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Eigentumswohnung: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

- Der Kauf einer Eigentumswohnung kostet viel Geld und sollte mehr als gründlich vorbereitet werden. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten die wichtigsten Punkte geprüft werden.

Alle müssen zustimmen

Das Wohneigentumsgesetz lässt es zu, dass von einzelnen Vorschriften des Gesetzes abgewichen werden kann: durch eine Vereinbarung, der alle Wohneigentümer des betreffenden Hauses zugestimmt haben. Solchen Vereinbarungen sind Regelungen gleichzusetzen, die in der "Teilungserklärung" sowie in der "Gemeinschaftsordnung" enthalten sind. Diese aber werden bei der Begründung von Wohneigentum vom Bauträger einseitig festgelegt - also ohne vorherige Abstimmung mit den künftigen Eigentümern, die aber ihrerseits solche Regelungen später regelmäßig nur mit der Zustimmung aller anderen ändern können.

Sondereigentum

Das Wohnungseigentum ist eine Mischung von "Sondereigentum" und "Gemeinschaftseigentum". Sondereigentum ist das Alleineigentum an der Wohnung und an sonstigen Räumen, wie dem Keller zum Beispiel. Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Anlagen und Einrichtungen, die gemeinsam genutzt werden, etwa die Rasenfläche hinter dem Haus und die Zentralheizung.

Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht nur wegen der sich daraus ergebenden Gebrauchsrechte von Bedeutung, sondern auch wegen der Verteilung der Kosten. Ist etwa ein Dachboden oder ein Tiefgaragen-Stellplatz in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen, so können diese Räume von allen genutzt werden.

Achtung: Selbst wenn ein Kellerraum im Kaufvertrag als Sondereigentum verkauft wird, besteht kein Anspruch des Käufers auf alleinige Nutzung, wenn dieser Kellerraum nicht auch in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen ist. Ferner: Ist ein gemeinschaftlicher Kellerraum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als "Fahrradkeller" oder "Waschraum" ausgewiesen, kann die vorbestimmte Nutzung nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.

Miteigentumsanteil

Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt einen Miteigentumsanteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Die Höhe dieses Anteils ist Maßstab für die Aufteilung sämtlicher Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel: Wassergeld, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Fahrstuhlkosten. Allerdings kann auch ein anderer Verteilungsmaßstab, etwa die Quadratmeterzahl der jeweiligen Eigentumswohnung, in der Teilungsordnung oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sein.

Man sollte also darauf achten, dass die Höhe des Miteigentumsanteils nicht pauschal an der Zahl der Wohnungen ausgerichtet ist, sondern dass sie dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen entspricht.

Nutzungsbeschränkung

In der Teilungserklärung werden Wohnungen als Wohnungseigentum und gewerbliche Einheiten als Teileigentum bezeichnet. Enorme Bedeutung hat dabei, ob diese Teileigentumseinheiten schlicht als gewerbliche oder Geschäftsräume bezeichnet sind, was nahezu jede gewerbliche Tätigkeit erlaubt - auch die einer Gaststätte. Ein Laden darf dagegen nur als Ladengeschäft genutzt werden, ein Büro nur als Büroraum. Einen besonderen Fall stellt die Einräumung so genannter Sondernutzungsrechte dar, vorrangig an Gartenteilen und Kfz-Stellplätzen. Ein solches Sondernutzungsrecht erlaubt ausschließlich dem jeweiligen Berechtigten die Benutzung. Alle übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen, was aber nicht bedeutet, dass sie sich dann auch nicht an den Kosten für die Instandhaltung zu beteiligen hätten. Auf eine Regelung, die dies vermeidet, sollte deshalb geachtet werden.

Kostenverteilung

Der Regelfall wird sein, dass sich alle Eigentümer an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile beteiligen. Das gilt auch für die Aufzugskosten, die auch von Erdgeschossbewohnern mitzutragen sind. Auch an einer Tiefgarage haben sich alle Eigentümer zu beteiligen - auch diejenigen ohne Auto. Das gilt in gleichem Maße für alle im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Anlagen und Einrichtungen, etwa eine Sauna oder ein Schwimmbad.

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