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Grundsteuer: Was Immobilien-Besitzer in Bayern bei der Steuererklärung beachten müssen

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Von: Matthias Schneider

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Zurzeit verschickt das Finanzamt in Bayern Post an Millionen Haushalte. Darin werden Eigentümer aufgefordert, eine Erklärung zur neuen Grundsteuer abzugeben. Was jetzt zu tun ist.

München – Das jahrzehntealte Grundsteuersystem ist verfassungswidrig – so hat es das oberste deutsche Gericht im Frühjahr 2018 entschieden. Denn die verwendeten Werte sind veraltet. Deshalb werden in der ganzen Republik neue Systeme für die Grundsteuer aufgesetzt. Der Freistaat hat sich dabei für ein relativ unkompliziertes entschieden. Im Wesentlichen müssen Eigentümer nur ihre Wohn-, Nutz- und Grundflächen angeben. Lukas Hendricks, Dozent beim Landesverband der steuerberatenden und wirtschaftsprüfenden Berufe in Bayern, erklärt, wie das funktioniert.

Neue Grundsteuer: Wer muss die Steuererklärung abgeben?

Die Grundsteuererklärung muss von jedem abgegeben werden, der zum 1. Januar 2022 Eigentümer eines Grundstücks oder einer land- und forstwirtschaftlichen Fläche war“, erklärt Lukas Hendricks. Ein Sonderfall: „Bei Grundstücken mit Erbbaurecht sind es die Erbbauberechtigten unter Mitwirkung der Grundstückseigner.“ Außerdem: „Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden geben die Gebäudeeigner eine Erklärung für die bebaute Fläche ab und die Grundstückseigner für den Grund“, so der Steuerberater. „Ausgenommen sind nur Grundstücke, die von einer Personenvereinigung für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke genutzt werden, etwa der Sportplatz eines gemeinnützigen Vereins.“

Wann muss in Bayern die Erklärung abgeben werden?

„Die Erklärung muss zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgegeben werden.“ Dafür sollte das offizielle Elster-Portal genutzt werden. „Wer keinen Zugang hat, kann die Erklärung auch auf Papier abgeben. Die Vorlagen gibt es entweder unter www.grundsteuer.bayern.de, bei den Finanzämtern oder der Kommune. Belege sind grundsätzlich nicht nötig“, erklärt Steuerberater Hendricks.

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Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

„Für die neue Grundsteuer werden Grundstücks-, Wohn- und sonstige Nutzflächen zugrunde gelegt“, erklärt Hendricks. Diese Daten müssen beim Finanzamt eingereicht werden. Jeder Fläche wird eine bayernweit einheitliche Äquivalenzzahl pro Quadratmeter zugeordnet.

Multipliziert mit der jeweiligen Fläche (jeweils auf volle Quadratmeter abgerundet) ergibt sich daraus der individuelle Äquivalenzbetrag. Dieser wird mit der Grundsteuermesszahl verrechnet. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Bis hierhin ist das Verfahren für alle bayerischen Grundstücke einheitlich. „Lokal unterschiedlich ist dann der Hebesatz der Gemeinde. Das ist ein Faktor, um den der Grundsteuermessbetrag erhöht wird“, erklärt Hendricks. Daraus ergibt sich die Grundsteuer. Die Kommunen werden die Hebesätze 2024 beschließen, ab 2025 wird die Grundsteuer dann nach dem neuen System erhoben.

BERECHNUNG DER NEUEN GRUNDSTEUER:

Grund und BodenWohnnutzungNutzung andere Zwecke
Fläche x ÄquivalenzzahlFläche des Flurstücks 0,04€/m2Wohnfläche 0,50€/m2Nutzfläche 0,50€/m2
= Äquivalenzbeträge x GrundsteuermesszahlÄquivalenzbetrag für den Grund und Boden 100%Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche 70%Äquivalenzbetrag für die Nutzfläche 100%
= Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Quelle: Staatsministerium für Finanzen und Heimat

Wie ermitteln Eigner die Grundstücksdaten?

„Zu einem Grundstück für die Grundsteuer gehören alle Teile einer wirtschaftlichen Einheit, auch wenn sie auf zwei Grundstücken liegen, etwa bei einem Einfamilienhaus mit Garage“, erklärt Hendricks. Die amtliche Größe eines Flurstücks „lässt sich entweder aus Notarverträgen, dem Grundbuch oder dem Liegenschaftskataster ermitteln“, so der Steuerberater. Letzteres steht auch online zur Verfügung: „Unter www.bayernatlas.de kann die Flurstücksgröße kostenlos eingesehen werden“, sagt Hendricks. Das Angebot ist vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 verfügbar.

Wie werden Wohnflächen ermittelt?

Die Ermittlung der Wohnfläche basiert auf der Wohnflächenverordnung. „Sie geht auch aus den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung hervor“, sagt Lukas Hendricks. Zur Wohnfläche gehören auch Anbauten wie Wintergärten oder Schwimmbäder. „Die Fläche kann man meist selbst ausrechnen, indem man die Räume zwischen den Vorderkanten der Bekleidungen ausmisst“, sagt Hendricks. „Dazu braucht man keinen Architekten oder Vermessungsingenieur. Ein Zollstock oder ein Lasermessgerät tut es auch. Die gibt es ab circa 20 Euro zu kaufen. Kleine Ungenauigkeiten werden von der Finanzverwaltung akzeptiert“

Dabei sind Raumteile ab zwei Metern Höhe voll zu werten und Teile zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Das gilt auch für Wintergärten. „Keller-, Abstell- und Heizungsräume werden in reinen Wohngebäuden überhaupt nicht berücksichtigt“, erklärt Hendricks (siehe untere Tabelle). Nebengebäude in unmittelbarer Nähe zur Wohnung werden nur angesetzt, falls sie größer als 30 Quadratmeter sind, Gartenhäuser gar nicht.

Neue Grundsteuer. Ab 1. Juli 2022 müssen Grund- und Immobilienbesitzer ihre Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen.
Ab 1. Juli 2022 müssen Grund- und Immobilienbesitzer ihre Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. © Jens Büttner/dpa

Wie wird die Nutzfläche ermittelt?

„Zur Nutzfläche von Büro- und Gewerbeeinheiten gehören etwa Teeküchen, Büros, Werkhallen, Lager und Abstellräume. „Nicht dazu zählen unter anderem Verkehrsflächen wie Flure oder Rampen“, sagt Hendricks.

Was gilt für Garagen und Stellplätze?

„Befindet sich die (Tief-)Garage in unmittelbarer Nähe zur Wohnung, wird sie bis zu einer Größe von 50 Quadratmetern nicht angesetzt“, erklärt Hendricks. Gehört sie nicht zur gleichen wirtschaftlichen Einheit, muss sie dem Grundstück vertraglich zugeordnet werden, um den Freibetrag zu nutzen. „Dafür reicht der reine Besitz, beziehungsweise die Vermietung“, so der Steuerberater. Stellplätze im Freien und Carports werden hingegen gar nicht angesetzt.

Gibt es Ausnahmen?

Es gibt einige Ermäßigungen, etwa für denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialen Wohnungsbau. Weil das jedoch nur individuell bewertet werden kann, sollte man im Zweifel einen Steuerberater aufsuchen.

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