Erbschaften: Wann die Zeit drängt

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Wie werden Immobilien steuerlich bewertet?

Bei bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen wird zunächst der 12,5-fache Betrag der durchschnittlich erzielten oder ­ bei selbst genutzten Immobilien erzielbaren ­ Jahreskaltmiete ermittelt. Von diesem Betrag sind 0,5% pro Jahr seit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes als Wertminderung abzuziehen, insgesamt jedoch maximal 25%. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt anschließend ein Wertzuschlag von 20%. Den Mindestwert eines bebauten Grundstücks bildet jedoch der Wert von Grund und Boden, der sich aus dem um 20% gekürzten Bodenrichtwert ergibt.

Meine Frau und ich sind 64 Jahre alt. Müssen wir bereits jetzt unser gesamtes Vermögen auf die beiden Kinder übertragen?

Es muss zunächst festgestellt werden, ob bei Ihrem Vermögen die Freibeträge der Kinder nicht mehr ausreichen und im Erbfall eine Steuerüberbelastung zu befürchten ist. Wenn Ihr Vermögen die Freibeträge übersteigt, sollten Sie aber dennoch nur einen Teil des Vermögens auf Ihre Kinder übertragen, um damit die erbschaftsteuerrechtlichen Freibeträge auszunutzen. Die Freibeträge werden nämlich alle zehn Jahre neu gewährt. Mit der stufenweisen Übertragung des Vermögens können die Kinder die Freibeträge mehrmals ausnutzen. Auf diesem Weg kann ein erhebliches Vermögen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden. Im Hinblick auf die zu befürchtenden Änderungen bei der Bewertung von Immobilien besteht besonders bei Eigentumswohnungen Handlungsbedarf. Eigentumswohnungen werden derzeit nur mit ungefähr 50% des Verkehrswerts der Besteuerung zugrunde gelegt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Begünstigung entfällt, wenn das Urteil des Bundesverfassungsgerichts ergangen ist.

Ich habe zwei Kinder. Wie hoch sind die steuerlichen Freibeträge bei Schenkungen an meine Kinder?

Bei Schenkungen von Eltern an Kinder beträgt der Freibetrag ­ wie im Erbfall ­205 000 Euro je Kind und je Elternteil. Eltern können also zusammen jedem Kind steuerfrei 410 000 Euro zuwenden. Diese Freibeträge werden alle zehn Jahre neu gewährt. Aus steuerlicher Sicht empfiehlt es sich daher, mit der Vermögensübertragung durch Schenkungen zu Lebzeiten zu beginnen. Vergessen werden sollte auch nicht, dass Enkelkinder für Schenkungen von Großeltern einen eigenen Freibetrag von jeweils 51 200 Euro haben.

Mir gehört ein Einfamilienhaus sowie ein Mietshaus mit acht Eigentumswohnungen. Ich bin verwitwet und 72 Jahre alt. Das Vermögen soll einmal mein einziger Sohn erhalten. Muss ich bis zum Jahresende noch aktiv werden?

Nach dem derzeit geltenden Bewertungsrecht werden Eigentumswohnungen begünstigt. Die gesetzlichen Vorschriften führen dazu, dass Eigentumswohnungen mit ungefähr der Hälfte ihres Verkehrswerts besteuert werden. Der Steuerwert Ihres Einfamilienhauses wird bei ungefähr 70% des Verkehrswerts liegen. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Bewertung von Immobilien wird in den nächsten Monaten erwartet. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts die günstige Bewertung von Immobilien aufgehoben wird. Sie sollten daher in jedem Fall daran denken, wenigstens die Eigentumswohnungen oder einen Teil davon noch in diesem Jahr an Ihren Sohn zu übertragen.

Mein Mann und ich haben keine Kinder. Müssen wir ein Testament machen, wenn einer von uns Alleinerbe werden soll?

Bei der gesetzlichen Erbfolge ist der Ehegatte nicht automatisch Alleinerbe. Ihre Eltern, Geschwister, Geschwisterkinder oder Großeltern erben nach den Regelungen im Gesetz neben dem Ehegatten. Nur wenn solche Verwandte nicht vorhanden sind, erbt der Ehegatte alleine. Um eine Erbengemeinschaft mit den Verwandten des Ehegatten zu vermeiden, müssen Sie daher ein Testament errichten.

