielsweise, wenn der Vermieter das teuer vermietete Einfamilienhaus mit der Begründung kündigt, seine 18-jährige, noch studierende Tochter wolle dort einziehen.

Wohnen auf Zeit

Eigenbedarf wird ferner nicht anerkannt, wenn der Vermieter in der Wohnung nur vorübergehend leben will, zum Beispiel bis zum Umbau seines Hauses oder berufsbedingt nur zwei Tage in der Woche.

Behindert ohne Lift

„Unvernünftig“ erscheint es auch, wenn der Vermieter erklärt, seine gehbehinderte Mutter wolle die Wohnung im fünften Stock beziehen (und das Haus keinen Aufzug hat) oder wenn er die Wohnung umbauen will, er aber dafür gar keine Baugenehmigung hat.

Absehbarer Bedarf

Auch wenn der Vermieter die Eigenbedarfsgründe bei Abschluss des Mietverhältnisses hätte voraussehen können (oder gar müssen), ist die Kündigung ausgeschlossen. Ist die Vermieter-Tochter im dritten Monat schwanger und vermietet der Hausbesitzer eine Wohnung, so kann er dem Mieter nicht einige Monate später mit der Begründung kündigen, Tochter und Enkelkind benötigten eine angemessene Bleibe.

Bedarf vorgeschoben

Natürlich ist auch vorgeschobener Eigenbedarf unzulässig, beispielsweise, wenn es dem Vermieter in Wahrheit nur darum geht, einen unliebsamen Mieter loszuwerden (was schon mal nach Auseinandersetzungen, zum Beispiel um Nebenkostenabrechnungen, beobachtet wird). Das kann für den Vermieter teuer werden. Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus, so muss der Vermieter Schadenersatz leisten. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Umzugs- und Maklerkosten, ferner um Aufwendungen für Inserate handeln. Sogar eine höhere Miete in der neuen Wohnung kann zum Schadenersatz gehören

Sachlichkeit genügt

In einem neuen Urteil hat der Bundesgerichtshof einem Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs aufgekündigt hatte, zugestanden, sein Vorhaben ein wenig dramatisch darzustellen. Es genüge aber, wenn er dem Mieter den Kündigungsgrund, die Person, für die der Bedarf angemeldet wird, sowie deren Interesse an der Wohnung eindeutig benenne. Stelle der Eigentümer darüber hinaus seine aktuellen Wohnverhältnisse nicht ganz richtig dar, so könne daraus keine „formelle Ungültigkeit der Kündigung“ abgeleitet werden. Im konkreten Fall wurde ihm das jedenfalls nicht zum Verhängnis (AZ: VIII ZR 70/09).

Zweite Wohnung

In einem weiteren aktuellen Urteil des BGH ging es um eine Eigenbedarfskündigung und die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter eine während der Kündigungsfrist frei werdende andere Wohnung anbieten zu müssen. Muss er. Andernfalls sei die ausgesprochene Kündigung „wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam“. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Pflicht, solche Räume anzubieten, müsse der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen) informieren. Hier führte das Verhalten des Vermieters, dem gekündigten Mieter die während der Kündigungsfrist frei gewordene andere Wohnung nicht anzubieten, dazu, dass der Mieter in der vom Eigentümer für sich selbst vorgesehenen Wohnung bleiben kann (AZ: VIII ZR 78/10).

Schadenersatz fällig

Zieht eine Mieterin – nach langem Rechtsstreit mit dem Vermieter – schließlich wegen angekündigtem Eigenbedarf aus dem von ihr bewohnten Haus aus, so hat sie Anspruch auf Schadenersatz, wenn sich herausstellt, dass der Eigenbedarf des Hausbesitzers vorgetäuscht worden ist (was hier anzunehmen war, weil das Haus kurz nach dem Auszug über einen Makler zum Verkauf angeboten, dieses Angebot später allerdings wieder zurückgenommen wurde). Das gelte auch dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs an der Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfserklärung keinen Zweifel hatte, so der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 231/07).

Fünf-Jahres-Vertrag

Für eine wirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages ist der Hinweis auf den Eigenbedarf als Befristungsgrund „eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Nutzungsabsicht“. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter sein Interesse an einer Befristung durch die Schilderung eines konkreten Lebenssachverhalts präzisiert. Insbesondere ist es nicht erforderlich, so das Landgericht Darmstadt, dass im Mietvertrag bereits der Lebenssachverhalt geschildert wird, der die Übernahme der Wohnung begründet. Der „tatsächliche Nutzungswille“ (hier der Einzug nach Rückkehr aus dem Ausland) reicht aus. Die namentliche Nennung bestimmter Personen ist ebenfalls nicht erforderlich. Mieter, die einen solchen Vertrag unterschrieben haben, dürfen das Mietverhältnis nicht vorzeitig kündigen (Landgericht Darmstadt, 7 S 152/07).

Emotionale Bindung

Auch Mieter, die sehr lange in einer Wohnung leben, müssen die vier Wände räumen, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. Das gelte auch dann, so das Landgericht Essen, wenn der Mieter eine „intensive emotionale Bindung“ zur Wohnung hatte. Im konkreten Fall lebte der Mieter bereits zwei Jahrzehnte in der Bleibe, und sein Sohn kam dort zur Welt. Diese Argumente reichen jedoch nicht, wenn die sonstigen Voraussetzungen für einen Eigenbedarfsgrund vorliegen (Aktenzeichen: 15 S 232/ 2007).

Wolfgang Büser

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