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Das Haus vererben und trotzdem darin wohnen bleiben: Das geht durch Nießbrauch.

Das Eigenheim sinnvoll einsetzen

Viele Eigenheimbesitzer wollen den Lebensabend in ihren vier Wänden verbringen. Doch Haus oder Wohnung sind nicht nur Alterswohnsitz, sondern auch Alterssicherung und Erbmasse. Es kann deshalb je nach individueller Situation sinnvoll sein, verschiedene finanzielle Strategien zu überlegen.

Nießbrauch

Dank der Erbschaftsteuerreform ist die bewährte Nutzung der Nießbrauchsregelung zu einem echten Steuersparmodell geworden. Dabei überträgt ein Immobilieneigentümer Objekte zu Lebzeiten auf Verwandte oder Fremde, ohne Wohnrecht oder Mieteinnahmen einzubüßen.

Der steuerliche Vorteil seit 1. Januar 2009: „Der Nießbrauch ist voll abzugsfähig und mindert direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin in München. Bisher konnte nur die auf den Nießbrauch entfallende Schenkungsteuer gestundet werden. Ein direkter Abzug war nicht möglich.

Ein weiterer Vorteil: Seit Jahresbeginn gelten bei der Wertermittlung des Nießbrauchs die aktuellen Sterbetafeln, während bisher die Sterbetafel Ende der 80er-Jahre Basis war. Allein dadurch steigt der Wert eines vereinbarten Nießbrauchsrechts. Sterbetafeln weisen unter anderem die alters- und geschlechtsabhängige Sterbewahrscheinlichkeit aus.

Berechnungsgrundlage für den Wert des Nießbrauches ist jeweils der Wert der übertragenen Immobilie – abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. „Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger der Schenker bei der Übergabe ist“, sagt Juristin Fischl. Zum Thema ist rechts ein Rechenbeispiel aufgelistet. Das Ergebnis: Ohne Nießbrauch werden 137 750 Euro Schenkungsteuer fällig. Mit Nießbrauch geht der Fiskus hingegen leer aus.

Wohnrecht

Häufig sichern sich die Eltern lediglich ein lebenslanges Wohnrecht in ihrer Immobilie. Sie dürfen dann das Haus bewohnen. Wenn sie sich nicht mehr selbst versorgen können und ins Altenheim ziehen müssen, nützt ihnen dieser Anspruch aber nichts. Deshalb ist grundsätzlich das Nießbrauchsrecht zu empfehlen. Dann dürfen die Eltern auch bei einem Umzug ins Altenheim die Räume weitervermieten und die Erträge einstreichen. Der Nießbrauch beinhaltet ein Nutzungsrecht am ganzen Objekt. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen.

Umkehrdarlehen

Trotz des Vermögenswertes, den ein Haus darstellt, besitzen ältere Wohneigentümer mitunter keine ausreichenden liquiden Mittel, um notwendigen Ausgaben zu tätigen. „Eigenheimbesitzer freuen sich zwar über wegfallende Mietkosten im Alter, aber oft bleibt ein Bedarf an Geld, um den Lebensunterhalt angemessen zu gestalten“, sagt Edda Castelló von der Verbraucherzentrale Hamburg. Somit blieb bis dato oft nur die Möglichkeit des Verkaufs, um Kapital flüssig zu machen.

Einen neuen Lösungsansatz bieten Umkehrdarlehen, im Fachjargon „Reverse Mortgages“ genannt. Bei diesem Modell kann ein Eigentümer frische finanzielle Mittel bekommen und gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Immobilie behalten.

In Deutschland bietet unter anderem die Grünwalder Immokasse GmbH ein solches Produkt für Eigenheimbesitzer ab 65 Jahren an. Mit „ImmoRentenPlus“ besteht die Möglichkeit, einen Teil des Eigenheimes zu beleihen und sich als Einmalbetrag oder als Zeitrente steuerfrei auszahlen zu lassen. Die Höhe des Darlehens ist altersabhängig und kann bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes betragen. Voraussetzung: „Das Objekt ist mindestens 100 000 Euro wert, lastenfrei und der Eigentümer wohnt selbst darin“, sagt Immokasse-Chefin Stefanie Leiter. Kooperationspartner und Darlehensgeber ist die Deutsche Kreditbank (DKB), eine Tochter der BayernLB.

Der Darlehensnehmer bleibt bei dem Modell Eigentümer der Immobilie und partizipiert weiterhin an deren Wertsteigerung. „Stirbt er, so können die Erben sich entscheiden, ob sie das Darlehen ablösen und die Immobilie nutzen oder diese verkaufen“, sagt Leiter. Sie verfügen dann über die Differenz aus Verkaufserlös und Darlehensbetrag.

Experten finden solche Modelle grundsätzlich sinnvoll, allerdings nur für ein bestimmtes Publikum. Achim Tiffe vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg sieht vorrangig zwei Zielgruppen: Zum einen Menschen mit wenig Einkommen, die ihre Rente aufbessern wollen, um ihren Lebensabend attraktiver gestalten zu können. Zum anderen Menschen, die keine Nachkommen haben oder deren Hinterbliebene finanziell versorgt sind. Dabei handelt es sich durchaus auch um Besserverdienende, die so viel wie möglich aus der Immobilie ziehen möchten. Mit dem Zusatzgeld leisten sie sich dann eine Mitgliedschaft im Golfclub oder schöne Reisen.

Mehr Informationen

zum Thema mit wichtigen Tarifangeboten erhalten unsere Leser auf sechs DIN-A4-Seiten per Fax-Abruf unter der Nummer 09001 / 25 26 65 52 40 (0,62 Euro pro Minute) bis 15. Mai 2009. Wer den Postweg bevorzugt, schickt bitte einen mit 0,90 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Nießbrauch/Umkehrdarlehen“ an: Versandservice, Lerchenstraße 8, 86938 Schondorf.

F. Himmel

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