Wie können wir das Testament machen?

Sie können mit Ihrem Mann ein gemeinschaftliches Ehegattentestament errichten. In diesem Testament können Sie sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzen und bestimmen, wer nach dem Letztversterbenden Erbe werden soll. In dem Testament sollte eine Regelung aufgenommen werden, ob der überlebende Ehegatte die Regelungen für seinen Tod noch einmal abändern darf. Das Testament kann von Ihnen eigenhändig ge- und unterschrieben oder vor einem Notar errichtet werden.

Ich habe von meinen Eltern ein Reihenhaus geerbt, das in etwa 400 000 Euro wert ist. Meine Frau und ich wollen das Haus jetzt auf unseren einzigen Sohn übertragen. Wie viel Steuer fällt dabei an? Im Grundbuch stehe nur ich.

Der Steuerwert des Reihenhauses dürfte bei zirka 320 000 Euro liegen. Alleiniger Eigentümer des Hauses sind Sie. Da Ihr Sohn nur den nach Ihnen bestehenden Freibetrag in Höhe von 205 000 Euro in Anspruch nehmen kann, würde bei einer Übertragung auf Ihren Sohn eine Schenkungsteuer von etwa 12 600 Euro anfallen. Diese Steuer können Sie vermeiden, wenn Sie zunächst eine Miteigentumshälfte an Ihre Ehefrau übertragen. Hierbei entsteht keine Steuer. Selbst genutzte Immobilien können nämlich steuerfrei auf den Ehegatten übertragen werden. Wird später das Haus von Ihnen und Ihrer Frau auf den Sohn übertragen, fällt keine Steuer an, weil er zusätzlich noch den Freibetrag nach seiner Mutter in Höhe von 205 000 Euro ausnützen kann.

Ich habe eine Eigentumswohnung, die ungefähr 300 000 Euro wert ist. Ich möchte sie noch heuer auf meinen Sohn übertragen. Mit welchen Kosten müssen wir dabei rechnen?

Für die Beurkundung des Überlassungsvertrages fallen bei dem Notar zirka 1180 Euro an. Die Eigentümerumschreibung im Grundbuch kostet zirka 500 Euro.

Mein Vater ist im Januar 2004 gestorben. In einem Testament hat er meine Stiefmutter zur Alleinerbin eingesetzt und mich enterbt. Bis wann muss ich meinen Pflichtteil geltend machen?

Der Pflichtteilsanspruch verjährt innerhalb einer Frist von drei Jahren. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, in dem Sie von dem Tod Ihres Vaters und dem Testament Kenntnis erlangt haben. Nur die Geltendmachung des Pflichtteils bei der Stiefmutter hemmt die Verjährung nicht. Sie können jedoch mit Ihrer Stiefmutter einvernehmlich eine Regelung über die Verlängerung der Verjährungsfrist treffen. Auf diese Weise kann Zeitdruck bei der Regulierung Ihres Pflichtteilsanspruchs vermieden werden.

Ich bin Mitglied einer Erbengemeinschaft, der eine wertlose Wiese gehört. Nun soll eine Straße gebaut werden. Wir könnten die Wiese zu einem sehr guten Preis verkaufen, wenn nicht ein Miterbe die Zustimmung verweigern würde. Was kann ich tun?

Das Grundstück kann nur mit Zustimmung aller Miterben verkauft werden. Gegen den Willen eines Miterben kann eine Verwertung des Grundstücks nur im Rahmen der Teilungsversteigerung erfolgen. Sie können jedoch dem sich verweigernden Miterben die Geltendmachung von Schadensersatzsprüchen androhen, wenn er nicht die Zustimmung zu der den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Veräußerung des Grundstücks erteilt.

Worauf muss ich achten, wenn mein Mann und ich unsere Wohnung auf unsere Tochter übertragen wollen?

Sie sollten sich unbedingt den Nießbrauch oder das Wohnrecht an der Immobilie im Übergabevertrag vorbehalten. Anders als beim bloßen Wohnrecht können Sie beim Nießbrauch die Wohnung selbst nutzen oder sie auch vermieten. Das Wohnrecht oder Nießbrauch sollten durch eine Eintragung in das Grundbuch gesichert werden. Weiter sollten Sie daran denken, im notariellen Vertrag Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle zu vereinbaren, z. B. für den Fall der Veräußerung oder Belastung der Immobilie gegen Ihren Willen oder falls das beschenkte Kind vor Ihnen versterben sollte.

Ich möchte meine Eigentumswohnung auf meinen Sohn übertragen, wobei ich mir allerdings den Nießbrauch vorbehalten werde. Was passiert mit der Eigenheimzulage, die mir noch drei Jahre zusteht?

Die Eigenheimzulage entfällt leider künftig für Sie, wenn Sie nicht mehr Eigentümer der Wohnung sind. Daran ändert auch nichts, dass Sie sich den Nießbrauch vorbehalten. Die Eigenheimzulage kann auch nicht von Ihrem Sohn fortgeführt werden.

Meine Tante hat vor acht Monaten von ihrer Schwester ein Grundstück geerbt und eine erhebliche Erbschaftsteuerzahlung leisten müssen. Nun ist auch meine Tante gestorben und ich bin ihre Alleinerbin geworden. Wird die von meiner Tante erst kürzlich gezahlte Erbschaftsteuer bei meiner Erbschaftsteuerbelastung berücksichtigt?

Das Erbschaftsteuergesetz gewährt Ihnen leider keine Steuerermäßigung, obwohl das gleiche Vermögen innerhalb kurzer Zeit zweimal besteuert wird. Nur bei dem Erwerb von Personen der Steuerklasse I (Ehegatte, die Abkömmlinge, Eltern und Großeltern) wird eine Steuerermäßigung gewährt, wenn das gleiche Vermögen mehrfach vererbt wird.

Ich bin Erbe von einem Onkel von mir geworden. Ich kenne seine Vermögensverhältnisse nicht und möchte auf keinen Fall Schulden erben.

Sie können zwar die Erbschaft innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Kenntnis von dem Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe ausschlagen. Die Ausschlagungserklärung muss bei Gericht abgegeben werden oder wenigstens notariell beglaubigt werden. Sie können die Erbschaft aber ohne Risiko annehmen und anschließend den Bestand des Nachlasses ermitteln. Sollte sich tatsächlich eine Überschuldung des Nachlasses ergeben, können Sie die Annahme der Erbschaft wegen des Irrtums über die Überschuldung wieder anfechten.

Ich habe das alleinige Sorgerecht für meine 5-jährige Tochter. Ich möchte für den Fall meines Todes auf alle Fälle ausschließen, dass der nichteheliche Vater das Sorgerecht erhält.

Bei Ihrem Ableben wird nach dem Gesetz dem bisher nicht sorgeberechtigten Elternteil die Sorge übertragen, wenn dies dem Wohl des Kindes nicht widerspricht. Wenn Sie die Übertragung der elterlichen Sorge auf den Vater verhindern wollen, müssen Sie in einem Testament genau und nachweisbar begründen, warum die Übertragung der elterlichen Sorge nicht dem Wohl des Kindes entspricht.

Mein Lebensgefährte ist kürzlich verstorben. Er ist alleiniger Mieter unserer Wohnung gewesen. Muss ich nun ausziehen?

Als Lebensgefährtin sind Sie berechtigt, in das Mietverhältnis über die Wohnung einzutreten. Wenn Sie das Mietverhältnis nicht übernehmen wollen, müssen Sie dies innerhalb von einem Monat dem Vermieter mitteilen.

Mit welchen Werten werden landwirtschaftliche Grundstücke besteuert?

Landwirtschaftliche Grundstücke werden in erheblichem Maß begünstigt. Der Steuerwert richtet sich nach der so-genannten Ertragsmesszahl. Die Ertragsmesszahl können Sie bei dem für Sie zuständigen Vermessungsamt ermitteln. Der Steuerwert beträgt 0,35 Euro je Ertragsmesszahl. Diese Regelung führt dazu, dass landwirtschaftliche Grundstücke nur mit einem Bruchteil des Verkehrswerts angesetzt werden. Wegen der zu befürchtenden Änderungen besteht bei Grundstücken, die von dem Eigentümer nicht in seinem landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet werden, sondern verpachtet sind, noch in diesem Jahr dringender Handlungsbedarf.

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